Pada 2 Disember, Peruntukan Teknikal yang memperkenalkan pendaftaran sementara ke dalam daftar hartanah Dominika akan berkuat kuasa. Buat pertama kalinya, perjanjian jualan dan komitmen kontrak boleh didaftarkan, menghasilkan kesan undang-undang terhadap pihak ketiga. Transformasi ini datang terlalu lewat bagi sesetengah pembeli yang kehilangan segala-galanya apabila "janji halimunan" mereka gagal menghalang perampasan, tetapi ia secara radikal mengubah masa depan pasaran.
Mimpi ngeri yang sepatutnya dapat dielakkan
Ia berlaku di sebuah pembangunan hartanah di negara kita. Para pembeli telah menandatangani perjanjian pembelian mereka di hadapan notari, membayar setiap ansuran dengan penuh keyakinan, dan menunggu pembinaan dengan sabar. Semuanya seolah-olah teratur.
Kemudian pemberitahuan itu tiba: keseluruhan projek itu berada di bawah lien. Pemaju telah mengambil pinjaman menggunakan hak milik induk sebagai cagaran. Pemberi pinjaman telah merampas gadai janji. Dan perjanjian pembelian tersebut—dokumen-dokumen yang dipercayai oleh pembeli begitu kukuh—tidak bernilai dalam menghadapi lien tersebut.
Para pembeli terdesak cuba menghentikan proses tersebut. Mereka mengemukakan kontrak mereka. Mereka melafazkan niat baik mereka.
Mahkamah Agung jelas dan tegas: “perjanjian jualan awal tersebut tidak diutamakan berbanding pemiutang kerana ia tidak didaftarkan” (Penghakiman SCJ-PS-23-0123, 31 Januari 2023, dianalisis dalam buku saya “Hartanah dari Perspektif Perundangan”): dalam hal pendaftaran, tiada hak tersembunyi. Gadai janji berdaftar mengatasi mana-mana perjanjian jualan awal yang tidak berdaftar.
Para pembeli—walaupun mereka berniat baik—telah rugi. Alasannya: “Apayang tidak berdaftar tidak boleh dikuatkuasakan terhadap pihak ketiga.” Janji mereka tidak dapat dilihat dari segi undang-undang.
Sebagai seorang peguam hartanah, keputusan itu menghantui saya. Bukan kerana ia tidak berasas—dari segi undang-undang ia sempurna—tetapi kerana ia menunjukkan bahawa pembeli yang jujur tidak mempunyai cara untuk melindungi hak mereka "secara formal".
Sehingga kini
Pada 2 Disember 2025, Peruntukan Teknikal DNRT-DT-2025-001, yang memperkenalkan pendaftaran sementara kepada sistem pendaftaran tanah Dominika, akan berkuat kuasa. Kemajuan ini, didorong oleh visi organisasi seperti Persatuan Ejen Hartanah dan Syarikat (AEI), mewakili perubahan bersejarah dalam perlindungan pelaburan hartanah.
Alat yang tiba lewat untuk sesetengah orang, tetapi tepat pada masanya untuk masa hadapan
Buat pertama kalinya, perjanjian jualan, opsyen pembelian dan komitmen kontraktual boleh didaftarkan di Pejabat Pendaftaran Hak Milik, sekali gus menghasilkan kesan terhadap pihak ketiga. Apa yang sebelum ini tidak kelihatan kini akan menjadi umum.
Kontrasnya sangat dramatik. Sebelum ini, pembeli akan menandatangani perjanjian pembelian yang tidak berdaftar dengan Pejabat Pendaftaran Hak Milik kerana ia tidak boleh didaftarkan. Pemaju boleh menggadaikan hartanah tersebut semasa pembinaan. Pemberi pinjaman akan merampas jika pemaju tidak membayar. Pembeli akan mendapati terlambat bahawa perjanjian pembelian mereka tidak boleh dikuatkuasakan. Pelaburan yang hilang.
Kini, dengan pendaftaran sementara, perjanjian pembelian direkodkan secara rasmi. Pihak ketiga yang menyemak status sah surat ikatan hak milik akan melihat komitmen jualan. Jika pemaju cuba mendapatkan gadai janji, bank akan melihat perjanjian pembelian berdaftar. Ketelusan sepenuhnya, pembeli dilindungi.
Keperluan: kesederhanaan sebagai strategi
Draf kemas kini keperluan prosedur pendaftaran, yang kini dibuka untuk komen awam sehingga 28 November 2025, memperincikan keperluan untuk pendaftaran transaksi sementara. Keindahannya terletak pada kesederhanaan operasinya.
Perjanjian rasmi yang mengandungi persetujuan nyata pemilik untuk pendaftaran diperlukan, bersama-sama dengan borang permohonan, dokumen pengenalan pihak-pihak, dan pendaftaran komersial (jika berkenaan). Perlu diingatkan bahawa pendaftaran tidak memerlukan sijil hak milik pendua, sekali gus menghapuskan salah satu halangan birokrasi terbesar.
Menurut draf yang sedang dirundingkan ini, yuran yang ditetapkan adalah berpatutan: RD$130.00 setiap akta yang disahkan oleh notari mengikut Undang-undang 140-15, RD$50.00 setiap kontrak yang disahkan oleh notari mengikut Undang-undang 3-2019, ditambah yuran untuk perkhidmatan Bidang Kuasa Hartanah, yang berbeza-beza bergantung pada jenis perkhidmatan. Ini adalah kos minimum berbanding perlindungan yang ditawarkannya.
Mengapa ini mengubah pasaran?
Bagi pembeli hartanah yang dibeli di luar pelan, ini bermakna mereka boleh menuntut agar perjanjian pembelian mereka didaftarkan secara sementara. Pendaftaran ini melindungi hak mereka daripada pihak ketiga dan memberi amaran kepada pemiutang masa depan bahawa terdapat komitmen terdahulu. Jika pembeli dalam kes yang saya sebutkan mempunyai alat ini, kita akan menceritakan kisah yang berbeza hari ini.
Bagi pemaju yang jujur, pendaftaran sementara secara terbuka menunjukkan kebolehkesanan komitmen mereka, meningkatkan keyakinan pembeli, meningkatkan kebolehpercayaan projek kerana bank melihat komitmen berdaftar dan bukan hanya kertas persendirian, dan melindungi reputasi mereka dengan tadbir urus yang telus.
Bagi ejen hartanah, kini boleh menyemak sijil untuk sebarang janji berdaftar, pilihan pembelian atau komitmen yang mungkin menjejaskan ketersediaan hartanah. Ini melindungi mereka daripada mempromosikan hartanah dengan isu tersembunyi yang mungkin terbongkar kemudian.
Kebenaran yang menyusahkan
Selama bertahun-tahun, pasaran beroperasi berdasarkan perjanjian jualan yang tidak kelihatan dari segi undang-undang. Ini membolehkan pemaju menggadaikan hartanah tanpa pengetahuan pembeli, pemberi pinjaman merampas cagaran tanpa mengetahui komitmen terdahulu, dan pembeli yang jujur kehilangan segala-galanya.
Resolusi DNRT-DT-2025-001 adalah respons institusi. Negara itu berkata: cukuplah halimunan, cukuplah pembeli yang terdedah. Draf di bawah rundingan awam memperhalusi prosedur, mewujudkan peraturan yang seragam dan boleh diramal.
Masa untuk bertindak
Sebagai seorang peguam yang menganalisis kes yang menyakitkan itu dalam buku saya, saat ini memberi saya harapan. Tetapi alat ini hanya berfungsi jika kita menggunakannya.
Tanyakan kepada diri sendiri sekarang: Jika anda seorang pembeli pra-pembinaan, adakah anda memerlukan perjanjian pembelian anda didaftarkan secara sementara sebelum membayar wang pendahuluan? Jika anda seorang pemaju, adakah anda akan mendaftarkan setiap perjanjian pembelian untuk melindungi pembeli dan reputasi anda? Jika anda seorang ejen, adakah anda akan mengesahkan pendaftaran sementara sebelum menyenaraikan hartanah?
Pada 2 Disember, yang tidak kelihatan menjadi nyata. Sekiranya alat ini wujud lebih awal, pembeli tersebut tidak akan kehilangan pelaburan mereka. Konflik itu tidak akan pernah sampai ke Mahkamah Agung.
Sekarang kita memilikinya. Persoalannya ialah: adakah kita akan menggunakannya untuk memastikan sejarah tidak berulang?
