Artikel-artikel paling kontroversi dalam Rang Undang-Undang Pengawasan Kondominium menumpukan risiko terbesarnya dalam enam artikel yang menduplikasi pendaftaran dan sekatan.
SANTO DOMINGO. – Dalam analisis perbandingan sepuluh bab dan 63 artikel yang mencadangkan penciptaan entiti pengawalseliaan, penyeliaan dan normatif baharu, El Inmobiliario mengenal pasti bahawa antara bab I dan VI terdapat enam artikel yang membentuk bendera merah projek tersebut, dengan tahap risiko konflik perundangan dan peraturan yang paling tinggi.
Dalam Bab II, Perkara 5 memberikan Penguasa "kuasa kawal selia super," seperti yang dijelaskan dalam ansuran sebelumnya. Dalam Bab V, Perkara 16, 17, dan 18 mencadangkan penciptaan pendaftaran selari dan kuasa yang berkaitan dengan pemberian hak milik tanah. Dalam Bab VI, Perkara 22 dan 27 menetapkan sekatan dan pendaftaran yang menduplikasi fungsi DGII (Direktorat Hasil Dalam Negeri), Kementerian Pelancongan, dan majlis perbandaran.
Enam bahagian ini, tanpa ragu, merupakan teras konflik perundangan projek ini, yang paling bermasalah daripada keseluruhan teks, kerana ia menghasilkan pencerobohan kuasa perlembagaan, pertindihan kuasa eksklusif Pejabat Pendaftaran Hartanah, KPI dan majlis-majlis, selain mewujudkan pejabat pendaftaran selari dan kuasa kawal selia yang luas.
Pertembungan dengan Bidang Kuasa Hartanah
Draf rang undang-undang itu mewujudkan “Daftar Kebangsaan Kondominium Negeri” (perkara 16) dan memberikan kuasa kepada Superintenden untuk melaraskan hak milik, menyelaras penandaan sempadan, pelarasaan tanah dan pemindahan (perkara 17 dan 18).
Kuasa-kuasa ini secara langsung bercanggah dengan Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah, yang memberikan Bidang Kuasa Hartanah kecekapan eksklusif ke atas hak harta tanah, tinjauan dan publisiti pendaftaran. Risikonya jelas: pertindihan peraturan, ketidakpastian undang-undang dan pertikaian bidang kuasa.
Kuasapengawalseliaan dan sanksi
Berkenaan kondominium sewa jangka pendek (Bab VI), projek ini memberikan kepada Superintenden pendaftaran mandatori, pengeluaran kod unik, penyeliaan pengendali dan kuasa untuk mengeluarkan sekatan, penggantungan atau pembatalan pendaftaran (Perkara 22, 24 dan 27).
Kuasa-kuasa ini mengganggu kuasa KPI dalam hal ehwal cukai, Kementerian Pelancongan dalam hal ehwal pelancongan, dan majlis perbandaran di bawah Undang-undang 176-07 dalam ketenteraman awam, kesihatan dan kewujudan bersama.
Hasilnya akan berlaku pertindihan sekatan: denda, penggantungan dan penutupan yang mungkin bertepatan dengan peraturan perbandaran atau sektoral.
Pentadbiran Perumahan Negeri
Projek ini juga menggabungkan fungsi awam dan swastadengan membenarkan Superintenden menyelia kawasan umum projek negeri, mengisytiharkan "pemilik bersama sementara" dan mengurus pengaturan kolektif.
Ini mewujudkan ketegangan dengan MIVHED, Bidang Kuasa Hartanah dan Aset Negara, terutamanya dalam proses perampasan, pembayaran tertunggak dan pemindahan.
Lebih banyak kawasan berisiko
Teks ini menggabungkan pelbagai peraturan mengenai kondominium sewa: keperluan untuk sewa jangka pendek, insurans, peraturan dalaman, kawalan akses, penyeliaan sewa melalui platform digital dan larangan ke atas "hotel tersamar." Walaupun peraturan ini menangani masalah sebenar kewujudan bersama, ia juga menyiratkan:
- Beban kawal selia baharu untuk pemilik dan pengurus.
- Bercanggah dengan peraturan dalaman yang telah diluluskan.
- Kekaburan tentang peraturan yang terpakai (undang-undang, peraturan perbandaran, peraturan dalaman atau peraturan baharu Superintenden).
- Risiko budi bicara dalam sekatan jika prosedur dan jaminan pembelaan yang jelas tidak diwujudkan.
Satu-satunya artikel yang berisiko rendah, iaitu Artikel 15, mengakui keperluan untuk memelihara hak harta dan mengelakkan batasan sewenang-wenangnya. Walau bagaimanapun, ia tidak menghapuskan isu keserasian peraturan apabila memberikan kuasa untuk meluluskan, menggantung atau membatalkan pendaftaran.
Motivasi projek
Wakil Tobías Crespo mewajarkan inisiatif tersebut dengan memetik pertumbuhan bandar menegak dan percambahan model kediaman yang telah mendedahkan jurang praktikal dalam Undang-undang 5038 dan Pendaftaran Hartanah. Hujahnya menekankan pentingnya untuk melaraskan hak milik hartanah dan melindungi beribu-ribu benefisiari perumahan negeri tanpa hak milik muktamad, serta mengawal selia kewujudan bersama dalam menghadapi sewaan jangka pendek dan "hotel yang disamarkan.".
Diagnosis ini dikongsi oleh pihak berkepentingan dalam sektor hartanah, yang mengakui keusangan Undang-undang 5038 dalam menghadapi cabaran kontemporari. Walau bagaimanapun, cara rang undang-undang ini memberikan kuasa dan tanggungjawab untuk pendaftaran, regularisasi dan sekatan bercanggah dengan undang-undang sedia ada, terutamanya Undang-undang 108-05 dan Undang-undang 176-07.
Walaupun inisiatif ini digagaskan dengan tujuan yang sah untuk mengatur dan melindungi kehidupan kolektif di kondominium, jika diluluskan tanpa pembetulan, hasilnya akan menjadi ketidakpastian undang-undang, pertindihan peraturan dan percanggahan institusi, yang membahayakan keluarga penerima manfaat, pemilik dan pasaran hartanah secara amnya.
Laporan keempat daripada El Inmobiliario menunjukkan bahawa, di sebalik cadangan yang berniat baik, terdapat cabaran kawal selia yang serius: satu amaran bagi mereka yang membangunkan, menyemak dan menyokong proses perundangan.
Konflik dan pertindihan bab V dan VI
| Artikel | Subjek (ringkasan) | Institusi/undang-undang yang berpotensi terjejas | Kemungkinan pertindihan/konflik | Tahap amaran |
| 14 | Rejim perundangan khas untuk kondominium negeri | Undang-undang 5038-58; Undang-undang 108-05; MIVHED | Ia boleh mewujudkan sistem dwi antara undang-undang semasa, pendaftaran harta dan "sistem khas" yang dicadangkan | Separuh |
| 15 | Diagnosis situasi pendaftaran perumahan negeri | Undang-undang 108-05; Bidang Kuasa Hartanah | Ia tidak menjana konflik secara langsung, tetapi ia membuka pintu kepada persaingan yang kemudiannya menjana pertindihan | Rendah |
| 16 | Penubuhan Daftar Negara Kondominium Negeri | Undang-undang 108-05; Bidang Kuasa Hartanah; MIVHED | Pertindihan kuasa pendaftaran eksklusif Pejabat Pendaftaran Harta; risiko struktur selari | Tinggi |
| 17 | Kuasa Superintenden untuk melaraskan gelaran | Bidang Kuasa Hartanah; MIVHED; IAD; Aset Negara; Undang-undang 108-05 | Pencerobohan langsung ke atas fungsi pendaftaran, pemberian hak milik tanah, pengukuran dan pemberian hak milik; pencampuran fungsi pentadbiran dan bidang kuasa | Tinggi |
| 18 | Pelan Regularisasi Kebangsaan | Bidang Kuasa Hartanah; MIVHED; Undang-undang 108-05 | Pertindihan kuasa teknikal dan pendaftaran; kemungkinan keputusan pentadbiran mengenai hak sebenar | Tinggi |
| 19 | Pengurusan kawasan umum oleh Negeri dan komuniti | Undang-undang 5038-58; Perbandaran (Undang-undang 176-07) | Pentadbiran selari dengan perhimpunan kondominium; peranan yang samar-samar berbanding majlis bandaraya mengenai ketenteraman, penggunaan dan pengawasan | Separuh |
| 20 | Pemilik bersama sementara dalam perumahan milik kerajaan | Undang-undang 108-05; Bidang Kuasa Hartanah | Pengiktirafan hak tanpa pendaftaran boleh mewujudkan percanggahan dengan prinsip publisiti hartanah | Separuh |
| 21 | Takrif kondominium sewa dan skop peraturan | DGII; Kementerian Pelancongan; Perbandaran; Peraturan dalaman kondominium | Ia mengawal selia kawasan di mana kuasa cukai, perbandaran dan pelancongan sudah wujud | Separuh |
| 22 | Daftar Negara Kondominium Rentier | DGII; Kementerian Pelancongan; Perbandaran; Undang-undang 176-07 | Penduaan kawal selia: pendaftaran selari, keperluan tambahan yang tidak diperuntukkan oleh peraturan sektor | Tinggi |
| 23 | Keperluan operasi sewaan jangka pendek | DGII; Kementerian Pelancongan; Perbandaran; Undang-undang 5038-58 | Pertindihan dengan peraturan cukai, perbandaran dan pelancongan; kemungkinan pencerobohan terhadap peranan dewan undangan | Separuh |
| 24 | Peraturan kewujudan bersama dan keselamatan dalam sewa singkat | Perbandaran; Undang-undang 176-07; Undang-undang 5038-58 | Menggandakan kawalan bunyi, ketenteraman, keselamatan dan kewujudan bersama, yang telah dikawal selia di peringkat perbandaran | Separuh |
| 25 | Larangan ke atas hotel rahsia | Kementerian Pelancongan; Perbandaran | Gangguan terhadap peraturan pelancongan dan hotel; potensi pertembungan dengan klasifikasi rasmi MITUR | Separuh |
| 26 | Perlindungan hak dan keseimbangan kawal selia | Undang-undang 5038-58; Perlembagaan (hak harta) | ||
| 27 | Penyeliaan dan sekatan dalam aktiviti penyewa | KKP; Kementerian Pelancongan; Perbandaran; Perlembagaan (proses sewajarnya) | Pertindihan sekatan dan pertindihan dengan pihak berkuasa cukai, pelancongan dan perbandaran | Tinggi |
