Oleh Reyna Echenique
Khas untuk El Inmobiliario
Pasaran hartanah Republik Dominika telah mengalami pertumbuhan yang ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini, didorong oleh pelancongan, pelaburan asing dan pembangunan infrastruktur. Dalam konteks pengembangan ini, satu tokoh baharu telah muncul dalam landskap jualan hartanah: "Broker Utama". Model perniagaan ini, yang menjanjikan untuk merevolusikan cara projek hartanah dipasarkan, telah menimbulkan semangat dan kontroversi dalam sektor ini.
1. Kebangkitan Broker Pakar
Broker Pakar ialah ejen hartanah atau syarikat yang memperoleh hak eksklusif untuk memasarkan projek hartanah yang besar. Model perniagaan mereka adalah berdasarkan pengambilan sub-broker untuk mengendalikan jualan, menjanjikan mereka akses kepada projek eksklusif dan komisen yang menarik. Sistem ini telah mendapat populariti yang pesat, terutamanya di kawasan yang mempunyai pembangunan pelancongan yang tinggi seperti Punta Cana, Bayahibe dan Samaná.
2. Janji dan peluang
Bagi kebanyakan ejen hartanah, terutamanya mereka yang baru dalam industri atau yang mempunyai rangkaian terhad, cadangan Master Broker amat menarik. Ia menawarkan peluang untuk mengusahakan projek berprofil tinggi, mengakses bahan pemasaran yang berkualiti dan berpotensi memperoleh komisen yang besar. Tambahan pula, ia menjanjikan struktur kerja yang fleksibel dan peluang untuk pertumbuhan profesional dalam sektor ini.
3. Realiti di sebalik janji-janji itu
Pengalaman ramai sub-broker jauh daripada ideal. Masalah utama yang dilaporkan termasuk:
a) Kelewatan dalam pembayaran komisen: Banyak sub-broker melaporkan menunggu sehingga tiga dan empat tahun untuk menerima pembayaran mereka, yang menghasilkan masalah aliran tunai yang serius dan kestabilan kewangan.
b) Tanggungjawab kepada pelanggan: Selalunya, sub-broker adalah satu-satunya titik hubungan untuk pelanggan, terpaksa mengendalikan aduan dan masalah tanpa sokongan yang mencukupi daripada Broker Utama atau pembangun.
c) Kekurangan sokongan selepas jualan: Sebaik sahaja jualan ditutup, ramai sub-broker rasa terbiar, terpaksa menangani sendirian sebarang masalah yang mungkin timbul.
d) Persaingan dalaman: Ketepuan sub-broker dalam projek tertentu boleh menyebabkan persaingan sengit dan tidak sihat.
4. Implikasi etika dan perundangan
Model Broker Induk menimbulkan persoalan etika dan perundangan yang serius yang melangkaui amalan perniagaan yang meragukan. Salah satu masalah yang paling serius dan berpotensi merosakkan ialah kekurangan usaha wajar, terutamanya mengenai hak harta pemaju.
a) Kekurangan usaha wajar: Sub-broker, yang bergantung pada pengalaman dan profesionalisme Broker Induk yang sepatutnya, menganggap bahawa Broker Induk telah menjalankan siasatan menyeluruh terhadap kesahihan dan daya maju projek yang mereka wakili. Walau bagaimanapun, dalam beberapa kes yang didokumenkan, Broker Induk telah gagal melaksanakan usaha wajar asas ini.
b) Akibat kepada pelanggan: Kecuaian ini telah membawa kepada situasi di mana pelanggan telah melabur dalam hartanah yang mempunyai masalah pemilikan sah, mengakibatkan kerugian kewangan yang ketara.
c) Pengabaian tanggungjawab: Apabila masalah ini terbongkar, Broker Pakar cenderung untuk menjauhkan diri dengan cepat, meninggalkan sub-broker sebagai satu-satunya titik hubungan untuk pelanggan yang terjejas.
d) Kekosongan perundangan dan kawal selia: Kekurangan peraturan yang jelas mengenai tanggungjawab Broker Utama mewujudkan kekosongan perundangan yang berbahaya, mendedahkan pembeli dan sub-broker kepada risiko yang ketara.
5. Kes sebenar
Sebagai sub-broker, saya terlibat dalam penjualan beberapa unit dalam satu projek yang kemudiannya terbukti mempunyai isu pemilikan. Broker Utama tidak menjalankan usaha wajar, dan apabila timbul masalah undang-undang, saya mendapati diri saya sendirian mengendalikan tuntutan pelanggan dan menghadapi potensi tindakan undang-undang, manakala pelanggan mengalami kerugian kewangan. Begitu juga, dalam projek lain di mana kami mengambil bahagian dalam jualan sebagai sub-broker antara 2019 dan 2020, kami belum menerima satu pun bayaran komisen setakat ini, menghadapi kerugian yang besar. Pengalaman peribadi ini menggambarkan dengan jelas risiko dan cabaran yang dihadapi oleh sub-broker dalam sistem semasa.
6. Perbandingan antarabangsa dan penyelesaian yang mungkin
Dalam pasaran hartanah yang lebih matang, terdapat peraturan ketat yang mengawal amalan broker dan struktur komisen. Republik Dominika boleh mendapat manfaat daripada pelaksanaan:
– Peraturan yang jelas mengenai masa pembayaran komisen.
– Keperluan ketelusan dalam perjanjian antara Broker Utama dan sub-broker.
– Menetapkan tanggungjawab yang jelas dalam perkhidmatan pelanggan.
– Penubuhan badan kawal selia untuk menyelia amalan ini, yang mungkin merupakan AEI.
– Pelaksanaan sistem pengesahan mandatori untuk pemilikan dan kesahihan projek hartanah seperti yang ditetapkan dalam draf undang-undang untuk pengawalseliaan brokeraj hartanah.
7. Masa depan model Broker Induk
Model Broker Induk tidak semestinya negatif, tetapi ia memerlukan pembaharuan yang besar untuk menjadi mampan dan beretika. Masa depan sektor ini bergantung pada keupayaan pihak berkepentingan untuk mengawal selia kendiri dan pada kesediaan kita yang merupakan sebahagian daripadanya untuk melaksanakan langkah-langkah yang melindungi semua peserta pasaran. Ini tidak sepatutnya berdasarkan sekadar pilih kasih terhadap pemaju, tetapi pada melakukan perkara yang betul yang melangkaui pemasaran mudah.
Kesimpulan:
Kebangkitan broker induk di Republik Dominika mencerminkan evolusi pesat dan kerumitan pasaran hartanah negara. Walaupun ia menawarkan peluang yang menarik, ia juga telah mewujudkan masalah besar yang memerlukan perhatian segera. Cabaran bagi sektor ini adalah untuk mencari keseimbangan antara inovasi dalam model perniagaan dan melindungi hak dan kesejahteraan semua profesional yang terlibat.
Situasi semasa memerlukan tindak balas segera dan bersepadu daripada semua pihak berkepentingan dalam sektor hartanah Dominika. Oleh itu, kami menyeru:
1. Pihak berkuasa kawal selia: Melaksanakan dan menguatkuasakan peraturan yang lebih ketat ke atas amalan Broker Pakar.
2. Persatuan Ejen dan Syarikat Hartanah AEI: Menyemak dan mengemas kini kod etika dan mewujudkan mekanisme pensijilan dan penyeliaan untuk peranan ini.
3. Broker Pakar: Mengguna pakai amalan terbaik yang lebih telus dan beretika, termasuk menjalankan usaha wajar yang teliti terhadap setiap projek dan ketelusan dengan pembayaran kepada Broker Sub.
4. Sub-broker: Bersatu dan berorganisasi untuk menuntut syarat dan perlindungan yang lebih baik.
5. Pembeli: Menuntut ketelusan dalam transaksi dan mengesahkan kesahihan projek sebelum melabur.
6. Media: Teruskan menyiasat dan melaporkan amalan ini.
7. Penggubal undang-undang: Pertimbangkan untuk memasukkan aktiviti Broker Pakar dalam draf undang-undang yang mengawal selia pembrokeran hartanah.
Perubahan adalah mungkin, tetapi ia memerlukan usaha yang diselaraskan oleh semua orang yang terlibat dalam sektor hartanah. Hanya dengan cara ini kita dapat membina pasaran yang lebih adil, lebih telus dan lebih makmur untuk semua.
Penulisnyaialah seorang peguam dan usahawan hartanah, rakan pengasas Echenique Group, dan penceramah bertauliah oleh Maxwell dan Tania Báez. Beliau juga merupakan seorang penulis dan contoh teladan beretika dalam sektor hartanah.
