Oleh Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO. Mencapai keseimbangan antara hak penyewa berbanding pemilik hartanah merupakan salah satu dilema utama yang dihadapi oleh Undang-undang Am mengenai Sewaan Hartanah dan Pengusiran di Kongres Kebangsaan.
Artikel yang telah dikaji selama kira-kira 20 tahun itu akan memansuhkan Undang-undang No. 4314, bertarikh 22 Oktober 1955, dan Undang-undang No. 17-88, bertarikh 5 Februari 1988, dan Dekri No. 4807. Undang-undang pertama yang dipetik dan pendapat presiden berasal dari era Trujillo.
Projek ini bertujuan untuk memperbaharui peraturan yang ketinggalan zaman bagi merangsang pelaburan swasta domestik dan asing dalam projek pembangunan hartanah yang bertujuan untuk disewa. Ia bertujuan untuk meminta kerajaan membangunkan dasar yang memudahkan pembekalan unit perumahan dan, seterusnya, mengurangkan kos sewa.
Walaupun ahli kongres mencadangkan antara perkara yang dipertimbangkan untuk undang-undang bahawa ia "mesti melindungi hak penyewa dengan melarang amalan diskriminasi dan membebankan, yang terhasil daripada pengurusan unilateral dan klausa yang dikenakan oleh pemilik," nampaknya perkara ini dan layanan buruk yang diterima oleh pemilik hartanah masih berterusan di antara halangan kongres.
Hakim dan juri?
Kepentingan terhadap hak-hak yang kedua jelas kelihatan semasa sesi pleno Dewan Perwakilan pada 24 Mei, apabila badan itu mengisytiharkan rang undang-undang itu mendesak, meluluskannya dalam bacaan pertamanya, dan menghantarnya kembali kepada jawatankuasa untuk tujuan mengadakan pendengaran awam.
Pada kesempatan itu, timbalan Angkatan Rakyat, Hamlet Melo, mengakui bahawa beliau sebagai seorang peguam, ejen hartanah dan ahli perniagaan di kawasan pelancongan Verón-Punta Cana, setiap hari melihat bagaimana penyewa "menyinggung perasaan, membuat marah, menganiaya pemilik" dan peguam.
Perselisihan faham
Dalam satu temu bual dengan El Inmobiliario mengenai rang undang-undang itu, Luis Henríquez Beato, ahli parti PLD dan sebahagian daripada suruhanjaya khas yang mengkaji rang undang-undang itu selama kira-kira lapan bulan, mengakui bahawa sebab inisiatif itu gagal menjadi undang-undang adalah kerana perselisihan faham berterusan.
"Hak perumahan penyewa dan hak harta tuan tanah. Keseimbangan kedua-dua hak ini merupakan punca kecemburuan yang besar di kalangan penggubal undang-undang yang mempertahankan satu pihak atau pihak yang lain," tegasnya.
Antara isu-isu yang tidak mencapai kata sepakat, beliau memetik pemilihan institusi mana yang akan mengendalikan deposit yang mesti dibuat oleh penyewa untuk menyewa rumah, kerana sesetengah timbalan mencadangkan agar Kementerian Perumahan, Habitat dan Bangunan (Mivhed), dan yang lain, agar ia terus menjadi Bank Pertanian.
Walau bagaimanapun, rang undang-undang yang dikemukakan dan laporan yang menggalakkan daripada suruhanjaya khas itu, dalam badan perundangan yang lalu, mengekalkan cadangan bahawa Bank Rizab harus memainkan peranan itu.
Henríquez Beato menekankan kepentingan projek ini kerana undang-undang semasa sudah lapuk dan, lebih-lebih lagi, ia mesti merangkumi pembaharuan perlembagaan yang berkaitan dengan hak asasi.
Beliau menyatakan bahawa inisiatif ini bertujuan untuk memperkukuh hak pemilik hartanah supaya mereka dapat menjalankan proses tangkas dalam pemulihan rumah mereka, menjamin keselamatan penyewa, mewujudkan kawalan ke atas harga sewa dan menjadikan isu deposit telus.
Kemungkinan untuk mengambil kira pajakan komersial bagi menjadikan projek itu lebih komprehensif telah dipertimbangkan oleh penggubal undang-undang.
Bantahan meluas
Terdapat bantahan terhadap rang undang-undang ini daripada pelbagai sektor, dan ada yang mencadangkan agar ia diperkukuhkan. Ini telah dinyatakan oleh ahli Persatuan Ejen Hartanah dan Syarikat (AEI), Persatuan Pembina dan Pemaju Perumahan (Acroprovi), Yayasan Institusionalisme dan Keadilan (Finjus), dan lain-lain.
Reyna Echenique, setiausaha Lembaga Pengarah AEI, menyatakan bahawa ahli kongres mesti menyediakan rangka kerja perundangan baharu kepada negara yang mengambil kira dan menghormati hak harta pemilik dan hak penggunaan penyewa.
Peguam dan broker hartanah itu berharap dalam sesi perundangan biasa ini, yang bermula pada 16 Ogos, undang-undang yang lebih saksama dan telus akan dicapai, yang akan meningkatkan pelaburan hartanah dan ekonomi.
Reyna Echenique dan Ahli Kongres Eugenio Cedeño.
Pemerhatian
Pada 28 Jun, jawatankuasa khas Dewan Perwakilan yang mengkaji rang undang-undang itu menerima komen daripada kira-kira 20 sektor semasa pendengaran awam.
Acoprovi, yang diwakili oleh presidennya Annerys Meléndez, meratapi semasa pendengaran itu bahawa terdapat sedikit pelaburan hartanah disebabkan oleh kekurangan jaminan undang-undang sedia ada.
Di atas pentas, penyokong rang undang-undang itu, Alfredo Pacheco, presiden Dewan Perwakilan Rakyat, berucap senada, mengakui: “Sewa rumah di Republik Dominika kini merupakan satu bencana.” Beliau menekankan bahawa rang undang-undangnya akan mewujudkan keseimbangan antara hak tuan tanah dan penyewa.
Yayasan Institusionalisme dan Keadilan (Finjus) memahami bahawa rang undang-undang itu harus diperbaiki kerana dengan mewujudkan protokol birokrasi, ia percaya ia akan menjejaskan sektor produktif dan membahayakan pelaburan.
Cadangan-cadangan ini dibuat selepas Ahli Kongres Eugenio Cedeño, presiden suruhanjaya khas yang mengkaji rang undang-undang itu, mengadu kepada sidang pleno Dewan Perwakilan bahawa, walaupun para pesuruhjaya menjemput Mahkamah Agung Kehakiman, Pejabat Peguam Negara dan Acoprovi, sektor-sektor ini tidak pernah muncul untuk mengemukakan cadangan mereka.
Butirannya
Undang-undang sewa yang dicadangkan menetapkan bahawa penyewa hanya membayar deposit satu bulan, yang mesti didepositkan ke Banco de Reservas de la República Dominicana (Bank Rizab Republik Dominika). Pada masa ini, Banco Agrícola (Bank Pertanian) digunakan untuk tujuan ini.
Inisiatif ini melarang diskriminasi berdasarkan mempunyai anak, menjadi warga asing, tergolong dalam kumpulan etnik, jantina, kepercayaan, status sosial atau sebab-sebab lain (artikel 31) dan mencadangkan agar pertikaian mengenai deposit diselesaikan terlebih dahulu di mahkamah keamanan bidang kuasa yang berkaitan dengan harta tersebut (artikel 22).
20 tahun kemunduran
Projek Am mengenai Sewaan Hartanah dan Pengusiran menghadapi halangan untuk dijadikan undang-undang oleh Cawangan Perundangan untuk tempoh 20 tahun.
Inisiatif semasa telah tamat tempoh dalam perundangan biasa yang lalu dan telah diperkenalkan semula oleh penyokongnya pada 21 Ogos 2023.
Sistem Maklumat Perundangan (SIL) Dewan Perwakilan menyenaraikan tiga rang undang-undang dengan objektif yang sama yang telah tamat tempoh.
Salah satu daripada kertas kerja tersebut telah dikemukakan dalam tempoh perundangan sebelumnya pada 13 Disember 2018 oleh timbalan PLD ketika itu Henry Merán dan Demóstenes Martínez dan oleh Alfredo Pacheco, penyokong semasa.
Bekas ahli kongres Merán teringat dalam satu temu bual yang diberikannya pada Januari 2020 bahawa projek itu telah diisytiharkan mempunyai kepentingan negara yang tinggi pada masa itu. Beliau menyatakan bahawa undang-undang itu merupakan mandat perlembagaan.
"Malangnya, dengan rang undang-undang ini, para timbalan menteri dan senator tidak bersetuju dari segi masa atau ruang untuk menjadikan rang undang-undang yang sangat penting mengenai penyewaan, penyewaan dan pengusiran ini sebagai undang-undang," rungut bekas ahli kongres itu, dan tiga tahun kemudian halangan yang sama berterusan.
