Oleh Joan Féliz
Khas untuk El Inmobiliario
Di kebanyakan metropolis utama dunia, perluasan bandar yang tidak terkawal telah membawa akibat yang jelas tetapi senyap: penghijrahan keluarga dari pusat bandar ke pinggir bandar. Ini berlaku di Bandar Raya New York, di mana tinggal di Manhattan—selain mahal—mewakili perjuangan harian menentang kesesakan lalu lintas, kekurangan ruang, dan tekanan bandar. Sebagai tindak balas, beribu-ribu orang telah memilih untuk menetap di Long Island, Queens, Brooklyn, atau New Jersey, berulang-alik setiap hari ke tempat kerja mereka di bandar.
Perkara yang sama berlaku di Bandar Raya Mexico, di mana mereka yang mencari lebih banyak ruang, keselamatan dan ketenangan telah berpindah ke majlis perbandaran seperti Cuautitlán, Texcoco dan Ecatepec. Di Lima, daerah seperti La Molina dan Pachacámac telah menyerap mereka yang tidak lagi tahan dengan kekacauan lalu lintas dan kepadatan penduduk di kawasan yang lebih pusat. Fenomena ini berkongsi corak yang sama: bandar-bandar yang berkembang tanpa perancangan yang berkesan, di mana pembangunan menegak yang pesat tidak disertai dengan peningkatan infrastruktur atau perkhidmatan yang berkadar.
Santo Domingo tidak terkecuali
Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, ibu kota kita telah mengalami vertikalisasi besar-besaran yang telah mengubah latar langit dan dinamik bandarnya. Apa yang bermula dengan projek mewah terpencil telah menjadi runtuhan menara yang membentuk semula kawasan kejiranan tradisional seperti Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista, dan Serrallés. Jika dahulu sebuah keluarga tinggal di rumah satu tingkat, hari ini 40 atau 50 keluarga tinggal di menara 10 hingga 20 tingkat. Setiap keluarga memiliki sekurang-kurangnya satu kenderaan.
Kemodenan atau kekacauan yang terselindung?
Pada pandangan pertama, ia mungkin kelihatan seperti tanda pembangunan: lebih banyak perumahan, lebih banyak pelaburan, lebih banyak dinamisme. Tetapi setelah diperiksa dengan lebih dekat, jelas bahawa pertumbuhan menegak Santo Domingo berlaku dengan cara yang terputus daripada perancangan bandar yang komprehensif. Dan itu mempunyai akibatnya.
Trafik, sebagai contoh, merupakan salah satu kesan yang paling ketara dan kritikal. Kesesakan kenderaan di jalan-jalan yang direka untuk kepadatan rendah telah menyumbat jalan-jalan utama, meningkatkan kesesakan lalu lintas, dan memberi kesan negatif kepada kualiti hidup semua orang, termasuk mereka yang tinggal di menara baharu ini. Banyak projek dibina dengan hanya 1.2 ruang letak kereta setiap unit, di kawasan di mana setiap keluarga memiliki dua atau lebih kenderaan. Jalan-jalan, yang sudah kekurangan laluan pejalan kaki yang berfungsi, menjadi tempat letak kereta sementara.
Daerah ini semakin kosong… dan menjadi lebih padat
Ironinya, semakin banyak bangunan tinggi dibina, semakin ramai keluarga kelas menengah dan menengah atas memutuskan untuk meninggalkan Daerah Nasional untuk mencari kehidupan yang lebih tenang, selamat dan kurang sesak. Mereka berpindah ke kawasan seperti Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand atau La Guáyiga, malah ke destinasi seperti Punta Cana atau Jarabacoa. Ironinya, ibu kota ini hanya mempunyai kereta… dan tanpa penduduk tetap.
Fenomena ini mempunyai implikasi bandar dan sosial yang mendalam. Banyak yang sedang dibina, tetapi tidak semestinya didiami dengan kestabilan. Kebanyakan unit ini berakhir dalam skim sewa jangka pendek, dengan perolehan yang tinggi, gagal menjana komuniti yang mampan atau fabrik bandar yang sebenar.
Ilusi kemewahan vs. kekurangan perumahan
Menurut Bank Pusat, pembinaan mewakili kira-kira 10% daripada KDNK Republik Dominika, satu angka yang menunjukkan kepentingan sektor ini kepada ekonomi. Walau bagaimanapun, pertumbuhan ini tidak mencukupi untuk mengurangkan defisit perumahan, yang melebihi 900,000 unit. Daripada jumlah ini, lebih daripada 600,000 adalah defisit kualitatif dan kira-kira 300,000 adalah defisit kuantitatif, menurut Pejabat Statistik Negara (ONE) dan Kementerian Perumahan, Habitat dan Bangunan (MIVHED).
Kebanyakan bangunan tinggi baharu menjurus kepada segmen premium, dengan harga antara US$150,000 hingga US$350,000 atau lebih. Dan purata rakyat Dominika? Mereka diabaikan. Ledakan pembinaan tidak menangani keperluan paling asas: akses kepada perumahan yang baik untuk majoriti.
Infrastruktur yang terbeban, perkhidmatan yang runtuh
Balai Cerap Dasar Awam UASD telah memberi amaran bahawa kawasan kejiranan seperti Naco, La Julia dan Mirador Norte sudah mempunyai rangkaian sanitari dan elektrik yang tepu, manakala pertumbuhan penduduk tanpa sokongan ruang awam, kawasan hijau, saliran ribut atau sekolah berdekatan menghasilkan bandar yang tidak selesa dan bersifat eksklusif.
Permit bangunan telah meningkat tahun demi tahun. Pada tahun 2023 sahaja, MIVHED telah meluluskan lebih daripada 1,700 lesen, kebanyakannya untuk projek menegak berbilang keluarga. Tetapi pecutan ini tidak disertai dengan kemas kini pelan guna tanah atau reka bentuk semula jalan raya untuk menjadikan pertumbuhan ini berdaya maju. Hasilnya: sebuah bandar yang kucar-kacir.
Dan apakah peranan pihak berkuasa?
Dewan Bandaraya Daerah Kebangsaan dan agensi perbandaran lain telah terbeban dengan kepesatan pembangunan. Jabatan Perancangan Bandar kekurangan pelan induk yang dikemas kini, dan banyak keputusan nampaknya lebih memberi respons kepada kepentingan segera daripada visi untuk sebuah bandar yang mampan.
Kekurangan penyelarasan antara entiti seperti INTRANT, Kerja Raya, CAASD dan majlis bandaraya telah menyebabkan menara-menara tersebut berkembang, tetapi tanpa laluan pejalan kaki, tanpa akses, tanpa saliran, tanpa perancangan.
Sebuah bandar untuk dilihat, bukan untuk didiami
Pemandangan langit Santo Domingo semakin mengagumkan. Menara-menaranya, kebanyakannya dengan reka bentuk yang sempurna, menarik perhatian pelabur tempatan dan asing. Tetapi sesebuah bandar bukan diukur semata-mata dengan ketinggiannya, tetapi dengan kualiti hidup yang ditawarkannya kepada penduduknya.
Hari ini kita menghadapi peluang: untuk membetulkan hala tuju kita sebelum terlambat. Kita memerlukan dasar perancangan bandar moden, penyertaan perancang bandar dalam proses kelulusan, insentif untuk pembangunan yang seimbang, dan pendekatan yang lebih berpusatkan manusia terhadap pembinaan bandar.
Kesimpulan: masalahnya bukan menara, tetapi improvisasi
Membina ke arah yang lebih baik bukanlah satu kesilapan. Malah, ia telah dilakukan dengan sangat jayanya di banyak bandar. Tetapi kejayaan itu dikaitkan dengan perancangan yang sedar, dengan infrastruktur, mobiliti yang cekap, perkhidmatan yang mencukupi dan visi jangka panjang.
Di Santo Domingo, kita masih mempunyai masa. Pembangunan vertikal boleh menjadi sekutu pembangunan bandar… tetapi hanya jika ia dilakukan secara bertanggungjawab, dengan data, kepimpinan teknikal dan visi kolektif untuk masa depan bandar.
