El momento más rentable de una obra ocurre meses antes de que llegue la primera mezcladora. Ocurre en una sala, con los modelos de estructura, electromecánica y arquitectura superpuestos en una pantalla, buscando a propósito todos los lugares donde el proyecto se contradice a sí mismo.
Se llama coordinación de interferencias, y consiste exactamente en eso: encontrar el punto donde una tubería sanitaria pasa por donde va una viga, donde un ducto de aire acondicionado no cabe bajo la losa con el plafón previsto, donde una bandeja eléctrica y una tubería contra incendios ocupan el mismo espacio. Todos esos conflictos existen en cualquier proyecto. La única variable es quién los descubre y cuándo.
La aritmética es brutal. Resolver una interferencia en el modelo cuesta unas horas de un coordinador con criterio. Resolver esa misma interferencia en obra cuesta demolición, material perdido, mano de obra, una orden de cambio, y días en la ruta crítica que se pagan en intereses del financiamiento. Entre las dos hay dos o tres órdenes de magnitud de diferencia, y siempre es la misma interferencia.
Una torre residencial de tamaño medio puede acumular varios cientos de conflictos entre disciplinas antes de estar coordinada. Cada uno de ellos es una decisión que alguien va a tomar. La pregunta es si la toma un coordinador con los tres modelos delante y el estructural disponible para consultar, o si la toma el maestro a las tres de la tarde con un martillo eléctrico y el vaciado programado para mañana.
El caso más caro es el de las pasadas en vigas. Cuando una tubería necesita atravesar un elemento estructural, esa perforación tiene que estar prevista, ubicada y calculada por el ingeniero estructural, con su refuerzo alrededor. Hecha después, sin cálculo, en la zona equivocada de la viga, deja de ser un tema de plomería y se convierte en un tema estructural. Y los temas estructurales resueltos a destiempo son los únicos que no se pueden esconder detrás de un plafón.
Por eso en los proyectos que dirigimos la regla es simple: modelo federado con todas las disciplinas, reunión de coordinación semanal con acta y responsables, y ningún elemento se vacía sin liberación de las tres disciplinas. Suena rígido, y ahí está exactamente la diferencia entre un cronograma que se cumple y uno que se explica.
Vale aclarar que la herramienta por sí sola no coordina nada. He visto proyectos con modelos impecables y obras llenas de conflictos, porque el modelo se hizo para la presentación y no para trabajar. La coordinación funciona cuando existe un responsable con autoridad para decidir, un calendario que obliga a que las disciplinas entreguen a la vez, y una regla clara de que lo que no está coordinado no se construye. Es un tema de proceso y de disciplina de dirección, y solo después de software.
Hay un beneficio adicional que en LATAM se volvió relevante rápido. La banca de desarrollo y los fondos que financian proyectos inmobiliarios en la región cada vez piden más evidencia de coordinación antes de desembolsar. Un proyecto que llega con su modelo coordinado y su registro de interferencias resueltas está mostrando que sabe dónde va a estar su presupuesto dentro de dieciocho meses.
Todo edificio se construye dos veces: primero en el modelo y después en el terreno. Mientras más problemas tenga la primera, menos sorpresas tiene la segunda.
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