당신이 사용하지 않더라도 시장은 사용합니다.
몇 달 전, 바로 이 지면에서 우리는 논란을 불러일으킨 주제를 다뤘습니다. 바로 내셔널 디스트릭트의 명문 지역 외곽의 특정 지역들이 부동산 가치 상승률에서 더 높은 수익률을 보이고 있다는 것이었습니다. 많은 분들이 제가 그런 곳에 사는 것이 더 좋다고 말하는 것으로 오해하셨습니다. 하지만 그런 의도는 아니었습니다. 개인적인 선호의 문제가 아니라 시장의 움직임에 관한 이야기였습니다.
부동산 투자에서 개인적인 취향은 중요하지 않습니다. 시장은 당신이 원하는 것을 찾는 것이 아니라, 당신에게 필요한 것을 찾습니다. 투자 대상은 당신이 살고 싶은 곳이 아니라, 시장이 당신이 살고, 임대하고, 이동하기 편리하다고 판단하는 곳입니다. 투자는 감정이 아닌 수학적인 과정입니다. 그리고 이제 그 수학에는 그 어느 때보다 중요한 새로운 요소, 바로 접근성이 추가되었습니다.
아름다운 프로젝트나 유명한 위치만으로는 더 이상 충분하지 않습니다. 연결성이 부족하면 시장에서 경쟁력을 잃습니다. 시간이 돈처럼 소비되는 도시에서는 접근성이 거리보다 훨씬 더 중요해졌기 때문입니다. 이제 많은 사람들이 아직 묻지 않았지만 시장은 이미 답을 내놓고 있는 새로운 질문은 "부동산이 어디에 있습니까?"가 아니라 "그곳에 어떻게 가나요?"입니다
금융 자산으로서의 연결성
수십 년 동안, 특히 라틴 아메리카에서 부동산 시장은 단순한 규칙을 따르는 듯했습니다. 바로 도심에 최대한 가까이 투자하는 것이었습니다. 피안티니, 나코, 가스쿠에, 시우다드 누에바. 거의 자동적으로 그렇게 되었습니다. 하지만 도시는 도로망보다 빠르게 확장되었고, 한때 이점이었던 것이 이제는 병목 현상이 되었습니다. 교통 체증은 도시의 위계질서를 바꿔놓았습니다.
보고타, 메데인, 상파울루, 멕시코시티와 같은 도시에서는 접근성이 위치보다 수익성을 결정하는 더 중요한 요소로 입증되었습니다. 산토도밍고도 예외는 아닙니다. 오히려 다른 도시들보다 이러한 현상을 더 빠르게 경험하고 있을지도 모릅니다. 그 이유는 바로 부동산 개발 속도가 도로 인프라 구축 속도를 앞질렀기 때문입니다. 이러한 상황에서는 이동성이 시장을 형성하는 결정적인 요소가 됩니다.
건설은 가치를 창출하지만, 접근성이 수익 회수 속도를 결정합니다.
이를 뒷받침하는 데이터
공식 예측에 따르면 산토도밍고 지하철은 2024년에 승객 1억 명을 돌파할 것으로 예상되며, 현재 추세가 유지된다면 2025년에는 기록을 경신할 전망입니다. 출퇴근 시간대에는 시간당 6만 명 이상을 수송할 수 있어 도시 전체의 업무, 교육, 상업 활동을 원활하게 지원하고 있습니다. 1호선만 해도 하루 19만 명 이상의 승객을 수송하고 있으며, 2호선은 2024년 말까지 하루 21만 5천 명 이상의 승객을 수송할 것으로 예상됩니다.
이는 지하철이 매일 세 개 주 인구를 합친 것과 맞먹는 인구를 수송한다는 것을 의미합니다. 도시는 지하철이 고장 나기 전까지는 그 사실을 알아채지 못합니다.
지난주 우리 모두 경험했습니다. 정전과 기술적 문제로 빌라 멜라뿐만 아니라 내셔널 디스트릭트 전체가 마비되었습니다. 케네디 애비뉴, 27 데 페브레로 애비뉴는 물론 나코와 아로요 혼도 같은 지역까지 교통 체증이 심각했습니다. 도심은 인정하고 싶어 하지 않지만, 외곽 지역에 크게 의존하고 있습니다. 대중교통 운행이 중단되면 출퇴근 시간만 늦어지는 것이 아닙니다. 시장도 문을 닫게 됩니다.
이 도시는 지하철을 이용하지 않아도 지하철에 의존하고 있습니다. 지금도 이미 그렇게 하고 있으니까요.
“그건 나와는 아무 상관이 없어”라는 잘못된 믿음
"나는 지하철을 이용하지 않으니 나와는 상관없어."라는 말을 흔히 들을 수 있습니다. 하지만 이 말은 도시 경제의 작동 방식을 간과하는 것입니다. 사회 기반 시설은 개인의 동의 없이도 집단적인 영향을 미칩니다. 지하철 이용량은 티켓 판매량으로 측정되는 것이 아니라, 이용 시간으로 측정됩니다.
지하철은 단순히 승객을 수송하는 수단이 아닙니다. 생산성, 신뢰, 그리고 의사결정을 실어 나릅니다. 신흥 시장에서 지하철은 종종 조용히 지형을 바꾸는 촉매제 역할을 합니다. 역이 들어서는 곳에는 새로운 삶의 방식, 새로운 출퇴근 경로, 그리고 새로운 투자 패턴이 나타납니다. 시장을 움직이는 것은 거리가 아니라 시간입니다.
빌라 멜라: 시간이 지도를 바꾼 순간
몇 년 전 빌라 멜라에서 개발을 진행할 당시 가장 큰 걸림돌은 접근성이었습니다. 가격이나 프로젝트 품질 문제가 아니라, 사람들의 인식이 문제였죠. 하지만 지하철이 개통되면서 이동 시간이 단축되었고, 그와 함께 시장 상황도 바뀌었습니다.
지하철 개통 이전에는 평균 임대료가 11,000~13,000 RD달러였습니다. 2022년에는 이미 18,000~20,000 RD달러로 상승했습니다. 2024년 현재, 역 인근 개발 프로젝트들은 개발 유형에 따라 27,000~30,000 RD달러를 넘어섰고, 일부는 32,000 RD달러에까지 도달했습니다. 마찬가지로, 멜라 고속도로 인근 토지와 부지의 수요도 크게 증가하고 있는데, 이는 지하철을 직장 생활의 연장선으로 이용하는 젊은 구매자들에 의해 주도되고 있습니다.
빌라 멜라는 지리적인 위치는 바꾸지 않았습니다. 시간이라는 개념을 바꾼 것입니다.
날씨가 바뀌면 시장도 바뀝니다.
혼란스러운 도시지만, 분명한 표지판들이 있다
산토도밍고는 도시 계획 없이 성장해 왔습니다. 이는 사실입니다. 하지만 이러한 혼란 속에서도 한 가지 변함없는 사실이 드러나고 있습니다. 바로 대중교통 접근성이 좋은 지역일수록 공실률이 낮고, 매매 속도가 빠르며, 상업 시설 흡수율도 국립 지구의 기존 지역보다 높다는 것입니다.
최근의 대규모 정전 사태는 계획되지 않았지만 강력한 시험대였습니다. 지하철이 멈추자 도시는 분열되었고, 다시 운행이 재개되자 모든 것이 활기를 되찾았습니다. 실패한 것은 역 자체가 아니라 수천 명의 사람들의 생산성 흐름이었습니다. 어둠에 잠긴 것은 전력이 아니라 시간이었습니다.
그렇다면 중심에 있는 것이 여전히 더 가치 있는 것일까요?
어쩌면 "최고의 입지"라는 개념 자체가 변하고 있는지도 모릅니다. 어쩌면 가치는 더 이상 가장 높은 빌딩이나 가장 유명한 거리에 집중되는 것이 아니라, 프로젝트와 가장 가까운 교통 허브 사이의 이동 시간에 달려 있을지도 모릅니다. 어쩌면 미래의 투자는 방향이 아니라 여정에 있을지도 모릅니다.
시장은 신호를 보내고 있습니다. 이미 몇몇은 귀를 기울이고 있죠. 새로운 도시 환경에서 진정한 사치는 고층 빌딩의 스카이라인 전망이 아니라, 교통 체증에 갇혀 한 시간을 허비하지 않고 집에 도착하는 것일지도 모릅니다.
결론
지하철을 이용하지 않더라도 영향을 받을 수 있습니다. 지하철에 의존하는 도시에 사는 것만으로도 충분합니다. 도미니카 공화국 부동산 시장의 미래는 프로젝트의 위치가 아니라, 그곳에 살고 싶어하는 사람들이 얼마나 빨리 도착하느냐에 달려 있을지도 모릅니다.
어쩌면 새로운 부동산 지도는 땅이 아니라 시간에 의해 그려질지도 모릅니다.
어쩌면 부가가치는 위치의 문제가 아니라, 소요 시간의 문제일지도 모릅니다.
