부동산법 전문가인 헥토르 알리에스 리바스는 본지와의 인터뷰에서 도미니카 공화국에서 규제받지 않는 에어비앤비의 등장으로 “재산권, 임대, 그리고 공동주택 생활의 범위에 대한 흥미로운 법적 문제들이 제기되고 있다”고 밝혔습니다. 그는 “이 문제는 단순한 공존의 문제를 넘어 공동주택 소유주의 권리 향방에 대한 분석이 필요하다”고 강조했습니다.
산토도밍고.가 이번 주에 보도한, 국내 일부 건물에서 단기 임대 모델이 야기하는 문제점과 관련하여 El Inmobiliario , 1958년 11월 21일에 제정된 콘도미니엄에 관한 법률 제5038호의 내용을 독자 여러분과 공유합니다.
부동산법 전문가인 헥토르 알리에스 리바스는 본지와의 인터뷰에서 도미니카 공화국에서 규제받지 않는 에어비앤비의 등장으로 “재산권, 임대, 그리고 공동주택 생활의 범위에 대한 흥미로운 법적 문제들이 제기되고 있다”고 밝혔습니다. 그는 “이 문제는 단순한 공존의 문제를 넘어 공동주택 소유주의 권리 향방에 대한 분석이 필요하다”고 강조했습니다.
그는 콘도미니엄 규정이 이러한 유형의 임대를 금지하지 않으며, 주택 소유자는 재산권을 행사하는 것이므로 자신이 적절하다고 판단하는 기간과 금액으로 자신의 부동산을 임대할 권리가 있다고 밝혔습니다.
그러나 그는 공동주택에 관한 법률 5038호 제4조에 따라 각 소유자는 자신의 전용 재산을 향유하기 위해 다른 소유자의 권리를 침해하지 않고 공용 시설을 목적에 따라 자유롭게 사용할 수 있다고 강조했습니다.
"별도의 합의가 없는 한, 각 소유자는 자신의 배타적 소유권을 향유하기 위해 다른 소유자의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서 의도된 목적에 따라 공용 부분을 자유롭게 사용할 수 있습니다. 또한, 각 소유자는 공용 부분의 보존, 유지, 수리 및 관리에 관련된 비용을 비례적으로 분담할 의무가 있습니다. 별도의 합의가 없는 한, 이 분담금은 해당 부동산의 분할된 부분의 가치에 비례하며, 그 크기와 위치를 고려합니다. 이 법의 적용을 받는 부동산에 대해 등록해야 하는 규정에 명시된 분담 비율은 모든 이해 당사자의 만장일치 동의가 있는 경우에만 변경할 수 있습니다."라고 해당 조항은 명시하고 있습니다.
또한 그는 앞서 언급한 법 조항 제7조에 따르면 지적 조사 일반 규정에 따라 제정된 공동주택 단위 설명 양식에 각 구역의 용도가 명시되어 있다고 지적했습니다.
"각 소유주는 자신의 비용으로 자신의 아파트, 주택 또는 부지의 유지 보수 및 수리를 책임져야 한다. 건물의 안전이나 미관 또는 공용 시설에 영향을 미칠 수 있는 개조 또는 변경을 해서는 안 되며, 건축 규정에 명시된 용도 이외의 용도로 사용해서도 안 된다. 또한, 의심스러운 경우에는 건물의 성격과 위치를 고려할 때 당연히 허용되어야 하는 용도로만 사용해야 하며, 이웃의 평화를 방해하거나 도덕 및 미풍양속에 반하는 행위 또는 재산의 안전을 위협하는 행위를 해서는 안 된다."라고 제7조는 규정하고 있다.
제6조는 "각 소유자는 타인의 동의 없이 자신에게 속한 아파트, 주택, 건물 또는 부지를 매매, 저당 또는 기타 방식으로 처분하거나 임대할 수 있다"고 명시하고 있다.
제9조는 다음과 같이 명시하고 있다. “공용재산의 적절한 관리 및 향유를 위해, 그리고 이 법에 규정된 방식으로 재산이 조직된다는 사실 자체만으로도, 건물의 모든 층, 아파트, 주택 및 부지의 소유자는 법적 인격을 가진 컨소시엄을 의무적으로 구성하며, 이 컨소시엄은 제3자 및 소유자 자신에 대해 관리인을 통해 모든 소유자의 법적 대리인으로서 행동한다. 소유자 컨소시엄의 권한은 규정을 제정하거나 수정하는 경우에도, 공용재산의 향유 및 관리에 관련된 집단적 적용 조치에 한정된다.”.
제10조는 다음과 같이 설명합니다. “소유자 협회는 기존 규정을 대체하거나 추가 또는 수정할 수 있으며, 이는 모든 소유자 및 그 승계인에게 구속력을 갖습니다. 그러나 규정 또는 그 수정 사항, 그리고 제3조, 제4조 및 제8조에 언급된 예외적인 합의는 특히 승계인에게는 구속력이 없으며, 해당 등기소에 사본을 제출하고 원본 소유권 증명서 뒷면과 기존 사본에 기재한 후에만 제3자에 대해 강제할 수 있습니다.”.
제12조는 다음과 같이 규정하고 있다. “소유자협회의 결의는 적법하게 소집된 회의에서 모든 이해관계인의 과반수 찬성으로 채택된 경우에 한하여 효력을 가진다. 각 소유자는 해당 부동산에 대한 권리의 중요도에 비례하는 의결권을 가지며, 이는 본 법에 따라 부동산을 등기할 때 관례적으로 정해진다. 이 의결권은 모든 소유자의 만장일치 동의에 의해서만 변경될 수 있다. 본 법 또는 기존 규정에서 소유자 만장일치 동의를 요구하지 않는 규정의 제정, 수정 또는 대체에는 소유자 투표의 3분의 3 이상의 찬성과 일반 과반수 찬성이 필요하다.”.
제15조: “관리자는 임명 형태와 관계없이 건물 소유자 협회를 대표하여 원고 또는 피고로서, 심지어 개별 소유자를 상대로 소송을 제기할 수 있다. 원고 또는 항소인으로서 소송을 제기하려면 소유자 총회의 사전 승인을 받아야 한다. 관리자는 개별 소유자의 이름을 언급할 필요 없이 건물 소유자 협회를 대표하여 행동한다.”.
관할 기관에 관하여 제17조는 다음과 같이 규정하고 있다. "소유자 간에 부동산 공용 부분의 관리 및 이용과 관련하여 발생하거나 규정의 해석 또는 시행과 관련하여 발생하는 소송은 토지법원의 관할에 속한다. 마찬가지로, 토지법원은 이 법의 적용으로 인해 발생하는 기타 모든 소송을 심리할 권한을 가진다.".
