Oleh César Fragoso
Khas untuk El Inmobiliario
Pasaran hartanah Republik Dominika telah berkait rapat dengan turun naik nilai dolar sejak lima tahun lalu. Sebagai sebuah ekonomi di mana sebahagian besar input dan pelaburan pembinaan dikendalikan dalam mata wang ini, sebarang turun naik mempunyai kesan langsung terhadap harga, jualan dan sentimen pelabur.
Dalam hartanah Dominika, dolar merupakan mata wang penanda aras bagi pemaju dan pembeli antarabangsa. Harga bagi kebanyakan projek ditetapkan dalam dolar, yang memberikan kestabilan kepada pelabur asing tetapi juga memberi tekanan kepada pembeli tempatan apabila kadar pertukaran meningkat.
Antara tahun 2020 dan 2025, kadar pertukaran dolar Republik Dominika menunjukkan trend menaik secara beransur-ansur, meningkat daripada sekitar 53 peso setiap dolar kepada lebih 63 pada masa ini. Walaupun kenaikan itu tidak drastik, kesan kumulatifnya memberi kesan kepada kos pembinaan dan kuasa beli keluarga Dominika.
Banyak bahan binaan, seperti keluli, seramik dan kemasan, diimport dan ditetapkan harganya dalam dolar. Setiap kenaikan kadar pertukaran secara automatik akan meningkatkan kos projek. Ini telah menyebabkan pemaju melaraskan harga, mengurangkan margin keuntungan atau mereka bentuk semula produk agar kekal menarik.
Akibatnya, projek hartanah telah menyaksikan kenaikan harga yang stabil dalam peso. Walaupun kenaikan dolar lebih sederhana, pengguna tempatan merasakan tekanan yang lebih besar, kerana pendapatan mereka dalam mata wang negara tidak berkembang pada kadar yang sama seperti penurunan nilai. Ini mewujudkan jurang dalam akses kepada perumahan.
Jualan kepada rakyat Dominika yang menetap di negara ini telah perlahan dalam segmen tertentu, terutamanya dalam pasaran perumahan kelas menengah dan menengah atas. Peningkatan kos gadai janji, ditambah pula dengan kenaikan dolar, mengehadkan kumpulan pembeli yang layak. Ramai yang telah memutuskan untuk menunggu keadaan yang lebih baik.
Tidak seperti pasaran tempatan, diaspora dan pelabur antarabangsa telah mengekalkan peranan aktif, kerana pendapatan mereka adalah dalam dolar. Bagi mereka, kenaikan kadar pertukaran mata wang juga merupakan satu kelebihan, kerana mereka menerima lebih banyak peso untuk jumlah dolar yang sama apabila melabur di negara ini. Ini telah mengekalkan dinamisme di kawasan pelancongan seperti Punta Cana.
Sementara itu, perumahan mampu milik telah menunjukkan prestasi yang lebih baik kerana ia kekal menjadi keutamaan kerajaan dan program pembiayaan. Sebaliknya, projek sederhana hingga mewah dan pelancongan telah merasakan kesan turun naik dolar dengan lebih ketara, dengan pelarasan dalam kadar jualan dan strategi pemasaran.
Tambahan pula, akses kepada kredit gadai janji menjadi lebih mahal apabila kadar pertukaran dolar kekal tinggi, memandangkan bank melaraskan dasar risiko mereka. Ini memaksa sesetengah pembeli tempatan keluar dari pasaran, manakala pelabur asing mencari pilihan pembayaran langsung atau pembiayaan antarabangsa.
Jika trend ini berterusan dan nilai dolar terus meningkat, baik sekarang mahupun pada tahun-tahun akan datang, pasaran hartanah Dominika mungkin menghadapi senario bercampur: kurang penyertaan daripada pembeli tempatan, tetapi lebih banyak perhatian daripada diaspora dan pelabur antarabangsa. Ini boleh mengukuhkan pembangunan kawasan pelancongan, sambil memperlahankan pembangunan perumahan bandar.
Walaupun kenaikan dolar menimbulkan tekanan, ia juga membuka peluang bagi mereka yang mempunyai perspektif jangka panjang. Melabur dalam hartanah kekal sebagai salah satu cara paling selamat untuk mengekalkan nilai daripada penurunan nilai. Projek dengan harga yang kompetitif, pilihan pembayaran yang fleksibel dan lokasi yang baik akan terus mendapat permintaan.
Kesimpulannya, pasaran hartanah Dominika telah menunjukkan daya tahan dalam menghadapi turun naik kadar pertukaran dolar. Jika trend menaik berterusan, kita akan melihat pasaran yang lebih bergantung kepada pelaburan asing dan diaspora, tetapi juga dengan peluang bagi mereka yang berjaya menyesuaikan diri. Cabarannya adalah untuk mengimbangi akses untuk penduduk tempatan dengan menarik modal asing, bagi memastikan pertumbuhan yang mampan.
