“Mereka seperti Batman dan Robin,” jelas saya sambil ketawa semasa ucapan dasar saya baru-baru ini di Forum “Safe Subways”. Para hadirin ketawa. Tetapi ketawa itu reda apabila saya menambah: “Satu tanpa yang lain adalah tidak stabil. Dan kita, sebagai pihak berkepentingan dalam sektor ini, perlu membuat keputusan: adakah kita akan menjadi penjaga kepastian undang-undang atau pemangsanya?”
Kerana, seperti di Gotham, apabila para penjaga gagal, huru-hara akan menguasai bandar.
Kekeliruan antara kepastian undang-undang dan usaha wajar merupakan salah satu kesilapan paling biasa yang saya lihat dalam sektor hartanah. Profesional berpengalaman menggunakannya secara bergantian. Ejen baharu berpendapat bahawa ia adalah perkara yang sama. Pelabur menganggap bahawa satu sahaja sudah memadai.
Kes yang hampir menelan belanja USD$500,000
Dua bulan yang lalu, seorang pelabur Sepanyol menghubungi pejabat saya untuk mendapatkan nasihat undang-undang khusus bagi pembelian sebuah projek. Dari perspektif perniagaan, projek itu kelihatan berdaya maju: keuntungan yang menarik, lokasi strategik dan harga yang kompetitif.
Tetapi dari sudut pandangan perundangan, ia adalah bom jangka yang sedang berdetik.
Penjual itu bukanlah pemilik berdaftar. "Justifikasi undang-undang" beliau untuk menjual adalah perjanjian jualan awal yang mudah antara beliau dan pemilik sebenar. Lebih buruk lagi, tiada tarikh yang jelas bila beliau akan selesai membayar tanah tersebut dan menyelesaikan pemindahan tersebut.
Dan tahukah anda apa perkara yang paling serius? Beberapa profesional hartanah mempromosikan projek itu dengan risiko terpendam itu, tanpa mempertimbangkan bahawa kekurangan usaha wajar ini menjejaskan kepastian undang-undang dan meletakkan pelabur dalam risiko.
Janji yang dibuat kepada pelabur itu tidak dapat ditolak: "Anda akan mendapat banyak keuntungan modal kerana projek itu baru sahaja dilancarkan.".
Pelabur itu hampir menanggung risiko $500,000 disebabkan oleh kecuaian seorang ejen yang mengutamakan komisen berbanding perlindungan pelanggan.
Mari kita definisikan wira
Semasa persidangan saya, saya menjelaskan perbezaan yang sepatutnya dihafal oleh setiap profesional:
Kepastian undang-undang: Ini adalah jaminan yang ditawarkan oleh Negara. Ia termaktub dalam Perkara 110 Perlembagaan kita. Ia bukan ciptaan saya, mahupun mana-mana peguam. Ia adalah rangka kerja undang-undang yang melindungi hak harta di Republik Dominika, yang disokong oleh Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Harta Tanah dan Perkara 51 Perlembagaan kita.
Usaha wajar: Ini adalah proses pengesahan yang dilakukan oleh profesional hartanah sebelum setiap transaksi. Adalah menjadi tanggungjawab profesional kami untuk menyiasat, mengesahkan dan mengesahkan setiap aspek sesuatu urusan.
Batman ialah sistemnya. Robin ialah profesional yang menggunakannya dengan betul.
Bagaimana mereka bekerjasama
"Uji wajar adalah cara untuk memastikan kepastian undang-undang dalam transaksi hartanah. Yang satu menguatkan yang lain," jelas saya dalam kuliah saya.
Kepastian undang-undang memberi anda alat:
- Pendaftaran Hak Milik
- Pengiklanan pendaftaran
- Kepastian kadaster
- Ketidakupayaan untuk menguatkuasakan terhadap pihak ketiga
Usaha wajar memberitahu anda cara menggunakannya:
- Minta sijil hak milik
- Semak lien dan sekatan
- Sahkan ukuran kadaster
- Semak semula prosiding undang-undang yang sedang menunggu
- Semak kontrak
Satu tanpa yang lain tidak lengkap.
Kes mereka yang melakukannya dengan sempurna
Saya masih ingat pembangunan yang telah menjual 90% unitnya sebelum pembinaan dan menyerahkannya 6 bulan lebih awal daripada jadual.
Jaminan undang-undang sedia ada: Tanah atas nama anda, permit lengkap, sifar litigasi, kontrak berdaftar dan tiada klausa yang menyalahgunakan.
Usaha wajar yang dijalankan: Pengesahan dokumen, pengesahan permit, pengesahan lesen, semakan kontrak.
Hasilnya: Pelabur yang yakin, jualan pantas, pelaksanaan yang sempurna.
Batman dan Robin menyelamatkan Gotham bersama-sama.
Apabila seseorang gagal
Senario 1: Batman tanpa Robin (tanpa keselamatan undang-undang pencegahan)
Kami mempunyai sistem keselamatan perundangan yang mantap. Kami telah meningkatkan skor hak harta kami daripada 25 kepada 56 mata antara 2016 dan 2024, mengatasi purata global.
Tetapi sistem ini hanya berfungsi jika kita menggunakannya dan secara pencegahan.
Ada sesuatu yang saya panggil kepastian undang-undang pencegahan: menggunakan alat sistem sebelum masalah timbul. Saya pernah melihat transaksi di mana tajuknya sempurna, rangka kerja undang-undang wujud, semua alat tersedia, tetapi tiada siapa yang menggunakannya. Tiada usaha wajar.
Ia seperti ada Batman di Gotham , tetapi Robin sedang tidur. Jenayah masih berlaku.
Senario 2: Robin tanpa Batman
Sepanjang tahun-tahun saya mengkaji sistem hartanah di negara lain, saya telah mengkaji pasaran di mana golongan profesional melakukan semuanya dengan betul dari pihak mereka, tetapi sistem tersebut mengecewakan mereka.
Saya pernah melihat rakan sekerja di negara-negara di mana tidak kira betapa telitinya anda, kerangka kerja perundangan lemah, daftar bercelaru, hak harta tidak dilindungi perlembagaan, dan peraturan berubah mengikut kesesuaian politik.
Robin mungkin detektif terhebat di dunia, tetapi tanpa Batman yang menyokongnya, Gotham akan hancur berkecai.
Itulah sebabnya saya memberitahu pelabur asing: kelebihan Republik Dominika ialah di sini kita mempunyai Batman dan Robin yang bekerjasama.
Senarai semak duo dinamik anda
Agar pakatan ini berjaya, anda memerlukan:
Mengenai kepastian undang-undang (Batman):
- Sistem pendaftaran yang boleh dipercayai
- Bidang kuasa hartanah khusus
- Perlindungan hak yang diperoleh
Daripada usaha wajar (Robin):
- Pengesahan sijil hak milik
- Pengesahan status perundangan dan cukai
- Pengesahan kadaster
- Semakan permit dan lesen
- Semakan dan pengesahan kontrak yang akan digunakan
Apabila anda menggabungkan kedua-duanya, anda mempunyai transaksi yang selamat.
Realiti yang saya kongsikan
"Jika kita tidak menerapkan kepastian undang-undang dengan usaha wajar yang bertanggungjawab, pelabur akan membawa sumber mereka ke negara lain."
Kita tak mampu menikmati kemewahan itu.
Kita mempunyai sistem perundangan yang kukuh. Kita mempunyai peralatan. Kita mempunyai kerangka perlembagaan. Kini kita memerlukan lebih ramai profesional yang komited yang menggunakannya dengan betul.
Anda menyertai pasukan yang mana?
Adakah anda hanya bergantung pada Batman tanpa melakukan tugas anda sendiri?
Adakah anda bekerja seperti Robin tanpa memanfaatkan sokongan sistem?
Atau lebih baik lagi: Adakah anda bersedia untuk menjadi sebahagian daripada duo dinamik yang melindungi pelaburan, membina kepercayaan dan memperkukuh sektor kita?
Kerana dalam sektor hartanah Dominika, Batman dan Robin bukanlah pilihan. Mereka penting.
Dan apabila mereka bekerjasama, pasaran hartanah kekal selamat untuk semua orang.
Pendapat yang dinyatakan dalam artikel ini adalah sepenuhnya tanggungjawabpenulisnya.
