SANTO DOMINGO – Draf undang-undang mengenai penyewaan dan pengusiran hartanah, yang kini sedang dikaji oleh jawatankuasa khas Dewan Perwakilan Rakyat, akan mewujudkan bidang kuasa khusus yang akan membenarkan pengusiran penyewa yang ingkar dalam tempoh tidak lebih daripada 60 hari, dengan peraturan yang menetapkan hakim keamanan dan pemeriksa khas untuk operasi penyewaan, tegas peguam Luz del Alba Rodríguez pada hujung minggu ini.
"akan diwujudkan yang akan membenarkan pengusiran penyewa yang tidak membayar dilakukan dalam tempoh maksimum dua bulan, dan peraturan-peraturan tersebut akan menetapkan seorang hakim keamanan dan seorang pemeriksa khas yang akan bertanggungjawab secara eksklusif terhadap perkara-perkara penyewaan," jelas pakar dalam undang-undang prosedur sivil dan sivil itu, semasa pembentangannya di Master Real Estate Agent, yang diadakan Sabtu lalu.
Beliau menekankan bahawa undang-undang yang dikemukakan tahun lepas oleh Speaker Dewan Perwakilan, Alfredo Pacheco, menghapuskan "tiga deposit terkenal", yang, walaupun tidak ditetapkan oleh undang-undang, telah menjadi amalan standard dalam transaksi sewa di Republik Dominika. Rang undang-undang baharu itu hanya memerlukan satu deposit.
Satu lagi aspek yang ditunjukkan oleh Rodríguez sebagai baharu dalam dokumen itu ialah harga sewa ditetapkan oleh pihak-pihak, bukan oleh pasaran, manakala perbelanjaan guaman akan dikongsi oleh pemilik dan penyewa.
"Matlamatnya adalah untuk menjamin hak dan kewajipan pemilik serta penyewa, dengan memansuhkan amalan lama; seperti deposit tambahan untuk pembayaran kepada perantara atau broker pada masa menyewa hartanah, dan menetapkan; 'apabila komisen hartanah mesti dibayar untuk pengurusan sewa, tanggungjawab untuk penyelesaiannya akan sepadan dengan pemilik atau wakil sah dengan syarat dia telah mengikat kontrak dengan pengurusan brokeraj,' dokumen itu menyatakan.
Menurut penjelasannya, draf Undang-undang Sewa merupakan satu langkah ke hadapan bagi ejen hartanah, kerana jika diluluskan, Negeri akan mengiktiraf transaksi hartanah tersebut, yang pada pendapatnya, adalah hasil usaha dan kerja sektor tersebut.
Semasa sesi latihan, pakar tersebut menekankan sebab-sebab mengapa ejen hartanah mesti mempunyai pengetahuan tentang aspek perundangan: mengenal pasti hartanah yang berpotensi dan mudah dijual disebabkan status perundangannya, serta menangani keraguan dan kelemahan hartanah tersebut berhubung dengan dokumentasi yang diperlukan.
Rodríguez berkongsi dengan lebih 80 peserta butiran tentang usaha wajar dan aspek yang perlu dikaji semula dalam hal itu oleh ejen hartanah semasa proses transaksi.
"Sejarah hak milik, di mana anda mesti mengesahkan bahawa penjual hartanah mempunyai hak penuh untuk menjalankan transaksi tersebut. Semak lien atau bebanannya untuk mengetahui status undang-undang semasa hartanah tersebut dan sahkan sama ada ia mempunyai gadai janji, kemudahan atau jenis sekatan lain.".
Penggunaan dan pemilikan disebut sebagai elemen lain yang perlu diambil kira, begitu juga pengezonan dan peraturan untuk menentukan bahawa tiada sekatan yang mengehadkan penggunaannya sebelum ini, dan untuk mendapatkan nilai pasaran hartanah melalui penilaian oleh profesional dalam bidang tersebut.
Profesional undang-undang itu juga memetik pengesahan ketiadaan beban cukai dan mengesahkan bahawa hartanah tersebut terletak dalam rujukan dan koordinat hak milik dan kawasan yang diterangkan sepadan.
Ketahui kontrak
Dalam Ejen Hartanah Utama, Luz del Alba Rodríguez memperincikan jenis kontrak yang terlibat dalam proses transaksi hartanah, dengan menekankan bahawa kontrak jual beli adalah satu-satunya yang terdapat dalam kanun sivil Dominika, manakala kontrak pemisahan tidak muncul dalam mana-mana dokumen.
"Perjanjian pemisahan itu tidak melibatkan penjualan; tidak jelas di mana hendak bermula dan tiada bidang kuasa untuk menyokongnya sebagai kontrak. Dua lagi membenarkan anda memasukkannya ke dalam daftar dan menyekat harta tersebut," jelasnya.
Butiran mengenai apa yang perlu terkandung dalam kontrak, seperti objektifnya, kaedah pembayaran, masa penghantaran harta, penerangan tepat tentang harta yang akan dihantar, klausa penamatan dan kenaikan harga bahan, telah dijelaskan semasa pembentangan oleh pakar yang bertanggungjawab merasmikan hari latihan tersebut.
"Jika perkara terakhir ini tidak dinyatakan dalam kontrak, syarikat pembinaan tidak boleh meningkatkan nilai hartanah; ini adalah perkara yang mesti diketahui oleh ejen untuk melindungi hak pelanggan mereka.".
Perjanjian sewa
Lima perkara asas yang tidak boleh terlepas daripada kontrak sewa, menurut Rodríguez: periksa hartanah tersebut untuk memastikan ia berada dalam keadaan sempurna.
Sahkan sejarah kredit penyewa dan keupayaan untuk membayar. Jelaskan harga sewa dan tempoh pajakan, tentukan tujuan penggunaan hartanah (jika untuk tujuan komersial), dan fahami alasan pengusiran.
Berkenaan penipuan hartanah, Rodríguez menjelaskan bahawa kanun keseksaan menetapkannya dan setelah menerima komisen, ejen hartanah menjadi sebahagian daripada proses dan siasatan. “Kerana tanggungjawab saya sebagai ejen hartanah adalah untuk mengesahkan semua yang akan saya jual, anda, sebagai ejen, boleh menyaman syarikat pembinaan, dan itu dipanggil liabiliti sivil atau jenayah yang boleh dimiliki oleh ejen di Republik Dominika.”.
