Diambil daripada BBC News Mundo
Dan salah satu mangsa pertama pendekatan baharu Beijing ini ialah pemaju perumahan kedua terbesar di negara itu dari segi jumlah jualan.
Syarikat gergasi Evergrande sedang melalui masa-masa sukar yang telah meletakkannya di ambang muflis. Syarikat itu dibebani dengan hutang yang besar berjumlah kira-kira AS$300 bilion.
Saham syarikat itu telah jatuh 80% setakat tahun ini, serentak dengan pengetatan peraturan yang dikenakan tahun lepas oleh pihak berkuasa China.
Semasa musim panas tahun 2020, Beijing telah mengenakan peraturan ke atas pemaju hartanah terbesar yang mewajibkan mereka mengekalkan tahap hutang mereka di bawah metrik tertentu atau "3 garisan merah" yang merujuk kepada kecairan, aset atau hutang syarikat.
"Rumah adalah untuk didiami, bukan untuk spekulasi," kata Presiden China Xi Jinping pada tahun 2017.
Bagi Evergrande, pihak berkuasa telah menyatakan bahawa tidak akan ada bailout penuh; iaitu, mereka akan membiarkan syarikat itu gagal jika ia tidak dapat mencari wang untuk membayar pemiutangnya dengan menjual aset atau bahagian perniagaan.
Walau bagaimanapun, ramai penganalisis percaya bahawa kerajaan mungkin akan menasionalisasikan lebih 1.5 juta rumah yang sedang dibina oleh Evergrande di China bagi mengelakkan keluarga daripada menderita jika konglomerat itu akhirnya runtuh.
Pasaran hartanah China benar-benar luar biasa.
Secara purata, 90% rakyat memiliki rumah mereka sendiri: hampir 87% di kawasan bandar dan hampir 96% di kawasan luar bandar, menurut satu kajian mengenai perumahan di China yang dijalankan oleh Universiti Albany, Amerika Syarikat.
Ia merupakan antara kadar tertinggi di dunia.
Sebagai perbandingan, di Amerika Syarikat hanya 65.3% rakyat memiliki rumah mereka, manakala di Jerman peratusan itu berada pada 51.1%.
Seperti yang dijelaskan oleh Diego Fernández Elices, ketua pengarah pelaburan di A&G, kepada BBC Mundo, "objektif utama kerajaan China adalah kemakmuran bersama , dan hakikat bahawa begitu ramai rakyat memiliki rumah mereka menjadikannya sektor yang tidak boleh dibiarkan gagal dalam apa jua keadaan."
"Kemakmuran bersama" yang dimaksudkan oleh Fernández adalah slogan kempen terbaru yang dipromosikan oleh presiden China, yang mana beliau cuba "mengurangkan jurang kekayaan yang besar yang mengancam kebangkitan ekonomi negara dan legitimasi kerajaan Parti Komunis," lapor Reuters.
"Menurut statistik terkini daripada kerajaan China, pembinaan masih menyumbang sekitar 30% daripada jumlah pekerjaan dan oleh itu terlalu penting untuk diabaikan," kata Yves Bonzon, seorang eksekutif di bank swasta Switzerland Julius Baer.
Dalam jargon ekonomi, inilah yang dipanggil "terlalu besar untuk gagal," atau sekurang-kurangnya untuk gagal sepenuhnya.
Di sebalik peratusan pemilik yang tinggi ini, terdapat beberapa faktor yang telah mendorong pengembangan sektor ini selama beberapa dekad yang ditandai dengan bandar-bandar hantu, infrastruktur yang tidak digunakan dan model pembinaan yang liar, dengan harga yang terlalu tinggi.
Pada tahun 2020, negara itu memasuki apa yang dikenali sebagai "era 10,000 yuan (1,318 euro, US$1,548)," merujuk kepada fakta bahawa harga purata bagi setiap meter persegi kekal melebihi jumlah itu selama beberapa bulan berturut-turut, jelas Agensi EFE dalam analisis baru-baru ini.
"Impian Cina"
Salah satu faktor penting yang menyumbang kepada gelembung ini ialah budaya.
“Kekayaan isi rumah Cina adalah berdasarkan batu bata, simen dan semangat spekulatif. Tetapi dari segi budaya, bukan sahaja terdapat aspirasi untuk menjadi pemilik hartanah, tetapi juga keperluan sosial yang tidak bertulis bahawa, sebagai contoh, apabila anda akan berkahwin, anda mesti memiliki hartanah,” jelas Sam Lecornu, Ketua Pegawai Eksekutif dan pengasas bersama Stonehorn Global Partners.
"Tidak ramai orang Cina menganggap menyewa sebagai pilihan pertama mereka. Memiliki hartanah di China, mengikut definisi, adalah bersamaan dengan impian Amerika," tambahnya.
Lebih 20 tahun yang lalu, sektor hartanah China tidak wujud.
"Sepanjang sebahagian besar separuh kedua abad ke-20, China merupakan sebuah masyarakat penyewaan awam yang besar, di mana pemilikan swasta menyumbang kurang daripada 30%. Perumahan dianggap sebagai faedah kebajikan sosial yang disediakan dengan subsidi yang besar oleh kerajaan sosialis," kata Youqin Huang, seorang profesor di Jabatan Geografi dan Perancangan di Universiti Albany, Amerika Syarikat, dalam satu kajian.
"Walau bagaimanapun, pada tahun 1990-an, China melancarkan pembaharuan untuk menswastakan dan mengkomersialkan sistem perumahannya, sebagai sebahagian daripada peralihan pasarannya," tambahnya, merujuk kepada proses pembukaan yang membawa kepada pertumbuhan ekonomi negara yang pesat, terutamanya selepas penyertaannya ke dalam Pertubuhan Perdagangan Dunia pada tahun 2001.
Pelaburan yang selamat
Satu lagi faktor yang menyumbang kepada pembelian rumah selama bertahun-tahun ialah sekatan yang ketat terhadap pelaburan asing.
Rakyat China kemudiannya hanya mempunyai pasaran domestik.
"Jika kita melihat kawalan modal yang wujud di China dan mempertimbangkan aset yang membenarkan pelaburan, hartanah adalah kegemaran. Dan ramai orang Cina memiliki lebih daripada satu hartanah. Mereka mungkin mempunyai rumah kedua atau ketiga," kata Lecornu kepada BBC Mundo.
Apa yang sering membezakan pasaran ini daripada pasaran lain di dunia ialah pembeli biasanya "membayar deposit permulaan yang bersamaan dengan 50% daripada harga rumah atau membeli secara langsung secara tunai," kata pengasas Stonehorn Global Partners.
Oleh itu, penggunaan pinjaman bank tidaklah seintensif di negara ekonomi besar yang lain.
"Tidak seperti apa yang berlaku di Amerika Syarikat dengan apa yang dipanggil subprima, rakyat China tidak membeli rumah mereka secara besar-besaran dengan hutang."
Jadi bagaimana mereka melakukannya?
"Bank ibu dan ayah"
Bagi anak lelaki khususnya, ia jatuh pada "bank ibu dan ayah," yang disokong oleh pasaran perkahwinan.
Disebabkan dasar satu anak, terdapat kira-kira 30 juta lelaki lebih ramai daripada wanita yang mencari pasangan di China, menurut data rasmi terkini.
Ibu bapa Cina tahu bahawa peluang anak-anak mereka untuk berkahwin meningkat jika mereka memiliki rumah.
"Adalah menjadi kebiasaan bagi suami untuk menyediakan rumah," jelas Jieyu Liu, timbalan pengarah Institut SOAS China, kepada BBC pada tahun 2017, apabila didedahkan bahawa 70% golongan milenial (berumur antara 19 dan 36 tahun) memiliki rumah.
Sangat menjimatkan
"Oleh kerana gaji orang muda sangat rendah, keluarga suami dijangka bertanggungjawab membeli rumah atas nama anak lelaki mereka, atau membayar deposit. Banyak kisah cinta berakhir dengan kegagalan jika pihak lelaki tidak dapat menyediakan perumahan untuk perkahwinan," tambahnya.
Ini juga diburukkan lagi oleh fakta bahawa ahli keluarga warga emas sering berpindah tinggal bersama anak-anak mereka pada usia tua.
Oleh itu, ramai yang melihat pelaburan ke atas nama anak lelaki atau perempuan mereka sebagai pelaburan untuk masa depan seisi keluarga.
"Bank keluarga" juga merupakan sumber pertama bagi mereka yang mencari rumah kedua, kerana meminta bantuan ibu bapa, datuk nenek atau mertua bukanlah sesuatu yang luar biasa dalam budaya Cina yang sangat berjimat cermat.
Kes Evergrande
Didorong oleh semua faktor ini, dalam beberapa dekad kebelakangan ini, industri hartanah telah berkembang dengan keuntungan yang besar, yang dalam beberapa sektor telah menjadi tidak terkawal.
Sektor hartanah gergasi Asia itu mula menjadi terlalu panas pada akhir 1990-an, apabila pengawal selia pada masa itu memberi kebebasan kepada 'ledakan' bata China
Syarikat-syarikat seperti Evergrande mula berkembang ke dalam sektor makanan, tenaga dan juga hiburan, dengan pembelian pasukan bola sepak dan meluaskan objektif mereka untuk merangkumi pembangunan hartanah di luar negara.
ini dicapai melalui hutang bank atau dibiayai dengan deposit daripada pembeli rumah di China.
Kerajaan dan kerajaan pusat memainkan peranan penting dalam pertumbuhan ini.
"Selain menswastakan perumahan awam sedia ada dan menamatkan penyediaan perumahan sewa bersubsidi, pembangunan perumahan dan pemilikan swasta telah digalakkan dengan bersungguh-sungguh [oleh kerajaan]," kata Profesor Huang dalam laporannya.
Di China, tanah itu milik negara.
Mana-mana syarikat atau organisasi yang ingin membangunkan sesuatu projek, sama ada perumahan, perindustrian atau komersial, mesti mendapatkan hak untuk menggunakan tanah tersebut.
Walau bagaimanapun, hak penggunaan ini mempunyai had masa; dalam kes pembangunan projek kediaman, ia adalah 70 tahun, dan selepas itu Negeri boleh memperbaharui atau membatalkan hak penggunaan tersebut.
Itulah sebabnya pemaju hartanah biasanya tidak membeli sebidang tanah dan membiarkannya tidak dibangunkan selama bertahun-tahun sementara nilainya meningkat, seperti yang dilakukan di negara lain.
"Kerajaan secara amnya menjual tanah [penggunaannya] secara selektif dan dalam proses ini menerima wang daripada penjualan tanah tersebut, yang merupakan sumber pendapatan kerajaan yang penting," sambung Lecornu.
Selain fakta bahawa sektor hartanah menggaji berjuta-juta orang di China, adalah betul untuk mengatakan bahawa pihak berkuasa di peringkat yang berbeza mempunyai minat agar model itu terus berfungsi, tambah pakar itu.
Peranan bank
Untuk memahami gelembung dan kemungkinan kesan domino krisis Evergrande, peranan bank, yang juga dikawal oleh Negara, adalah asas.
" Bank, penanggung insurans dan dana China telah menyediakan pembiayaan yang ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan pendedahan besar bank China kepada sektor hartanah merupakan salah satu risiko paling ketara yang dihadapi sistem kewangan China," kata Eiko Sievert, pengarah agensi penarafan Scope Ratings.
Firma itu telah menurunkan jangkaan pertumbuhannya untuk China kepada 8.6% bagi 2021, daripada 9.3%, disebabkan oleh "kelemahan sektor hartanah China, yang telah memperlahankan aktiviti ekonomi negara tahun ini," tambahnya.
Itulah sebabnya penganalisis bersetuju bahawa potensi pergolakan sosial yang dicipta oleh lebih daripada satu juta rumah yang belum siap yang dimiliki Evergrande adalah masalah yang lebih besar daripada hutang itu sendiri.
"Parti politik terbesar di dunia juga merupakan pemilik hartanah terbesar di China. Ia mempunyai minat yang kuat untuk campur tangan dan menggunakan semua kuasanya bagi mencegah pergolakan selanjutnya," kata Lecornu, merujuk kepada apa yang akan menjadi objektif paling segera Beijing: untuk memastikan rakyat tidak menderita dan terus mempercayai "impian Cina."
