카리브해나 중앙아메리카의 어느 도시를 걸어 다니면서 건물 외관을 살펴보세요. 지어진 지 5년, 8년, 10년밖에 안 된 건물들이 마치 30년 된 것처럼 보입니다. 페인트는 벗겨지고, 검은 습기 자국이 있고, 하얀 백화 현상이 나타나고, 구조물에서 녹이 스며 나오고, 외장재가 떨어져 나가고, 이음매가 벌어져 있습니다. 새 건물이라고 하기에는 너무나도 심각한 부식 현상이 나타나고 있습니다.
건물의 외관은 단순한 장식이 아닙니다. 건물의 피부와 같습니다. 물, 햇빛, 바람, 염분으로부터 건물을 보호하는 첫 번째 방어벽입니다. 그리고 이 방어벽이 무너지면 그 뒤에 있는 구조물, 단열재, 설비 등이 급격한 손상에 노출됩니다.
왜 그렇게 빨리 실패할까요? 거의 모든 경우에 공통적으로 나타나는 세 가지 이유가 있습니다.
첫째, 우리 기후에 적합하지 않은 자재들이 사용됩니다. 온대 기후용으로 제조된 페인트는 열대 지방의 자외선을 견디지 못하고, 낮과 밤의 20도에 달하는 기온 변화에 따라 팽창과 수축을 반복하는 코팅재, 해안 지역의 염분에 의해 열화되는 실런트 등이 그 예입니다. 모든 조건에 맞는 자재는 존재하지만, 가격이 더 비싸고 예산이 우선시되는 경우가 대부분입니다.
두 번째 이유는 표면 준비가 부실하기 때문입니다. 아무리 좋은 외장 페인트라도 제대로 청소되지 않았거나, 습기가 남아있거나, 프라이머칠이 되어 있지 않은 표면에 칠하면 제 기능을 하지 못합니다. 표면 준비에는 시간이 걸립니다. 건설 현장에서는 시간이 곧 돈입니다. 바로 이 부분에서 편법을 쓰는 경우가 많습니다.
세 번째는 외벽 배수 시스템이 제대로 설계되지 않았다는 점입니다. 건물의 표면을 따라 흐르는 물은 제어된 경로, 즉 물받이, 홈통, 물받이 가장자리, 그리고 밀봉된 신축 이음매를 필요로 합니다. 이러한 요소들이 없을 경우, 물은 가장 취약한 부분에 고여 스며들어 내부에서부터 손상을 일으키는 악순환이 시작됩니다.
해당 지역의 위도에 적합한 자재 사용, 철저한 사전 준비, 배수 시스템 설계 등 외관 디자인을 제대로 지정하는 데 드는 비용은 최소한의 시공만 하는 것보다 15~20% 더 높을 수 있습니다. 하지만 같은 외관을 3~5년마다 다시 칠하고, 수리하고, 보수하는 데 드는 비용은 10년도 채 안 되어 초기 투자 비용을 훨씬 초과하게 됩니다.
개발자라면, 건물의 외관은 10년 후에도 프로젝트에 대한 첫인상을 좌우합니다. 외관이 손상되면 로비와 편의시설에 투자한 모든 노력이 물거품이 됩니다. 구매자라면, 건물의 외관 시스템, 사용된 페인트 종류, 그리고 보증 조건에 대해 문의해 보세요. 만약 아무도 구체적인 정보를 제공하지 못한다면, 그 건물의 외관 관리에 얼마나 신경을 썼는지 짐작할 수 있을 겁니다.
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