Ketidakseimbangan antara harga perumahan dan penurunan dalam pembinaan telah memperdalam jurang perumahan pada tahun 2025

Gabungan penawaran dan permintaan terhad yang didorong oleh pelaburan, kiriman wang dan modal asing mengurangkan pilihan perumahan mampu milik, meningkatkan harga dan sewa di kawasan pusat dan memperdalam jurang perumahan untuk isi rumah berpendapatan sederhana dan rendah, tanpa adanya dasar awam untuk mengimbangi pasaran.

SANTO DOMINGO. – Percanggahan antara kenaikan harga perumahan dan kelembapan dalam kadar pembinaan dalam pasaran hartanah Dominika merupakan salah satu topik yang dibincangkan dalam laporan November oleh firma perunding kewangan British, Global Property Guide.

Tahun 2025 menunjukkan perbezaan yang ketara dalam pasaran hartanah Dominika: sementara harga perumahan terus meningkat dengan mendadak, pembinaan menghadapi kelembapan yang ketara.

Ketidakseimbangan ini, yang mungkin kelihatan paradoks pada pandangan pertama, mendedahkan ketegangan struktur dalam pasaran hartanah Dominika disebabkan oleh penilaian semula unit sedia ada yang dipercepatkan, kekurangan bekalan baharu dan konteks makroekonomi yang mempengaruhi pengeluaran perumahan baharu.

Isyarat GPG dan data tempatan

Menurut kemas kini terkini Panduan Hartanah Global (GPG) dari November 2025, Republik Dominika telah mencatatkan prestasi harga hartanah yang luar biasa pada tahun 2025, dengan variasi nominal harga kediaman tahun ke tahun sebanyak +10.64%, meletakkan negara itu antara pasaran dengan peningkatan tertinggi di Amerika Latin.

Keputusan ini bukan sahaja mengesahkan dinamisme harga, tetapi juga meletakkan negara ini sebagai salah satu peneraju serantau dalam pertumbuhan nilai hartanah, yang hanya diatasi oleh pasaran dengan keadaan tertentu seperti Costa Rica.

Tambahan pula, laporan sektor yang diterbitkan baru-baru ini dalam media khusus menunjukkan bahawa di kawasan bandar, purata harga setiap meter persegi terus mencatatkan paras tertinggi, dengan kenaikan untuk pangsapuri dan rumah pada tahun 2025, sekali gus mengukuhkan trend penilaian semula ini.

Krisis: apa yang ditunjukkan oleh data rasmi

Sebaliknya, sektor pembinaan telah menunjukkan aktiviti yang lemah, menimbulkan kebimbangan dalam kalangan ahli ekonomi dan perancang. Menurut data daripada Bank Pusat Republik Dominika (BCRD), industri pembinaan diunjurkan menguncup sebanyak 2.3% berbanding tahun sebelumnya, meskipun terdapat beberapa usaha untuk merangsang aktiviti.

Penurunan ini berlaku dalam konteks di mana pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan telah memperlahankan, dengan pengembangan KDNK menurun sedikit dari suku pertama hingga kedua tahun 2025, yang menambah tekanan kepada pelaburan swasta dalam kerja-kerja awam dan projek hartanah.

Walaupun laporan tertentu, menurut globenewswire.com mencadangkan bahawa mungkin terdapat sedikit pemulihan dalam bulan-bulan tertentu, seperti yang berlaku dengan aktiviti pembinaan pada Julai 2025, peningkatan itu tidak mengimbangi apa yang telah terkumpul sepanjang tahun.

Kecairan yang disuntik oleh Bank Pusat untuk meningkatkan kredit kepada sektor produktif, termasuk pembinaan, dalam praktiknya kurang mendapat sambutan, dengan pemaju menegaskan bahawa wang tunai tidak selalunya sampai kepada projek yang memerlukannya.

Harga vs pembinaan (2024–2025)

Nota: Data harga adalah nominal; data pembinaan menunjukkan variasi aktiviti sebenar.

Apakah yang didedahkan oleh percanggahan ini menurut GPG?

1. Penilaian semula didorong oleh bekalan terhad

Penjelasan utama di sebalik kenaikan harga ini adalah kekurangan perumahan terpakai baharu dan terjaga dengan baik, yang memberi tekanan ke atas nilai yang ada. Dengan lebih sedikit projek yang sedang dijalankan, persaingan untuk hartanah sedia ada mungkin mendorong harga lebih tinggi daripada aktiviti pembinaan sebenar.

Beberapa laporan sektor telah menyatakan penurunan ketara dalam pengeluaran perumahan kos rendah, menunjukkan polarisasi pasaran:

• penurunan mendadak dalam unit ekonomi,
• manakala segmen pertengahan dan atas mengekalkan dinamisme.
• 2. Kos bahan dan buruh yang lebih tinggi

Satu lagi sumber tekanan menaik mungkin disebabkan oleh peningkatan kos pembinaan. Walaupun data kos menunjukkan variasi bercampur sepanjang tahun 2025, sejarah terkini mencerminkan peningkatan kumulatif yang ketara dalam bahan dan input lain, sekali gus merumitkan permulaan projek baharu.

Persekitaran kos yang tinggi dan pulangan yang tidak menentu ini boleh menghalang pembina, terutamanya dalam segmen margin yang lebih rendah.

3. Keadaan makroekonomi dan kredit yang lebih ketat

Dengan kadar faedah sebenar yang tinggi dan ekonomi global yang tidak menentu, isi rumah dan perniagaan telah mengurangkan rancangan pelaburan mereka untuk pembinaan baharu. Gabungan kredit yang lebih mahal dan minat yang berkurangan terhadap hutang telah melemahkan aktiviti dalam sektor pembinaan.

4. Profil pasaran hartanah Dominika

Pasaran tempatan telah menunjukkan corak yang bercampur-campur: sementara segmen premium dan segmen yang menjurus kepada pelaburan asing terus meningkat nilainya, segmen mampu milik kelihatan statik atau hilang sama sekali. Ini boleh memburukkan lagi jurang perumahan mampu milik.

Implikasi terhadap penawaran dan permintaan

Gabungan harga yang tinggi dan pengeluaran yang rendah boleh menghasilkan beberapa kesan:

• Kekurangan pilihan mampu milik yang semakin meningkat untuk pembeli berpendapatan sederhana dan rendah.
• Pasaran didominasi oleh pelaburan dan spekulasi, di mana permintaan lebih banyak datang daripada modal luaran dan kiriman wang berbanding pembeli tempatan biasa.
• Tekanan ke atas sewa dan harga di kawasan kejiranan pusat, mengurangkan mobiliti kediaman.
• Risiko melebarkan jurang perumahan mampu milik jika dasar awam yang aktif tidak dilaksanakan.

Gabungan penawaran dan permintaan terhad yang didorong oleh pelaburan, kiriman wang dan modal asing mengurangkan pilihan perumahan mampu milik di Republik Dominika, memberi tekanan ke atas harga dan sewa di kawasan pusat dan memperdalam risiko jurang perumahan untuk isi rumah berpendapatan sederhana dan rendah, tanpa adanya dasar awam yang mengimbangi pasaran.

Peluang dan cabaran, untuk siapa?

Bagi pelabur hartanah, prospeknya mungkin menarik: peningkatan nilai yang berterusan dan bekalan yang terhad mewujudkan kombinasi yang menggalakkan untuk mengekalkan nilai. Mereka yang membeli sekarang boleh melihat keuntungan yang ketara dalam jangka masa sederhana, itulah sebabnya portal GPG mengesyorkan agar pelabur membeli sekarang.

Walau bagaimanapun, bagi kebanyakan rakyat Dominikan dan untuk ekuiti sosial, kontras ini merupakan tanda amaran:

Tanpa pengaktifan semula pembinaan yang berterusan dan langkah-langkah yang memberi insentif kepada perumahan mampu milik, pasaran berisiko menjadi semakin tidak dapat diakses oleh sebahagian besar penduduk.

Tidak kira siapa yang mendapat manfaat daripadanya dan sama ada ia sesuai dengan citarasa semua orang, realiti kontras 2025 harga yang terus meningkat sementara pembinaan hampir terhenti—layak mendapat perhatian serius, kerana ia mewakili salah satu perubahan paling ketara dalam sejarah pasaran hartanah Dominika baru-baru ini dan menimbulkan cabaran struktur kepada dasar perumahan dan pembangunan bandar.

Namun bagi negara ini, perbezaan antara harga dan pengeluaran merupakan satu amaran: tanpa pengaktifan semula pembinaan dan dasar yang berterusan yang memberi insentif kepada perumahan mampu milik, pasaran berisiko menjadi semakin sukar diakses oleh sebahagian besar penduduk, dan jurang perumahan, yang diukur dalam berjuta-juta rumah, boleh melebar.

Trend harga dan pembinaan di Republik Dominika (2024–2025)