Oleh Indhira Desangles
Khas untuk El Inmobiliario
Apabila melibatkan pembangunan hartanah, lokasi merupakan salah satu faktor paling penting dalam memastikan kejayaan dan keselamatan jangka panjang bagi mana-mana projek. Walau bagaimanapun, beberapa risiko jelas yang boleh membawa akibat buruk sering diabaikan. Sebagai ejen hartanah komersial yang berpengalaman dalam projek korporat dan perniagaan, adalah menjadi tanggungjawab saya untuk memberi amaran kepada anda tentang lokasi-lokasi di mana pembinaan tidak sepatutnya dijalankan.
Di bawah, saya kongsikan beberapa contoh utama:
1. Berhampiran sungai atau kawasan air: Membina di kawasan berhampiran sungai atau kawasan air mungkin kelihatan menarik kerana pemandangan atau aksesibiliti, tetapi kawasan ini sering terdedah kepada banjir. Risiko kerosakan struktur, kehilangan nilai harta benda dan kesukaran mendapatkan insurans adalah tinggi. Adalah penting untuk menjalankan kajian hidrologi sebelum mempertimbangkan kawasan ini untuk pembangunan komersial atau kediaman.
2. Tepi bukit atau rupa bumi yang tidak stabil: Hartanah di tepi bukit, gunung atau lereng curam mungkin kelihatan menarik kerana pemandangan panorama, tetapi ia membawa bahaya tanah runtuh yang serius. Tambahan pula, aktiviti seismik kecil pun boleh menjejaskan kestabilan tanah dan menjejaskan keselamatan bangunan. Melabur dalam kajian geoteknikal adalah penting di kawasan ini.
3. Kawasan Timbunan: Walaupun kawasan timbunan kelihatan telah diratakan secara buatan, ia selalunya kekurangan ketumpatan dan kestabilan yang diperlukan untuk asas yang kukuh. Kawasan ini cenderung menjadi tidak stabil dari semasa ke semasa, yang membawa kepada penurunan atau keretakan struktur. Projek timbunan memerlukan pelaburan tambahan dalam kajian tanah dan asas khusus, yang boleh meningkatkan kos secara tidak perlu.
4. Kawasan rendah yang mudah dilanda banjir: Pembinaan di kawasan rendah menunjukkan risiko pengumpulan air yang berterusan, sama ada daripada hujan lebat atau limpahan sungai berdekatan. Kawasan ini selalunya memerlukan sistem saliran dan perlindungan banjir yang mahal, yang menjejaskan daya maju ekonomi projek dan keselamatannya.
5. Rupa Bumi yang Mencondong: Membina di cerun curam boleh menjadi mahal dan kompleks dari segi teknikal. Penstabilan tanah, reka bentuk seni bina dan sistem saliran hanyalah beberapa aspek yang meningkatkan kos projek. Tambahan pula, logistik membina dan menyelenggara hartanah di jenis rupa bumi ini lebih rumit, selalunya melebihi potensi faedah pemandangan atau eksklusiviti yang mungkin ditawarkannya.
Jadi, di mana tempat yang sesuai untuk dibina? Pilih lokasi yang strategik dan selamat
Setelah mengenal pasti kawasan yang perlu dielakkan, adalah sama pentingnya untuk memahami faktor-faktor yang menunjukkan tempat untuk membina bagi memastikan daya maju dan keuntungan projek hartanah. Berikut adalah beberapa aspek utama yang perlu dipertimbangkan semasa mengenal pasti tapak yang ideal:
1. Tanah yang bersaliran baik dan rata: Kestabilan tanah adalah penting. Cari tanah yang tidak mudah terendam air dan mempunyai sistem saliran semula jadi atau infrastruktur yang mencukupi untuk mencegah masalah kelembapan. Tanah yang rata dan padat adalah sesuai untuk pembinaan, kerana ia tidak memerlukan kerja tambahan untuk memastikan keselamatan struktur.
2. Kawasan bandar yang disatukan atau kawasan pengembangan terkawal: Penempatan projek anda di kawasan yang mempunyai infrastruktur bandar yang disatukan atau di kawasan pengembangan terkawal menjamin akses kepada perkhidmatan penting seperti air, elektrik, telekomunikasi dan pengangkutan. Kawasan yang mempunyai rancangan pembangunan bandar selalunya menawarkan insentif untuk menarik pelaburan, sekali gus menambah nilai tambahan kepada projek anda.
3. Jarak yang dekat dengan infrastruktur utama: Jarak yang dekat dengan lebuh raya, pelabuhan, lapangan terbang atau pusat logistik merupakan kelebihan utama untuk pembangunan komersial dan perindustrian. Contohnya, di Republik Dominika, ketersambungan Lebuhraya Duarte dan jalan lingkaran yang menghubungkan Haina dan Caucedo adalah strategik untuk pengedaran barangan di seluruh negara, malah ke wilayah Cibao atau zon timur. Memastikan projek anda berdekatan dengan hab logistik ini memberikan kelebihan daya saing dari segi akses dan mobiliti.
4. Kawasan yang mempunyai risiko geologi yang rendah: Adalah penting untuk membina di kawasan yang tidak terdedah kepada bahaya alam seperti gempa bumi, tanah runtuh atau banjir. Jalankan kajian geologi dan tanah sebelum memulakan sebarang projek. Kawasan yang mempunyai sejarah aktiviti seismik yang rendah atau kestabilan topografi yang baik adalah yang paling selamat untuk pembangunan jangka panjang.
5. Kawasan dengan unjuran pertumbuhan ekonomi: Projek hartanah, terutamanya yang bersifat komersial dan korporat, harus terletak di kawasan dengan unjuran pertumbuhan ekonomi. Bandar yang berkembang atau kawasan yang dijangka meningkat permintaan untuk pejabat, ruang runcit atau bangunan perindustrian adalah yang paling sesuai untuk memastikan keuntungan yang baik. Menganalisis pelan pembangunan bandar dan kajian pasaran tempatan akan membantu anda membuat keputusan yang tepat.
6. Persekitaran Lestari: Tumpuan terhadap kelestarian merupakan aspek yang semakin dihargai oleh pelabur dan pengguna. Kawasan yang menggalakkan kelestarian, seperti pembangunan berhampiran ruang hijau, dengan akses yang baik kepada pengangkutan awam, dan yang menggalakkan pembinaan bangunan yang diperakui di bawah piawaian ekologi (LEED, BREEAM, dll.), bukan sahaja menawarkan faedah alam sekitar tetapi juga kelebihan cukai dan reputasi untuk projek.
Kejayaan sesuatu projek bermula dengan pemilihan tanah yang baik
Memilih lokasi yang tepat untuk membina boleh menentukan sama ada kejayaan atau kegagalan projek hartanah anda. Adalah penting untuk mengelakkan kawasan berisiko tinggi, tetapi sama pentingnya untuk mengenal pasti kawasan yang berpotensi berkembang, infrastruktur yang baik dan kestabilan geologi. Sebagai ejen hartanah yang pakar dalam projek komersial dan korporat, saya komited untuk membantu anda membuat keputusan termaklum dan memastikan pelaburan anda berada di tempat yang betul.
Penulis ialah: Pakar dalam hartanah komersial dan korporat, dengan lebih daripada 20 tahun dalam pasaran negara, dan ahli lembaga pengarah AEI.
