Massiel Martínez Marte
Khas untuk El Inmobiliario
Selama bertahun-tahun, dalam semua perkara yang berkaitan dengan jualan hartanah, dan khususnya apabila melibatkan projek kediaman atau pelancongan, saya dirujuk dalam peranan saya sebagai peguam tentang kesahihan penangguhan pembayaran yang dibuat untuk mengasingkan hartanah sekiranya berlaku penarikan diri daripada meneruskan pembelian, satu fakta yang mungkin berlaku apabila membeli hartanah.
Realitinya, tiada apa pun dalam hidup ini yang pasti. Walau bagaimanapun, menurut Artikel 1147, 1149, dan 1150 Kanun Sivil Dominika, dapat difahami bahawa situasi seperti ini dilindungi dan bahkan dihalalkan dalam sistem perundangan kita.
Sebabnya ialah, seperti yang ditetapkan dalam Perkara 1147 Kanun Sivil Dominika, dinyatakan dengan jelas bahawa jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajipannya, penghutang (dalam kes ini, pembeli) boleh diperintahkan untuk membayar ganti rugi. Ganti rugi ini mungkin disebabkan oleh pelanggaran kontrak atau kelewatan dalam memenuhi kewajipan.
Dalam erti kata lain, apabila anda menyerahkan sejumlah wang untuk menempah hartanah dan kemudian memutuskan untuk tidak meneruskan pembelian, penjual atau syarikat pembinaan boleh menyimpan wang tersebut sebagai satu bentuk pampasan atas kerugian yang mereka alami akibat penarikan balik anda.
Perkara 1149 kanun yang sama menyatakan bahawa jumlah ganti rugi mestilah berkadar dengan kerugian yang dialami oleh penjual dan keuntungan yang telah dirampas daripadanya. Prinsip ini adalah asas, kerana ia membolehkan pihak yang terjejas mendapatkan semula apa yang telah mereka hilang akibat pelanggaran kontrak pihak yang satu lagi. Dalam konteks ini, wang yang dibayar untuk menyimpan harta tersebut dianggap sebagai pampasan bagi kerugian tersebut.
Massiel Martinez Marte. (Sumber luar).
Walau bagaimanapun, terdapat satu situasi yang perlu kita pertimbangkan dan beri perhatian sewajarnya : apa yang berlaku jika kontrak atau resit tidak menyebutnya? Sebaik-baiknya, penalti jenis ini hendaklah ditetapkan dalam kontrak bertulis yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Perkara 1150 Kanun Sivil menetapkan bahawa penghutang tidak boleh bertanggungjawab atas ganti rugi yang lebih daripada yang ditetapkan pada masa menandatangani kontrak, melainkan jika terdapat niat jahat.
Oleh itu, adalah penting bahawa sebarang perjanjian yang melibatkan wang, terutamanya apabila membeli hartanah, didokumenkan dengan baik dan dipersetujui secara bertulis. Tiada sesiapa pun harus diperintahkan untuk membayar sejumlah wang yang mereka tidak persetujui melainkan ia berpunca daripada keputusan mahkamah.
Akhir sekali, dan sama pentingnya, memandangkan situasi ini boleh menyebabkan pertikaian undang-undang dan kerugian kewangan, adalah penting untuk mendapatkan nasihat daripada peguam hartanah. Pakar dalam bidang ini boleh menyemak kontrak, menasihati anda tentang potensi implikasi jika tidak meneruskan pembelian, dan membimbing anda dalam membuat keputusan yang tepat, sekali gus mengelakkan kejutan yang tidak menyenangkan.
Peruntukan undang-undang lain yang berkaitan:
Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah juga memainkan peranan penting, terutamanya mengenai hak penjual ke atas hartanah. Undang-undang ini mengukuhkan prinsip bahawa sebarang transaksi hartanah mesti didokumenkan dengan betul dan membenarkan penjual menahan pembayaran sebagai satu bentuk perlindungan daripada potensi keingkaran.
Undang-undang kes dan kes-kes terkini:
Dalam beberapa keadaan, Mahkamah Agung Keadilan telah mengekalkan keputusan yang mengiktiraf hak penjual untuk menyimpan deposit yang dibayar untuk hartanah sebagai pampasan bagi kerugian ekonomi akibat pelanggaran kontrak. Ini termasuk ganti rugi yang disebabkan oleh perbelanjaan pengiklanan, kehilangan bakal pembeli lain dan faktor lain. Contohnya, bidang kuasa dalam kes seperti Keputusan SCJ-TS-23-0388, bertarikh 28 April 2023, telah menjadi kunci dalam mewujudkan duluan tentang bagaimana mahkamah Dominika menggunakan peraturan mengenai pengekalan dana yang dibayar untuk tempahan hartanah dan pampasan bagi ganti rugi dalam kes pelanggaran kontrak.
Kesimpulan:
Sebelum membayar sebarang wang untuk menempah hartanah, pastikan anda mempunyai kontrak yang jelas yang menyatakan penalti bagi pelanggaran kontrak. Dan jika anda mempunyai sebarang keraguan, jangan teragak-agak untuk mendapatkan bantuan peguam yang pakar dalam undang-undang hartanah untuk melindungi hak dan pelaburan anda.
Penulis ialah: Peguam dan Broker Pemilik DOMUS RD.
