SANTO DOMINGO.- Peguam Arlina Espaillat, pakar dalam undang-undang pendaftaran hartanah, mengakui bahawa Undang-undang mengenai Sewa Hartanah dan Pengusiran, yang digubal di Republik Dominika, bertujuan untuk mencapai keseimbangan antara pemilik dan penyewa, terutamanya dalam hal pengusiran.
Dalam satu temu bual di La Ventana de El Inmobiliario, beliau menjelaskan bahawa sebelum ini, di bawah undang-undang 1955, pengusiran merupakan proses yang “bersifat penuh kebencian, panjang dan tidak adil” bagi pemilik hartanah, sama ada rumah atau premis komersial.
Pakar itu menyatakan bahawa, dengan undang-undang baharu berkuat kuasa, tarikh akhir akan menjadi lebih pendek, akan ada maksimum tiga perbicaraan, dan hakim mesti memutuskan untuk "pembayaran segera".
Beliau menjelaskan bahawa sebelum ini, proses pengusiran akan dihentikan serta-merta jika penyewa berjaya menyelesaikan pembayaran, tanpa mengira sejarah tunggakan mereka. Ini tidak lagi boleh dilakukan di bawah peraturan baharu.
"Sebaik sahaja anda mengugutnya dan berkata, 'Tolong bayar saya, dapatkan maklumat terkini, atau saya akan saman anda atas pengusiran,' penyewa itu akan segera mendapatkan maklumat terkini, dan prosesnya akan gagal. Tetapi mungkin anda tidak berminat untuk meneruskan dengan penyewa itu kerana dia sudah menjadi pembayar yang teruk, sudah ada hubungan yang merosot, corak ketidakpatuhan, dan anda mahu menamatkan kontrak," dia mula menjelaskan.
Ejen hartanah itu menambah bahawa perkara yang sama tidak akan berlaku lagi. “Sebagai pemilik, saya memaklumkan kepada anda. Anda mempunyai 10 hari untuk membayar baki tertunggak anda. Jika anda tidak membayar dalam tempoh 10 hari tersebut, saya boleh meneruskan prosiding pengusiran. Walaupun penyewa membayar baki mereka di luar tarikh akhir, yang mana tidak berlaku sebelum ini, proses itu tidak akan ditolak, dan hakim wajib memutuskan untuk memihak kepada pembayaran segera,” jelasnya.
Beliau menambah bahawa perintah pengusiran itu merupakan hak milik yang boleh dikuatkuasakan, yang membenarkan, secara prosedur, pengusiran penyewa dan kutipan hutang sedia ada.
Berdasarkan perubahan ini, Espaillat berpendapat bahawa undang-undang baharu itu telah memberikan sumbangan yang besar, kerana ia menggantikan peraturan yang ketinggalan zaman dan akan membolehkan kepastian undang-undang yang lebih besar di negara ini.
"Kita mempunyai undang-undang yang ketinggalan zaman dari tahun 1955. Ia mungkin mempunyai banyak perubahan lain, tetapi, secara amnya, ia membawa sumbangan penting yang memberikan keselamatan yang lebih baik dan menyegarkan serta melindungi industri dengan lebih baik," ulasnya.
Dua tambah satu dalam transaksi hartanah
Pakar tersebut menyatakan bahawa, bagi hartanah kediaman, maksimum sewa dua bulan ditambah deposit satu bulan terlebih dahulu ditetapkan. Walau bagaimanapun, bagi premis komersial, perkara ini dibiarkan terbuka kepada apa yang dipersetujui oleh pihak-pihak yang berkepentingan.
Dengan rangka kerja kawal selia ini, yang hanya menunggu penerbitan rasminya dalam Warta Kehakiman untuk berkuat kuasa, beliau menghargai sumbangan penting telah dibuat kepada penyewa.
"Sudah ada kekurangan kawalan. Ada orang yang mengenakan empat deposit campur sewa sebulan, tiga deposit campur sewa sebulan... Tiada peraturan yang ditetapkan, tetapi amalan biasa di pasaran," katanya.
Berkenaan kemajuan, beliau menyatakan bahawa undang-undang menetapkan siapa yang mesti membayar komisen kepada ejen hartanah, yang sebenarnya adalah orang yang mengupah mereka. Walau bagaimanapun, beliau menjelaskan bahawa undang-undang tidak menetapkan peratusan komisen, menjadikan aspek ini terbuka.
Sebaliknya, beliau menegaskan bahawa perbelanjaan guaman kontrak dan pengesahan notari, yang sebelum ini dibayar oleh penyewa, kini akan ditanggung oleh kedua-dua pihak dalam perkadaran 50/50.
Peningkatan harga sewa
Penasihat hartanah memberi jaminan bahawa sumbangan lain adalah pengawalseliaan kenaikan harga sewa, yang ditetapkan pada maksimum 10%, tanpa dapat melebihi angka itu, sama ada dalam peso Dominika atau dolar.
Walau bagaimanapun, beliau berpendapat bahawa peratusan yang lebih rendah sepatutnya ditetapkan untuk sewa dalam dolar, dengan mengambil kira perbezaan inflasi. Dalam erti kata itu, beliau menganggarkan bahawa 3% atau paling banyak 5% adalah sesuai.
Had undang-undang: sewa pendek
Peguam itu mengakui bahawa undang-undang tersebut tidak menangani fenomena sewaan jangka pendek, yang sentiasa berkembang di Republik Dominika. Walau bagaimanapun, beliau percaya bahawa rangka kerja yang dibangunkan “jauh lebih baik daripada apa yang kami ada sebelum ini.”.
Pesanan kepada ejen hartanah
Sebagai penutup, Arlina Espaillat menggesa ejen hartanah untuk meneruskan latihan mereka, sentiasa mendapat maklumat dan mengembangkan kemahiran mereka. Beliau juga menekankan kepentingan mewujudkan kontrak yang kukuh untuk melindungi kedua-dua pihak.
“Maklumat adalah kuasa. Jadi, jika saya menggelarkan diri saya sebagai penasihat, saya mesti tahu sebanyak mungkin. Dan seperti yang saya katakan, saya tidak diwajibkan untuk mengetahui segala-galanya, tetapi saya diwajibkan untuk tahu di mana untuk mendapatkan maklumat yang boleh dipercayai,” jelasnya.
Semasa ucapannya, beliau mendedahkan bahawa kontrak sewa tidak selalunya dikendalikan oleh peguam, kerana ejen hartanah menggunakan templat – sama ada dimuat turun dari internet atau sedia ada – untuk merundingkan perjanjian antara tuan tanah dan penyewa.
Memandangkan senario ini, beliau mempersoalkan tahap pemahaman ejen tentang setiap klausa dalam kontrak. Walaupun beliau tertanya-tanya sama ada mereka benar-benar memahami setiap perkara yang digariskan dalam dokumen itu, beliau menjelaskan satu perkara dalam menghadapi realiti ini: "Tiada kepastian undang-undang, mahupun sebarang jaminan mengenai niat pihak-pihak," simpulnya.
