SANTO DOMINGO.-Oleh kerana ia telah tamat tempoh di Senat pada akhir sesi perundangan biasa Jumaat lalu, 25hb bulan ini, Dewan Perwakilan meluluskan sekali lagi dalam bacaan kedua rang undang-undang mengenai penyewaan hartanah dan pengusiran, yang sekali lagi akan dibawa ke Dewan Tinggi untuk pertimbangannya.
Cadangan itu perlu dikemukakan dari awal di Dewan Perwakilan, di mana ia dikemukakan oleh presidennya Alfredo Pacheco, yang juga merupakan pengarangnya.
Kini rang undang-undang itu dibawa ke Senat, di mana ia dibentangkan minggu lalu kerana kekurangan undi yang mencukupi untuk kelulusan, memandangkan beberapa ahli dewan undangan negeri meminta masa untuk mengkajinya.
Selepas mendengar cadangan wakil institusi yang berkaitan dengan perniagaan penyewaan hartanah, para timbalan menteri telah membuat beberapa pengubahsuaian pada perundangan tersebut, dengan mengambil kira cadangan entiti seperti Persatuan Pembina dan Promoter Perumahan Dominika (Acoprovi), Persatuan Pelbagai Bank Republik Dominika (ABA), Persatuan Hotel dan Pelancongan (Asonahores), Persatuan Pelancongan Hartanah Dominika (ADETI), Persatuan Ejen dan Syarikat Hartanah (AEI), antara lain.
Artikel utama yang diubah suai dalam Dewan Perwakilan Rakyat
Kira-kira 20 artikel rang undang-undang mengenai penyewaan dan pengusiran hartanah telah diubah suai oleh Dewan Perwakilan, selepas kelulusannya pada hari Jumaat 18hb bulan ini dalam bacaan kedua oleh badan perundangan tersebut, yang menerima kebanyakan pemerhatian yang dibuat oleh entiti kehidupan negara yang berkaitan dengan perniagaan hartanah.
Kertas perundangan yang dikarang oleh presiden Dewan Perwakilan Rakyat, Alfredo Pacheco, bertujuan untuk menyelaraskan dengan pasaran baharu, memandangkan pasaran semasa bermula sejak tahun 1959.
Suruhanjaya khas yang dipengerusikan oleh Ahli Kongres Amado Díaz telah mengadakan pendengaran awam pada 25 Jun, di mana wakil daripada pelbagai institusi telah didengari, yang telah mengemukakan cadangan mereka, dengan tujuan untuk memperkukuhkan cadangan tersebut dan mencapai instrumen yang berfungsi untuk pemilik dan penyewa.
Selepas menganalisis pendapat pelbagai pihak berkepentingan yang terlibat, suruhanjaya itu telah mengubah suai kira-kira 20 perkara. Antaranya:
Perkara 2 : Perenggan enam telah diubah kepada perenggan empat dan dibaca: Sewaan rumah atau pangsapuri untuk tempoh kurang daripada tiga puluh hari. Kini ia menjadi perenggan empat dan berbunyi: "Sewaan hartanah untuk tujuan pelancongan atau rekreasi, untuk tempoh tidak lebih daripada sembilan puluh hari."
Perkara 3 mempunyai dua perenggan; yang pertama telah diubah suai: Sebelum ini berbunyi: pihak-pihak boleh bersetuju untuk mengambil polisi insurans terhadap risiko kegagalan pembayaran dan kerosakan yang disebabkan oleh harta benda. Kini berbunyi: "Mana-mana pihak boleh diwakili oleh surat kuasa khas wakil."
Perkara 4
Sebelumnya: Pemilik bersama hartanah yang tidak dibahagikan hanya boleh menyewakannya dengan persetujuan pemilik bersama yang lain. Sekarang: “Kegunaan hartanah yang disewa adalah untuk tujuan kediaman, komersial atau bukan keuntungan dan hendaklah dinyatakan dalam perjanjian sewa.”
Diubah suai:
Perenggan I.- Sekiranya tiada ketetapan yang nyata dalam kontrak, destinasi harta tersebut akan sama seperti yang telah diuruskannya sebelum ini atau yang sepadan dengannya mengikut sifatnya sendiri.
Perenggan II.- Perubahan penggunaan harta yang pemiliknya tidak benarkan secara nyata, walaupun ia tidak menyebabkannya bahaya, memberinya hak untuk memohon penamatan kontrak.
Perkara 5
Ia mengandungi satu perenggan, yang telah diubah suai oleh teks ini: “Pemilik berhak untuk meminta penyewa memberikan bukti penjamin atau penjamin bersama, yang, jika penyewa tidak hadir, akan menanggung obligasi pembayaran kepada pemilik.”.
Beliau juga menambah perenggan kedua: “Sekiranya berlaku pembaharuan tersirat, obligasi penjamin bersama dilanjutkan sehingga penyerahan harta kepada pemilik, melainkan jika pihak penjamin telah memaklumkan penamatan kontrak dalam tempoh yang dipersetujui.”
Perkara 7
Suruhanjaya broker akan menjadi tanggungjawab pihak yang mengupah perkhidmatan tersebut. Ia ditambah: "Semua penyenaraian atau tawaran untuk menyewa hartanah dianggap telah dipesan atau dikontrakkan oleh pemiliknya.".
Perkara 8
Ia kini dipanggil "Pelarasan Semula Harga Sewa", manakala sebelum ini ia dipanggil "pelarasan semula harga".
Ia mengandungi satu perenggan, yang turut diubah suai.
Bekas
Jika pihak-pihak tidak menetapkan jumlah pelarasan harga dalam kontrak, kadar inflasi terkini yang dilaporkan oleh Bank Pusat akan digunakan sebagai rujukan untuk tujuan pengindeksan.
Sekarang
Pelarasan harga rumah akan tertakluk kepada persetujuan antara pihak-pihak, dan ini tidak boleh melebihi sepuluh peratus (10%) daripada nilai sewa semasa pembaharuan kontrak.
Perkara 9
Bekas:
Tempoh sewaan akan ditentukan oleh pihak-pihak. Tempoh ini akan ditetapkan dalam kontrak dan akan dilanjutkan secara automatik melainkan pihak-pihak telah menyatakan niat mereka untuk tidak memperbaharuinya. Dalam kontrak lisan, tempoh sewaan dianggap sekurang-kurangnya satu tahun.
Sekarang:
Tempoh sewaan akan ditentukan oleh pihak-pihak. Tempoh ini akan ditetapkan dalam kontrak dan akan dilanjutkan secara automatik melainkan pihak-pihak telah menyatakan niat mereka untuk tidak memperbaharuinya. Dalam perjanjian pajakan kediaman secara lisan, tempoh sewaan dianggap sekurang-kurangnya satu tahun, dan untuk hartanah yang bertujuan untuk aktiviti komersial atau bukan berasaskan keuntungan, dua tahun.
Perkara 10 , mengenai sebab-sebab penamatan kontrak, telah dipinda dengan perenggan berikut:
- Dengan persetujuan bersama antara pihak-pihak;
3) Kehilangan harta yang disewa disebabkan oleh keadaan yang tidak dijangka atau force majeure yang memusnahkan atau menyebabkan harta tersebut tidak boleh didiami;
4) Kegagalan atau ketidakpatuhan terhadap obligasi yang timbul daripada kontrak atau pelanggaran undang-undang yang dibangkitkan dan dibuktikan oleh salah satu pihak;
Perkara 11
Ia telah diubah suai dan tiga item telah ditambah.
Kematian penyewa. Sekiranya penyewa meninggal dunia, hak berikut boleh digantikan sehingga tamat tempoh kontrak, mengikut susunan keutamaan berikut:
1) Pasangan penyewa yang tinggal di hartanah itu bersamanya pada masa kematiannya;
2) Orang yang telah mengekalkan hubungan perkahwinan de facto dengan penyewa;
3) Keturunan dan tanggungan penyewa yang lazimnya tinggal bersamanya di hartanah yang disewa.
Perenggan dipinda.—Jika, dalam tempoh tiga puluh hari selepas kematian penyewa, tiada seorang pun daripada orang yang disenaraikan dalam artikel ini menyatakan secara nyata kepentingan mereka dalam mengambil alih pajakan, kontrak itu hendaklah dibubarkan dan pemilik boleh mengambil alih harta tersebut tanpa sebarang formaliti. Perabot dan barang-barang penyewa hendaklah diinventorikan di hadapan Jaksa Pendamai, yang hendaklah membenarkan deposit mereka di lokasi yang sesuai. Terma dan syarat kontrak yang sama hendaklah terpakai kepada pengganti.
Perkara 12
Dahulunya dipanggil pengunduran diri dari rumah, kini dipanggil "peninggalan harta benda"
Bekas:
Pemisahan de facto penyewa daripada harta yang disewa tidak akan melepaskannya daripada obligasi yang dikontrakkan, begitu juga pasangan mahupun mereka yang terus tinggal di kediaman tersebut.
Perenggan berikut telah ditambah: Jika ia merupakan kes pengabaian muktamad dan harta itu masih ditutup, pemilik boleh menyaman di hadapan hakim keamanan untuk pembatalan kontrak, pengembalian harta itu dan pembayaran sewa yang tertunggak.
Perkara 13
"Jaminan obligasi dan pembayaran sewa" telah diubah suai.
Bekas
"Pemilik tanah dan pengurus hartanah yang bertujuan untuk perumahan atau tujuan lain mungkin memerlukan penyewa untuk memberikan deposit keselamatan sehingga dua bulan sewa. Deposit ini, yang boleh diberikan sebagai jaminan sehingga dua bulan sewa, memastikan pembayaran sewa.".
Ia telah diubah kepada: “Pemilik atau penyewa hartanah yang dimaksudkan untuk perumahan boleh meminta penyewa atau penyewa, sebagai deposit, sejumlah wang yang tidak melebihi tiga bulan daripada harga sewa.”.
Perenggan ditambah - dalam kes hartanah yang bertujuan untuk perdagangan atau aktiviti bukan berasaskan keuntungan, jumlah deposit akan dipersetujui antara pihak-pihak.
Perkara 14
Dahulunya dipanggil "Pendaftaran Wajib Kontrak dan Deposit Deposit", kini ia dipanggil "Pendaftaran Kontrak Sewa", yang menyatakan perkara berikut:
Pemilik atau tuan tanah atau penyewa atau penyewa akan mendaftarkan perjanjian sewa di Pejabat Pendaftaran Sivil dan Pejabat Pendaftaran Gadai Janji di dewan bandaraya tempat harta itu terletak, untuk tujuan penguatkuasaan terhadap pihak ketiga.
Perkara 15
"Deposit Keselamatan" telah ditambah, yang menyatakan perkara berikut:
Bekas
Jumlah yang dipersetujui sebagai jaminan, disertakan dengan salinan perjanjian sewa, akan didepositkan oleh pemilik atau tuan tanah di bank yang terletak di tempat hartanah tersebut terletak.
Sekarang
Jumlah yang dipersetujui sebagai jaminan, disertakan dengan salinan perjanjian sewa, boleh didepositkan oleh pemilik atau pemberi pajak di cawangan Bank Pertanian atau Bank Rizab Pelbagai Republik Dominika, sepadan dengan lokasi harta tersebut, melalui persetujuan terlebih dahulu antara pihak-pihak.
Perkara 16
Pemulangan deposit keselamatan. Pemilik atau tuan tanah, setelah harta tersebut diterima mengikut syarat-syarat yang ditetapkan dalam kontrak, akan mengembalikan atau memberi kuasa kepada penyewa atau penyewa untuk mengeluarkan jumlah yang diberikan sebagai deposit keselamatan daripada bank tempat deposit telah dibuat, tanpa formaliti lanjut.
Perkara 19 membincangkan obligasi pemilik atau tuan tanah, yang dahulunya merupakan Perkara 17, ia telah diubah suai dan 4 nombor telah ditambah.
Perkara 22, “Tawaran Awam Sewaan,” turut ditambah
Notis akhbar atau notis dalam apa-apa bentuk pengiklanan lain, yang melaluinya hartanah ditawarkan untuk disewa, akan dianggap sebagai tawaran awam.
Berkenaan dengan artikel 24 , yang membincangkan kewajipan penyewa, seksyen 4 telah diubah suai. "Untuk menjalankan, atas perbelanjaan mereka sendiri, pembaikan yang timbul daripada kerosakan melalui penggunaan atau penikmatan harta itu oleh mereka sendiri atau tanggungan mereka;"
Perkara 27 telah dihapuskan. Ia menyatakan: "Penyewa bertanggungjawab atas sebarang kerosakan dan kemerosotan yang disebabkan oleh penyewa, orang yang tinggal bersamanya, dan mereka yang melawatnya, serta kerosakan dan eksploitasi harta tersebut.".
Perkara 37, 45 dan 51 juga telah diubah suai. Bab IX telah diubah suai dan satu perkara telah ditambah kepada Bab XVII.
