Oleh Melchor Alcántara Damiron
Khas untuk El Inmobiliario
Dalam beberapa hari kebelakangan ini, situasi projek WestSide Residences Punta Cana dan jurutera Joan González telah terbongkar, susulan tuntutan mahkamah yang difailkan oleh pembeli projek yang dinyatakan di atas.
Kes ini telah menimbulkan kebimbangan dan, seperti yang sering berlaku dalam situasi sensitiviti ekonomi yang tinggi, juga telah menimbulkan tafsiran yang harus dianalisis dengan teliti. Perkara utama perdebatan ini adalah untuk menentukan sama ada kegagalan untuk memenuhi tarikh akhir penghantaran untuk unit hartanah secara automatik merupakan penipuan.
Dari perspektif teknikal dan perundangan, jawapannya agak mudah, walaupun, secara ringkasnya, situasi telah berubah menjadi sesuatu yang penting. Penipuan, secara amnya, melibatkan penipuan yang disengajakan terlebih dahulu yang bertujuan untuk mendorong seseorang membuat pembayaran atau memindahkan harta dengan alasan palsu. Dalam erti kata lain, mesti ada niat: keinginan yang disengajakan untuk menipu.
Dalam sektor hartanah, ini biasanya berlaku apabila pemaju yang dikatakan menawarkan projek yang tidak wujud, kekurangan kapasiti teknikal atau niat tulen untuk melaksanakannya, dengan tujuan semata-mata untuk menarik pelaburan daripada pihak ketiga. Walau bagaimanapun, kes yang dihadapi menunjukkan elemen yang jauh berbeza.
Projek WestSide Residences Punta Cana bukanlah rekaan. Sebaliknya, menurut maklumat yang ada, kira-kira 120 unit kediaman telah diserahkan, menunjukkan kewujudan struktur operasi yang kukuh, pelaburan material yang besar, dan pembangunan berterusan dengan banyak penghantaran yang disahkan oleh pembeli sendiri. Fakta ini penting, kerana ia bercanggah dengan hipotesis aktiviti penipuan.
Apa yang nampaknya sedang dibincangkan adalah kelewatan yang ketara dalam penghantaran unit kepada sekumpulan kecil pembeli yang memulakan rancangan pembayaran mereka semasa pandemik. Kelewatan ini tidak syak lagi menyebabkan kerugian kewangan dan tuntutan yang sah daripada pelanggan. Walau bagaimanapun, dari segi klasifikasi undang-undang, ia cenderung untuk tergolong dalam kategori pelanggaran kontrak atau, paling banyak, kesalahan pentadbiran atau sivil, dan bukannya perkara jenayah.
Walau bagaimanapun, di luar kes khusus ini, apa yang benar-benar membimbangkan ialah duluan yang boleh ditetapkan jika trend mengkriminalkan situasi yang, secara semula jadinya, berada di bawah bidang kuasa sivil berlaku. Dalam mana-mana bidang undang-undang komersial, ketidakpatuhan tidak boleh diklasifikasikan sebagai kesalahan jenayah.
Dalam tempoh pasca pandemik, pelbagai faktor telah memberi kesan langsung kepada jadual pelaksanaan projek. Antara yang paling relevan ialah:
-Peningkatan berterusan dalam kos bahan disebabkan oleh tekanan inflasi global, yang memberi kesan langsung kepada bajet yang diunjurkan pada asalnya.
-Kesesakan dan peningkatan kos pengangkutan maritim disebabkan oleh sebab logistik.
-Kelewatan dalam proses permit, akibat daripada kesesakan institusi dan pelarasan kawal selia dalam bidang kuasa yang berbeza.
-Kekurangan tenaga kerja mahir, terutamanya di tempat-tempat tumpuan pelancong seperti Punta Cana, di mana permintaan untuk pembinaan telah melebihi bekalan tenaga kerja yang ada di tengah-tengah proses pembersihan tenaga kerja haram yang telah menjejaskan kadar pembinaan dengan ketara, terutamanya di kawasan tersebut.
Faktor-faktor ini tidak terpencil atau eksklusif kepada seorang pemaju sahaja. Faktor-faktor ini telah didokumentasikan secara meluas oleh pelbagai pihak berkepentingan industri dan saluran media, yang memberi kesan kepada masa pelaksanaan pelbagai projek hartanah di seluruh negara.
Dalam konteks ini, adalah penting untuk memberi amaran tentang risiko sistemik reaksi berlebihan terhadap undang-undang. Jika aduan (yang biasa dan boleh dijangka dalam aktiviti jangka panjang seperti pembinaan) mula ditafsirkan sebagai bukti kelakuan jenayah tanpa penilaian niat yang teliti, kesan domino dengan akibat yang teruk boleh dijana:
- Menghalang pelaburan: Modal, terutamanya modal institusi, tidak menyukai ketidakpastian undang-undang. Kemungkinan menghadapi prosiding jenayah untuk kontingensi berkaitan perniagaan meningkatkan risiko yang dirasakan dan mengurangkan selera pelaburan.
- Kelumpuhan dalam pra-jualan: Model pembangunan hartanah di Republik Dominika banyak bergantung pada pra-jualan kepada warga asing dan warga Dominika yang tinggal di luar negara sebagai mekanisme pembiayaan. Jika pemaju menghadapi risiko jenayah yang tidak seimbang, mereka akan cenderung untuk menyekat skim ini, sekali gus menjejaskan daya maju projek baharu.
- Peningkatan kos pembiayaan: Institusi kewangan melaraskan kadar mereka berdasarkan risiko. Iklim pendakwaan jenayah meningkatkan kos kredit, akhirnya membebankan pengguna.
- Penguncupan pasaran: Gabungan pelaburan yang lebih rendah, projek yang lebih sedikit dan kos kewangan yang lebih tinggi membawa kepada kelembapan dalam sektor ini, dengan kesan langsung terhadap pekerjaan, pertumbuhan ekonomi dan pembangunan bandar.
- Penyimpangan peranan Pejabat Pendakwa Raya: Walaupun tidak dapat dipertikaikan bahawa Pejabat Pendakwa Raya bertindak dengan niat yang sah untuk melindungi pembeli, pengembangan sfera jenayah yang tidak wajar ke arah konflik kontraktual yang pada asasnya boleh memesongkan fungsinya dan memenuhi sistem dengan kes-kes yang sepatutnya diselesaikan dalam bidang kuasa sivil.
Secara praktikalnya, "pemburuan ahli sihir" dalam sektor ini—yang difahami sebagai penganiayaan sewenang-wenangnya terhadap pemaju atas sebarang pelanggaran kontrak—bukan sahaja tidak adil dalam kes di mana tiada niat jahat, tetapi juga boleh mencetuskan kejatuhan dalam jualan hartanah.
Tiada satu pun daripada perkara di atas yang menunjukkan bahawa kelewatan harus diminimumkan atau, dalam apa jua cara, pembeli harus dibiarkan tanpa perlindungan dan dinafikan mekanisme yang cekap untuk menuntut pematuhan, pampasan, atau penamatan kontrak mereka. Tanggungjawab pemaju kepada pelanggannya tidak dapat dipersoalkan. Perlindungan hak pembeli yang berkesan adalah penting untuk keyakinan dalam pasaran. Tetapi perlindungan sedemikian mesti disalurkan melalui mekanisme perundangan yang sesuai, dengan jelas membezakan antara penipuan dan risiko perniagaan. Oleh itu, adalah penting untuk mengelakkan penyederhanaan yang berlebihan yang secara automatik menyamakan kelewatan dengan penipuan, kerana ini memesongkan analisis dan boleh menghasilkan akibat yang tidak seimbang.
Pembangunan hartanah, secara semula jadinya, merupakan aktiviti berisiko yang bergantung kepada pelbagai pembolehubah luaran. Pembeli menyedari perkara ini. Itulah sebabnya mereka lebih suka membeli secara tidak dirancang, kerana risiko ini mewakili penjimatan dalam pembelian pra-jualan mereka. Apabila pembolehubah ini tidak selaras, kesannya dirasai oleh kedua-dua pemaju (yang melihat keuntungan dan penghantaran tepat pada masanya terhakis oleh masa) dan pembeli (yang mengalami kerugian akibat menunggu yang lama). Kuncinya terletak pada pengurusan risiko ini dengan ketelusan, tanggungjawab dan pematuhan kepada undang-undang. Terpulang kepada pihak berkuasa dan mahkamah untuk menentukan tanggungjawab tertentu, tetapi sebagai sebuah Balai Cerap, kami akan berusaha untuk memastikan perdebatan ini berdasarkan kriteria perundangan dan teknikal yang kukuh yang menjamin kestabilan sektor ini.
Keseimbangan antara melindungi pembeli dan memastikan keselamatan undang-undang pemaju bukan sahaja wajar: ia juga penting untuk kemampanan pasaran hartanah Dominika.
Kandungan dan pendapat yang dinyatakan di sini adalah semata-mata daripada penulis. Inmobiliario.do tidak bertanggungjawab atas kenyataan ini dan tidak menganggapnya mengikat pandangan editorialnya.
Bacaan yang disyorkan:
