Di Greater Santo Domingo, pertumbuhan menegak dan pengembangan hartanah telah menetapkan rentak pembangunan bandar sejak sedekad yang lalu. Menara baharu, bangunan pejabat dan projek komersial dan kediaman mengubah landskap setiap tahun. Walaupun dinamisme ekonomi ini positif dan diingini, terdapat masalah struktur yang mengancam kualiti kehidupan bandar, keselamatan rakyat dan nilai pembangunan tersebut: pendudukan haram ruang awam, terutamanya laluan pejalan kaki dan garisan hartanah.
Fenomena ini melangkaui kelas dan sektor sosial. Kita melihatnya di kawasan kejiranan yang terpinggir serta di kawasan paling eksklusif di bandar ini. Di kawasan kejiranan seperti Naco, Piantini, Arroyo Hondo, atau daerah Paraíso, bangunan tinggi dan pembangunan besar sering "menyerap" laluan pejalan kaki seolah-olah ia adalah sebahagian daripada harta persendirian mereka, menghiasinya dengan pasu, tanjakan akses, batu turapan tersuai, atau elemen hiasan yang menafikan sepenuhnya fungsi asalnya: untuk membolehkan lalu lintas pejalan kaki yang selamat.
Dan kita bukan sahaja bercakap tentang bengkel sementara di kawasan perumahan atau perniagaan tidak formal yang menceroboh laluan pejalan kaki di kawasan kejiranan kelas pekerja. Kita juga bercakap tentang syarikat insurans, pengedar kereta, bank dan pemaju mewah yang membina sehingga ke pinggir hartanah mereka dan mengubah suai ruang awam sesuka hati, selalunya tanpa pengawasan atau akibat.
Laluan pejalan kaki bukanlah satu kemewahan. Ia adalah hak
Penghormatan terhadap laluan pejalan kaki dan sempadan hartanah bukan sekadar perkara estetik. Ia adalah syarat asas untuk ketenteraman bandar, mobiliti dan keselamatan. Tanpa laluan pejalan kaki yang berfungsi, sesebuah bandar menjadi berbahaya bagi pejalan kaki. Tanpa halangan yang mencukupi, bangunan akan bersesak-sesak, menghalang pengudaraan, menghapuskan ruang hijau, menyumbat sistem saliran air hujan dan mengurangkan nilai masa depan kawasan tersebut.
Menurut data daripada Balai Cerap Urbanisme Dominika (ODU), 62% bangunan kediaman dan komersial baharu yang dibina antara tahun 2019 dan 2023 di kawasan bandar Greater Santo Domingo tidak mematuhi had minimum yang ditetapkan oleh peraturan perbandaran. Dalam kebanyakan kes, had hadapan 3 hingga 5 meter yang diperlukan dihapuskan untuk mendapatkan ruang letak kereta atau kawasan binaan tambahan. Amalan jenis ini bukan sahaja melanggar Peraturan Zon Negara tetapi juga secara langsung menjejaskan kualiti persekitaran terdekat dan fabrik bandar secara keseluruhan.
Satu laporan teknikal yang dibentangkan oleh Kolej Jurutera, Arkitek dan Juruukur Dominican (CODIA) pada tahun 2023 mendedahkan bahawa satu daripada tiga pembinaan yang dikaji semula di kawasan bandar kelas menengah dan atasan melanggar sekurang-kurangnya satu daripada sempadan mandatori, dan pihak berkuasa perbandaran tidak mempunyai protokol pemeriksaan permit pasca pembinaan yang sistematik.
Sementara itu, satu tinjauan oleh Institut Mobiliti Bandar Lestari (IMUS) mendedahkan bahawa lebih 68% laluan pejalan kaki di ibu negara sebahagiannya atau sepenuhnya terhalang oleh perniagaan, struktur, tanjakan tanpa kebenaran atau kenderaan yang diletakkan. Di kawasan kejiranan seperti Villa Juana, María Auxiliadora dan Los Prados, lebih daripada 70% pejalan kaki berjalan di jalanan kerana kekurangan ruang laluan pejalan kaki. Dalam erti kata lain, di kebanyakan kawasan bandar, pejalan kaki tidak mempunyai tempat untuk berjalan tanpa mempertaruhkan keselamatan mereka.
Tambahan pula, menurut Bank Pembangunan Antara Amerika, pelaburan dalam ruang awam yang direka bentuk dengan baik boleh meningkatkan nilai hartanah di persekitaran terdekatnya antara 5% dan 25%. Sebaliknya, kemerosotan ruang awam cenderung memberi kesan sebaliknya: penurunan nilai, ketidakamanan, kesesakan dan peralihan nilai hartanah ke kawasan lain yang lebih terjaga dengan baik.
Laluan pejalan kaki yang dicuri menjejaskan nilai hartanah
Realiti ini mempunyai kesan langsung terhadap nilai hartanah. Kawasan di mana ruang awam merosot, dicerobohi, atau huru-hara cenderung kehilangan daya tarikannya kepada pembeli, penduduk dan pelabur. Dan dari semasa ke semasa, kehilangan nilai ini diterjemahkan kepada pulangan yang lebih rendah, sewa yang dikurangkan, pelaburan yang kurang dan penurunan umum dalam keadaan keseluruhan kawasan tersebut.
Adalah bercanggah bahawa walaupun wacana penjenamaan bandar cuba memproyeksikan Santo Domingo sebagai ibu kota moden, terbuka kepada pelancongan, terhubung dan mempunyai cita-cita global, dalam praktiknya standard minimum maruah bandar tidak dijamin: berjalan di kaki lima tanpa halangan.
Seperti yang selalu dikatakan oleh seorang rakan baik saya, seorang arkitek dan perancang bandar: “Seorang wanita tidak boleh berjalan dua blok dengan kasut tumit tinggi di kaki lima di Santo Domingo tanpa perlu melangkah ke jalan atau terseliuh buku lalinya.” Dan frasa itu, yang mungkin kelihatan seperti anekdot, menggambarkan dengan tepat keadaan kritikal ruang awam kita.
Bandar-bandar yang kita kagumi menjaga apa yang kita benarkan hilang
Sungguh paradoks bagaimana kita sentiasa mendapat inspirasi daripada bandar-bandar seperti Madrid, Bogotá, New York, atau Miami, namun mengabaikan hakikat bahawa bandar-bandar ini, meskipun mempunyai kepadatan dan tekanan hartanah, dengan gigih menjaga laluan pejalan kaki, kawasan belakang, plaza, lintasan pejalan kaki dan peraturan kewujudan bersama bandar. Mereka berbuat demikian kerana mereka faham bahawa pembangunan bandar tidak dapat dicapai dengan mengorbankan apa yang memungkinkan kehidupan komunal: ruang awam.
Bandar-bandar seperti Medellín, São Paulo, Buenos Aires dan Bandar Raya Mexico telah memulakan proses pemulihan ruang awam secara aktif, menghukum mereka yang menceroboh laluan pejalan kaki dan menuntut halangan yang mencukupi untuk pembinaan baharu, sebagai sebahagian daripada strategi mereka untuk meningkatkan kualiti hidup bandar dan menarik pelaburan formal.
Siapa yang bertanggungjawab untuk ini?
Tanggungjawab terletak terutamanya pada majlis bandar dan jabatan perancangan bandar dan pengawasan pembinaan perbandaran. Merekalah yang ditugaskan untuk menyemak pelan, meluluskan pembinaan, mengesahkan pematuhan terhadap halangan peraturan, dan mengenakan sekatan terhadap pelanggaran. Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, kebanyakan pejabat ini kekurangan kapasiti operasi, kebebasan, atau kemahuan politik untuk menghadapi pemain utama dalam pembangunan bandar. Dan sementara itu, kekacauan itu menjadi berlarutan.
Dari sektor pembangunan, kami memahami komitmen yang terlibat dalam melaksanakan projek dan meningkatkan ekonomi, tetapi ini tidak boleh menjadi cek kosong. Tidak boleh hanya dengan membeli tanah dan membayar permit daripada majlis bandaraya, pemaju percaya bahawa mereka mempunyai hak untuk melakukan apa sahaja yang mereka mahukan. Agensi yang bertanggungjawab juga mesti campur tangan dan memastikan bahawa ruang awam tidak dikorbankan atas nama pertumbuhan.
Adalah penting untuk memperkukuhkan institusi-institusi ini, menyediakan mereka dengan sumber, kakitangan teknikal dan alat perundangan yang berkesan. Tetapi adalah penting juga bagi rakyat, persatuan perdagangan dan pemaju yang bertanggungjawab untuk bersuara, menuntut dan menggalakkan rasa hormat terhadap ruang awam sebagai syarat yang tidak boleh dirundingkan untuk pembangunan hartanah.
Kesimpulan
Masalah laluan pejalan kaki yang dicuri bukanlah perkara kecil. Ia bukan perkara remeh. Ia merupakan simptom mendalam tentang bagaimana bandar itu dibayangkan dan siapa yang diberikan hak untuk mendudukinya. Kerana apabila laluan pejalan kaki dicuri, ia bukan sekadar peraturan teknikal yang dilanggar. Ia adalah satu-satunya ruang di mana kita semua sama rata, di mana tidak kira sama ada anda memandu atau berjalan kaki, sama ada anda memiliki bangunan atau tidak, sama ada anda pelanggan atau orang yang lalu-lalang.
Jika kita terus membenarkan bangunan tinggi menghapuskan halangan, perniagaan menceroboh laluan pejalan kaki, dan tiada sesiapa yang menguatkuasakan peraturan, kita bukan sahaja akan kehilangan mobiliti. Kita juga akan kehilangan bandar kita.
Dan tanpa sebuah bandar, tiada nilai hartanah yang dapat dikekalkan dari semasa ke semasa.
