새 법은 부동산 양도소득에 대해 고정 세율을 적용하지만, 적용 기준이 되는 소득 규모는 명시하지 않았습니다. 행정부가 관련 규정을 발표할 때까지, 부동산 2차 시장의 모든 거래에는 세금 관련 변수가 남아 있습니다
산토도밍고 – 법률 30-26호는 세율은 명확하지만 과세 기준은 불투명한 새로운 세금을 도입했습니다. 2026년 6월 18일 제정된 해당 법률 제14조는 개인 소유 부동산 매각으로 발생하는 양도소득에 대해 10%의 세금을 일시불로 납부하도록 규정하고 있습니다.
이자율은 적혀 있습니다. 하지만 부동산 매도인이 계약서에 서명하기 전에 반드시 알아야 할 질문, 즉 "무엇에 대한 10% 이자율인가?"에 대한 답은 적혀 있지 않습니다
그 질문에 대한 공식적인 답변은 아직 없습니다. 그리고 그 답변이 나올 때까지, 중고 부동산 시장은 각 거래의 가격 협상에 직접적인 영향을 미치는 미해결 세금 변수를 안고 운영될 것입니다.
| 개념 | 법이 정의하는 것 / 법이 정의하지 않는 것 |
|---|---|
| 비율 | 양도소득세 10% (법률 30-26 제14조) |
| 성격 | 일회성 최종 결제 |
| 정산 기간 | 이체 완료일로부터 6개월 |
| 과세표준 | 법률 문서에 정의되어 있지 않음 - 규정 제정 예정 |
| 물가상승률 조정 | 해당 내용이 적용되는지, 아니면 세법 제289조를 언급하는 것인지에 대해서는 언급되어 있지 않습니다 |
| 상속 재산 | 취득원가는 명시되지 않았습니다 |
| 공제 가능한 개선 사항 | 결정되지 않음 |
| 규제 | 본 보고서 작성일 현재 미공개 |
이전 세법은 뭐라고 규정했었나요?
격차의 규모를 이해하려면 도미니카 공화국의 이전 세제 체계를 살펴보는 것이 도움이 됩니다. 국세청 법률 자료실에 게시된 세법 제2편 제289조는 일반 제도 하에서 과세 대상 자본 이득이 어떻게 결정되는지 명확하게 규정하고 있습니다. 즉, 취득 또는 생산 비용을 인플레이션을 고려하여 조정한 후, 해당 자산의 가격 또는 가치에서 공제하며, 이는 본 편 제327조 및 그 시행령의 규정에 따릅니다.
다시 말해, 이익은 판매 가격이 아닙니다. 이익은 판매자가 오늘 받는 금액과 최초 구매 가격의 차액이며, 누적된 인플레이션을 반영하여 조정된 금액입니다.
만약 어떤 사람이 2010년에 300만 루피아 달러에 아파트를 구입해서 오늘 900만 루피아 달러에 판다면, 과세 대상 이익은 900만 루피아 달러도 아니고 600만 루피아 달러도 아닙니다. 과세 대상 이익은 매매 가격과 최초 구입 가격의 차액에 지난 15년간의 물가상승률을 반영하여 조정한 금액이며, 이는 과세표준을 크게 줄여줍니다.
이 물가상승률 조정 메커니즘은 정확한 기술적 목적을 가지고 있습니다. 경제학자들이 명목 이익이 아닌 실질 이익에 세금을 부과한다는 것은 바로 이러한 의미입니다. 물가상승률 조정이 없다면 정부는 새로운 부를 나타내는 것이 아니라 단순히 시간이 지남에 따라 화폐의 구매력이 상승한 부분에 세금을 부과하는 셈이 됩니다.
도미니카 공화국 중앙은행은 통화정책 및 경제연구부의 요한 펠릭스 로사가 2021년 8월에 작성한 실무 문서인 '도미니카 공화국 주택 가격 지수 구축'에서 부동산 자산 가치 모니터링이 경제 정책에 중요한 이유는 부동산 가격 변동이 실질적 요소와 명목적 요소를 혼합하여 나타내므로 정확한 측정을 위해서는 이 두 요소를 분리해야 한다는 점을 명확히 밝히고 있다.
제296조의1항은 무엇을 말하고, 무엇을 말하지 않는가
법률 30-26 제14조에 의해 도입된 새로운 조항 296-1은 개인이 부동산을 처분하여 발생하는 양도소득에 대해 10%의 일시적 및 최종적 세금을 부과하도록 규정하고 있습니다.
이 조항은 정산 기간을 양도 완료일로부터 6개월로 정하고, 적용 가능한 면제 사항을 명시합니다. 면제 대상에는 동일 기간 내에 기존 주택을 새로운 주택으로 재투자하는 경우, 65세 이상인 사람이 주택을 양도하는 경우, 그리고 상업적 목적이 아닌 부동산 소유만을 활동으로 하는 법인이 포함됩니다.
제296-1조는 과세기준을 명확히 정의하지 못하고 있습니다. 매매가격에서 취득원가를 차감하고 인플레이션을 반영하여 조정한 금액을 이익으로 계산하는지 여부를 명시하지 않고 있는데, 이는 일반 세법 제289조에 규정된 공식과 상계가치 기준인지도 불분명합니다. 지적가치를 기준으로 삼는지도 명시되어 있지 않습니다. 수십 년 전 부동산 매입 당시의 기록이 지금과 다르거나, 등기상 실제 매입가격과 등기상 금액이 크게 차이가 나는 경우(도미니카 공화국 시장에서 역사적으로 흔히 발생해 온 관행) 최초 취득원가를 증명하는 문서가 무엇인지도 규정하지 않고 있습니다.
제296조의1은 과세표준 계산과 관련하여 제289조를 명시적으로 언급하지 않습니다. 이러한 언급의 부재는 기술적으로 중요한 의미를 지닙니다. 새로운 10% 세율 제도는 일반 소득세 제도와는 별개로 단일하고 최종적인 납부 방식으로 도입되었으며, 이전 제도의 소득 결정 규칙을 참조 조항으로 포함하지 않기 때문입니다.
처리해야 할 세 가지 시나리오
첫 번째 사례는 수년 전에 취득한 부동산으로, 등기 서류에는 지적도 금액이 기재되어 있습니다. 만약 국세청(DGII)이 등기 서류에 기재된 금액을 취득 원가로 사용할 경우, 실제 지불 가격보다 상당히 낮은 금액이 될 수 있으며, 이로 인해 과세 기준이 인위적으로 부풀려져 실제로는 존재하지 않는 이익에 대해 세금이 부과될 수 있습니다.
두 번째 사례는 상속 재산에 관한 것입니다. 개인이 재산을 상속받은 후 이를 매각할 경우, 취득 원가는 얼마일까요? 상속 절차에서 신고된 가액일까요? 사망 당시의 지적 가액일까요? 아니면 사망자가 최초에 지불한 가격일까요? 법률 30-26호는 이에 대해 명시하고 있지 않으며, 새로운 법률 제296-1조에도 이러한 상황을 해결할 수 있는 조항이 없습니다.
세 번째 시나리오는 현재 시장에서 가장 흔한 경우입니다. 선분양으로 부동산을 구매하여 건설 기간 동안 할부금을 납부한 후, 완공된 부동산을 매도하는 경우입니다. 이 경우 취득 원가는 납부한 할부금과 최초 계약 시 발생한 비용을 합한 금액입니다. 법률 조항은 이 취득 원가를 국세청(DGII)에 어떻게 증명해야 하는지, 그리고 부동산 개선에 대한 공제가 허용되는지 여부를 명확히 규정하고 있지 않습니다.
가격 협상에 미치는 영향
과세 기반에 대한 불확실성은 중고 시장에 즉각적이고 측정 가능한 결과를 초래합니다. 즉, 불확실한 세금 부담이 가격 협상에 전가됩니다.
판매자가 납부해야 할 세금이 얼마인지 모르는 경우, 일반적으로 그 위험을 매매가에 반영합니다. 구매자 역시 거래에서 지불해야 할 세금이 얼마인지 모르는 경우, 이러한 불확실성은 위험 프리미엄으로 작용하여 양측 모두에게 거래 비용을 증가시킬 수 있습니다.
경제협력개발기구(OECD)는 실무 보고서인 '자본 이득 과세: 국가별 경험과 과제'(다이애나 후라니, 사라 페레, OECD 조세 실무 보고서 72호, 2025년 2월)에서 과세 기준 결정 문제를 적절하게 해결하지 못하는 자본 이득 과세 제도는 공정성을 저해하고 경제적 왜곡을 초래하며 세수 잠재력을 제한하는 경향이 있다고 경고합니다.
같은 문서에서는 이러한 이익을 신중하게 처리해야 하는 가장 강력한 기술적 논거 중 하나는 바로 인플레이션 요소와 실질 가치 증가분을 분리해야 한다는 점이라고 명시하고 있는데, 이는 도미니카 공화국 세법 제289조가 일반 제도에 포함시킨 구분이며, 새로운 제296-1조는 이를 반복하지도 않고 명시적으로 부정하지도 않습니다.
법이 명확하게 정의하는 것은 무엇인가
모든 것이 모호한 것은 아닙니다. 제296조의1항은 해당 분야 이해관계자들이 주목해야 할 세 가지 사항을 명확하게 규정하고 있습니다.
- 납부 기한: 세금은 소유권 이전 완료일로부터 6개월 이내에 납부해야 하며, 실질적으로는 공증일 또는 해당 부동산 관할 구역에 등록된 날짜로부터 6개월 이내를 의미합니다.
- 면제 조건: 주택 매각으로 얻은 금액 전액을 동일 6개월 이내에 새로운 주택 구입에 재투자하는 경우 양도소득세가 면제됩니다. 재투자 금액이 일부에 불과한 경우에는 비례적으로 면제됩니다. 또한, 매도자가 65세 이상인 개인으로서 주택을 양도하는 경우에는 재투자 조건 없이 전액 면제됩니다.
- 확정적인 성격: 10%는 일회성으로 확정적으로 지급되는 금액이므로, 이 소득은 판매자의 ISR(소득세율) 누진 계산에 포함되지 않으며, ISR과 관련하여 추가적인 의무를 발생시키지도 않습니다.
규정에 관한 질문
행정부는 법률 30-26의 적용에 관한 규정을 제정할 책임이 있으며, 해당 규정에는 다음 사항들이 명시되어야 합니다. 부동산 양도소득의 과세표준 결정 방법, 취득원가 증명 서류, 세법 제289조에 규정된 물가상승률 조정이 새로운 10% 세율 체계에 적용되는지 여부, 상속재산의 처리 방식, 증빙 서류가 있는 개선 비용에 대한 공제 허용 여부 등입니다.
이러한 규정이 마련될 때까지, 중고 부동산 시장의 모든 거래에는 판매자, 구매자, 중개인, 금융기관이 분석에 명시적으로 포함해야 하는 세금 위험이 따릅니다. 이를 무시한다고 해서 위험이 사라지는 것은 아니며, 결국 판매자, 구매자 또는 양측 모두가 부담하게 될 숨겨진 비용으로 이어질 뿐입니다.
참고 자료:
- 경제 성장, 세제 간소화 및 국제 위기 완화 조치에 관한 법률 제30-26호, 제14조(2026년 6월 18일 공포, 새로운 세법 제296-1조).
- 도미니카 공화국 세법 제2편 제289조 - 양도소득세. 국세청. dgii.gov.do
- 도미니카 공화국 중앙은행. "도미니카 공화국 주택 가격 지수 구축." 요한 펠릭스 로사, 통화정책 및 경제연구부. 연구보고서, 2021년 8월. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. 및 Perret, S. (2025). «자본 이득 과세: 국가별 경험과 과제». OECD 조세 워킹 페이퍼, 제72호. OECD 출판, 파리. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
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