제가 개발업체와의 매매계약 가등록에 대해 이야기하면 예상대로 회의와 두려움의 반응이 나옵니다. "구매자가 계약을 파기하면 어떡하죠?" "계약을 취소하려면 소송을 해야 하나요?" 하지만 진짜 위험은 이 제도를 활용하는 데 있는 것이 아닙니다. 전 세계가 지켜보는 가운데 이 제도를 활용하지 않는 데에 위험이 도사리고 있습니다.
모두가 묻는 질문
며칠 전 한 개발자와 나눴던 대화가 생각납니다. 12월 2일부터 시행될 임시 등록에 대해 설명했더니, 그는 팔짱을 끼고 얼굴을 찌푸리며 모든 실용적인 사업가가 묻는 질문을 던졌습니다. "그래서 그게 저한테 무슨 이득이 되는 거죠, 박사님?"
그러자 그는 대답을 기다리지 않고 덧붙였습니다. "더 복잡한 절차처럼 들리네요. 만약 구매자가 계약을 불이행하면 어떻게 되나요? 계약을 취소하려면 법원에 가야 하나요? 이제 모든 게 공개되는 거잖아요?" 그 등록이 등록된 권리에 해당하는 건가요?
그것들은 타당한 질문이었고, 정당한 우려였습니다. 하지만 저는 잘못된 질문을 하고 있었습니다.
질문은 "기부 약정을 등록하면 어떤 이점이 있나요?"가 아니라 "기부 약정을 등록하지 않으면 어떤 손해를 보게 될까요?"
진짜 두려움
솔직히 말해봅시다. 개발자들이 의심할 만한 이유는 있습니다
“약정을 등록했는데 구매자가 계약을 불이행하면 어떻게 취소하나요?” “가격 물가연동제를 적용하면 등록 절차가 복잡해지나요?” “이제 제 약정 내역이 공개될 텐데요.” “일이 더 많아지고, 서류 작업도 늘어나고, 비용도 더 많이 들겠네요.”.
저는 이러한 우려들을 모두 이해합니다. 부동산 전문 변호사로서 저는 부동산 등록에 관한 법률 108-05가 발효되었을 때를 포함하여 부동산 업계가 직면했던 모든 규제 변화 때마다 이러한 우려들을 들어왔습니다.
하지만 사실은 이러한 두려움이야말로 우리가 임시 등록 제도가 필요한 이유입니다.
“하지만 만약 제가 그 약속을 취소해야 한다면 어떡하죠?”
제가 가장 자주 듣는 질문입니다. 특히 걱정하는 부분은 "취소하려면 법원에 가야 하나요?"라는 것
답은 아니오입니다.
기술 규정 DNRT-DT-2025-001 제16조는 임시 등록을 취소하는 네 가지 방법을 규정하고 있습니다. 그중 두 가지는 법원을 거치지 않고 등기소를 통해 직접 이루어지는 완전한 행정적 방법입니다
첫 번째 방법: 당사자 간 합의. 구매자가 계약을 불이행하고 양 당사자가 계약 취소에 동의하는 경우, 취소 서류에 서명하고 등기소에 제출하면 해당 계약은 취소됩니다. 법원의 개입은 필요하지 않습니다.
두 번째 방법: 수혜자 조치. 구매자가 취소를 수락하면, 자신의 권리를 포기한다는 내용의 서류에 서명합니다. 이 서류가 제출되면 취소 절차가 진행됩니다. 법원의 절차는 필요하지 않습니다.
세 번째 선택 사항: 기한 만료. 임시 등록은 유효 기간이 정해져 있습니다. 만료 시 취소를 요청해야 하며, 법원의 개입은 필요하지 않습니다.
네 번째 선택지: 법원 명령. 이는 법원의 개입이 필요한 유일한 선택지이며, 실제 분쟁이 있는 경우에만 적용됩니다. 즉, 구매자가 취소를 받아들이지 않고, 이미 대금을 지불했다고 주장하며, 자신의 권리를 주장하는 경우에만 해당됩니다.
아이러니하게도, 개발업자들은 "만약 계약을 취소해야 한다면 어떡하지?"라는 생각에 부동산 등기를 꺼립니다. 하지만 등기를 하지 않는 것이야말로 결국 소송으로 이어질 수밖에 없는 지름길입니다. 구매자가 투명성 부족으로 인해 불안감을 느낄 때 문제가 발생하기 시작하는 것입니다.
임시 등록은 취소를 복잡하게 만들지 않습니다. 오히려 더 쉽게 만들어 줍니다. 언제, 어떤 조건으로, 무엇이 합의되었는지에 대한 명확한 기록이 남기 때문입니다.
불신의 보이지 않는 비용
우리가 서약을 등록할지 말지를 논의하는 동안, 전 세계가 지켜보고 있습니다. 국제 투자자들, 안목 있는 구매자들, 금융 기관들이 말입니다.
그들이 보는 것은 바로 이것입니다. 현대적인 등록 도구를 개발했지만, 그 도구 사용을 거부하는 주체들이 있는 나라 말입니다.
진정한 비용은 약속 등록 수수료 180 도미니카 달러가 아닙니다. 진정한 비용은 우리 업계에 대한 불신이 커지고 있다는 점입니다. 도미니카 공화국의 전문가들이 관련 법규를 제대로 활용하지 않기 때문에 도미니카 공화국이 법적으로 불확실한 국가로 인식되고 있다는 것입니다.
이는 우리가 투명한 것보다 보이지 않는 것을 선택할 때마다 부동산 업계가 잃게 되는 신뢰도입니다.
추상적인 윤리에 대해 이야기하는 게 아닙니다. 돈에 대해 이야기하는 겁니다. 투자자들이 불투명성을 인지할 때 지불하는 위험 프리미엄에 대해 이야기하는 겁니다.
관점을 바꿔보면
개발자의 우려를 다른 관점에서 다시 살펴보겠습니다.
"모두가 제가 무엇을 팔았는지 알게 될 겁니다." 바로 그거죠. 그리고 그것이야말로 은행, 기관 투자자, 그리고 진지한 구매자들이 보고 싶어하는 것입니다. 투명하게 공개된 프로젝트는 보이지 않는 약속만 늘어놓는 프로젝트보다 더 많이, 더 잘 팔립니다.
"일이 더 많아지잖아요." 그런데 뭐가 더 힘든지 아세요? 소송이죠. 구매자들이 "등기부에 저당권이 있는 줄 몰랐다"며 소송을 제기하고, 은행은 실제 약정을 확인할 수 없다며 대출을 거절하고, 누군가 이중 매매 혐의로 당신을 고발해서 평판이 나빠지는 거죠.
12월 2일부터 임시 등록을 도입하는 개발업체들은 불필요한 절차를 추가하는 것이 아닙니다. 오히려 경쟁 우위를 확보하는 것입니다. 그들은 시장에 "우리 프로젝트는 매우 탄탄하며 모든 약속을 공개하고 있습니다"라고 알리는 것입니다.
선택의 순간
도미니카 공화국의 부동산 부문은 중대한 기로에 서 있습니다. 우리는 부동산 등기 시스템을 현대화하고 이해관계자들이 이를 자랑스럽게 활용하는 국가가 될 수도 있고, 아니면 아무도 채택하지 않은 투명성 도구를 만든 국가로 남을 수도 있습니다.
첫 번째 선택지는 우리를 유력한 투자 대상으로 자리매김하게 합니다. 두 번째 선택지는 우리가 계속해서 위험 프리미엄을 지불하게 만드는 결과를 초래합니다.
12월 2일부터 임시 등록은 더 이상 선택 사항이 아니라 규제상의 현실이 됩니다.
안목 있는 구매자가 "이 프로젝트의 약정 내역을 볼 수 있을까요?"라고 질문할 때, 당신은 어떻게 답변하시겠습니까?
도구는 이미 존재합니다. 문제는 누가 그 도구를 사용하여 신뢰를 얻고, 다른 사람들은 계속해서 신뢰를 잃어갈 것인가 하는 점입니다
도미니카 공화국 부동산 시장에 필요한 건 회의론이 아니라 개척자입니다. 투명성이 부담이 아니라 가장 귀중한 자산이라는 것을 이해하는 개발업자들이 필요합니다. 약속 불이행에 지친 시장에서 투명성은 필수불가결한 자산입니다.
