Oleh Israel López
Khas untuk El Inmobiliario
Dalam rangka kerja siasatan jenayah yang berkaitan dengan apa yang dipanggil kes SeNaSa, di mana dakwaan tindakan rasuah pentadbiran dan pengubahan wang haram sedang disiasat, analisis operasi hartanah tertentu menjadi sangat relevan. Operasi ini akan berfungsi, secara langsung atau tidak langsung, untuk pemerolehan, penikmatan atau simulasi penggunaan hartanah, terutamanya sebuah penthouse bernilai 44 juta peso, yang mungkin diperoleh dengan sumber yang berasal dari haram, menurut Pejabat Pendakwa Raya Republik Dominika.
Dalam konteks ini, perhatian undang-undang tertumpu pada peranan yang mungkin dimainkan oleh syarikat pembinaan dan bakal ejen hartanah yang terlibat dalam transaksi ini, terutamanya apabila transaksi ini menunjukkan ciri-ciri yang tidak tipikal, kekurangan logik ekonomi, atau ketidakseimbangan antara nilai hartanah dan kapasiti kewangan yang diisytiharkan oleh pemeroleh atau benefisiari.
Pihak-pihak yang bertanggungjawab dan rangka kerja kawal selia yang berkenaan.
Rejim Dominika untuk pencegahan pengubahan wang haram dan pembiayaan
keganasan distrukturkan, terutamanya, berdasarkan Undang-undang No. 155-17, yang mewujudkan
sistem obligasi, kawalan dan sekatan yang komprehensif yang direka untuk mencegah
sistem ekonomi dan kewangan daripada digunakan untuk mengesahkan aset yang diperoleh daripada
aktiviti haram.
Peraturan ini mentakrifkan kesalahan predikat, konsep operasi yang mencurigakan
dan usaha wajar, serta tanggungjawab yang jatuh ke atas mereka yang mengambil bahagian
secara profesional dalam transaksi berimpak ekonomi yang tinggi.
Dalam rangka kerja ini, undang-undang ini memasukkan tokoh subjek yang dipanggil bukan
obligasi kewangan, antaranya ialah syarikat pembinaan,
ejen hartanah, peguam dan notari, apabila mereka campur tangan dalam operasi pembelian,
penjualan, penyewaan atau perlembagaan hak hartanah ke atas hartanah.
Pelakon-pelakon ini diwajibkan secara sah untuk melaksanakan program pematuhan,
mengenal pasti pelanggan dan benefisiari muktamad mereka dengan betul, menganalisis asal usul dana yang terlibat dan melaporkan transaksi yang, mengikut sifat atau keadaannya, adalah luar biasa atau kekurangan justifikasi ekonomi yang munasabah.
Usaha wajar dan orang yang terdedah kepada politik.
Peraturan semasa mewajibkan penerapan prinsip usaha wajar sebagai asas
sistem pencegahan. Prinsip ini dilaksanakan, pertama sekali, melalui
prosedur usaha wajar pelanggan, yang melibatkan pengesahan identiti,
memahami aktiviti ekonomi yang diisytiharkan, dan menilai keseragaman antara
pendapatan yang diketahui dan nilai transaksi hartanah.
Usaha wajar ini mesti diperkukuhkan apabila pelanggan atau benefisiari muktamad layak sebagai
orang yang terdedah kepada politik, iaitu, apabila mereka memegang atau pernah memegang
jawatan awam yang berkaitan atau mengekalkan hubungan rapat dengan mereka yang memegang jawatan tersebut. Dalam kes ini, undang-undang
memerlukan tahap penelitian yang lebih tinggi, yang bertujuan untuk mengurangkan risiko dana yang diperoleh
daripada perbuatan rasuah disalurkan melalui pasaran hartanah.
Begitu juga, entiti yang bertanggungjawab mesti mempunyai mekanisme dalaman untuk pengesanan dan
pelaporan transaksi yang mencurigakan, serta dasar untuk pemeliharaan rekod dan
dokumentasi sokongan untuk tempoh yang ditetapkan oleh undang-undang (10 tahun), untuk
menjamin kebolehkesanan transaksi dan memudahkan kemungkinan siasatan jenayah.
Liabiliti jenayah
Dari perspektif undang-undang jenayah, Undang-undang No. 155-17 mentakrifkan pengubahan wang haram sebagai jenayah bebas dan menghukum mana-mana orang yang, secara sedar atau melalui kejahilan yang disengajakan, mengambil bahagian dalam perbuatan yang bertujuan untuk menyembunyikan, menyamar, atau memberi gambaran sah kepada aset yang diperoleh daripada kesalahan serius, termasuk rasuah pentadbiran. Hukuman yang diperuntukkan termasuk hukuman penjara dan denda yang tinggi, yang tahap keterukannya meningkat apabila kebiasaan, terancang, atau dikaitkan dengan struktur jenayah disahkan
Di samping itu, Kanun Keseksaan Dominika merangkumi
kesalahan jenayah yang berkaitan, seperti pergaulan jenayah, penipuan, penyelewengan dan penggunaan
dokumen palsu, yang boleh didakwa terhadap mereka yang memudahkan, menyembunyikan atau bekerjasama
dalam menjalankan operasi yang bertujuan untuk menyembunyikan asal usul haram dana
yang digunakan dalam transaksi hartanah.
Dalam erti kata lain, apabila tindakan syarikat pembinaan atau ejen hartanah
melangkaui kecuaian semata-mata dan terdapat bukti penyertaan sedar, nasihat aktif atau
kerjasama dalam skim penyembunyian aset, mereka boleh didakwa
secara jenayah sebagai pelaku atau rakan subahat.
Liabiliti entiti undang-undang dan sekatan pentadbiran
Undang-undang Dominika secara nyata mengiktiraf liabiliti jenayah dan pentadbiran
entiti undang-undang. Akibatnya, syarikat pembinaan dan
agensi hartanah boleh tertakluk kepada sekatan daripada denda yang besar hingga
penggantungan atau pembatalan lesen, larangan terlibat dalam aktiviti tertentu,
penutupan pertubuhan, dan juga pembubaran syarikat, apabila
penyertaan atau toleransi mereka terhadap kelakuan yang membentuk pengubahan wang haram terbukti.
Begitu juga, kegagalan untuk mematuhi
kewajipan pencegahan, pelaporan dan usaha wajar boleh mengakibatkan sekatan pentadbiran yang bebas daripada
liabiliti jenayah, yang ditujukan kepada entiti tersebut dan terhadap pengarah, wakil undang-undang dan
pegawai pematuhannya.
Kesimpulan: Kesan undang-undang untuk ejen hartanah dan syarikat pembinaan
Siasatan berkaitan kes SeNaSa mengetengahkan peranan strategik
sektor hartanah dalam skim pengubahan wang haram.
Undang-undang Dominika menetapkan akibat buruk bagi mereka yang, melalui
tindakan atau peninggalan yang berkaitan, memudahkan jenis kelakuan ini, mengenakan kewajipan
penjagaan dan pengawasan yang lebih tinggi ke atas profesional yang terlibat dalam transaksi hartanah.
Penentuan tanggungjawab, baik jenayah, sivil mahupun pentadbiran, akan bergantung pada
akreditasi pengetahuan, penyertaan atau ketidakpatuhan terhadap
kewajipan pencegahan undang-undang, elemen yang akan dinilai berdasarkan kes demi kes oleh
pihak berkuasa yang berwibawa.
