부동산 등기에 관한 법률 108-05에 따르면, 부동산 관할 기관에서 발급한 등기증이 있는 부동산만이 안전한 재산입니다.
산토도밍고 – 브렌다는 집을 사서 산토도밍고로 돌아오겠다는 계획을 발표한 이후로 친구, 가족, 그리고 연락했던 부동산 중개인들로부터 매주 "기회"를 받는 것에 거의 익숙해졌다.
이번에는 형 알프레도와 형수 텔마와 이야기를 나누던 중, 크리스마스를 맞아 마드리드에서 산토도밍고로 날아온 여동생 아나에게서 전화가 걸려왔다.
"브렌다! 잘 들어봐. 저 아파트는 네 거야." 아나는 인사도 없이 말했다. "오늘 아침에 직접 보고 왔어. 라 페 지역의 오르테가 이 가세트 주거 단지에 있어. 조용하고, 하루 종일 새소리가 들려. 위치도 좋고, 엄청 넓어. 방 세 개에 욕실 두 개, 그리고 전용 주차 공간이 있는 침실 하나 더 있어. 모든 게 완벽해. 그리고 가장 좋은 점은, 가격이 800만 디르함이라는 거야.".
브렌다는 심호흡을 하고 말했다. "그래서 함정이 뭐죠? 도미니카 공화국에서 너무 좋은 조건처럼 들리는 건 뭔가 수상한 점이 있다는 걸 제가 잘 알거든요…"
아나는 목소리를 약간 낮추며 말했다. "음… 소유권 증서가 없어요. 하지만 걱정 마세요. 주인분이 해결해 줄 수 있다고 하셨어요.".
브렌다는 눈을 감았다. "그건 해결할 수 있어." 그 말은 수많은 사람들을 곤경에 빠뜨렸던 바로 그 말이었다. 전화를 끊고 나서, 그녀는 사촌 세자르가 가르쳐준 대로, 확인 없이 흥분하지 말아야 한다는 것을 명심하고 그에게 전화를 걸기로 했다.
"세자르에게 전화해 봐." 알프레도가 그에게 말했다. "왠지 좋은 예감이 안 들어.".
가족들과 인사를 나눈 후, 세자르는 최대한 인내심을 갖고 등기 없이 부동산을 취득하는 현실을 그들에게 설명하려고 애썼다.
그 의미는 다음과 같습니다
부동산에 "등기권이 없다"는 것은 무엇을 의미할까요? 도미니카 공화국에서 등기권이 없는 부동산은 여러 가지 의미를 가질 수 있으며, 그중 일부는 다른 것보다 더 심각한 문제를 야기할 수 있습니다
1. 매매 계약서는 하나뿐이지만, 부동산 등기부에 등록되지 않았습니다. 이는 가장 흔한 경우이며, 해당 부동산의 소유권이 여러 번 바뀌었지만, 어느 누구도 소유권 이전 절차를 완료하지 않았을 가능성이 높습니다.
2. 해당 부동산이 개별 단위로 나뉘지 않은 국가 사업(본 사례와 같이)에 속한다는 점. 오르테가 이 가세트 단지를 포함하여 1980년대와 1990년대 사이에 건설된 많은 정부 건설 주거 단지는 계획 승인을 받았지만 아파트가 분할되지는 않았습니다.
3. 상속 또는 상속인 간의 분쟁이 발생하여 법적 절차가 해결될 때까지 소유권 증서가 발급될 수 없는 경우.
4. 토지는 소유권 등기가 되어 있지만 건물은 "등록"되지 않은 경우입니다. 이는 생각보다 흔히 발생하는 상황으로, 부동산 관할 구역에 건물 개선 신고가 되어 있지 않은 경우입니다.
브렌다의 호흡이 가빠졌다. 이제 그녀의 응급 전화에 익숙해진 세자르는 "브렌다, 꿈을 꾸기 전에 스스로에게 이런 질문들을 해봐야 해요."라고 설명했다
1. 해당 부동산에 등기권리가 없는 정확한 이유는 무엇입니까?
이 질문에 대한 답 없이는 아무런 진전도 있을 수 없습니다. 마치 수술 전에 진단하는 것과 같습니다.
2. 건물 경계가 표시되어 있습니까?
그렇지 않다면 절차가 길어지고 모든 소유주의 동의가 필요합니다.
3. 원 소유자가 마스터 타이틀을 가지고 있습니까?
줄거리의 일반적인 제목만 있다면 가장 중요한 단계, 즉 각 요소를 개별화하는 단계가 빠져 있는 것입니다.
4. 상속 절차가 진행 중입니까?
판매자가 상속인인 경우, 다음 사항을 제시해야 합니다
• 상속인 신고
• 이의 없음 증명서
• 동의서
하나라도 없어지면 브렌다는 시간도 잃고 돈도 잃을 수 있다.
5. 해당 계획은 공공사업부와 부동산 및 주택 등기소의 승인을 받았습니까?
설계도가 없으면 소유권 증서를 발급할 방법이 없습니다.
6. 토지 소유권 등록(경계 설정 + 신고 + 세금) 비용은 누가 부담합니까?
이러한 절차는 경우에 따라 12만 디르함 달러에서 25만 디르함 달러 이상이 소요될 수 있습니다. "저렴한 가격"을 제시하는 판매자는 거의 이 절차를 맡으려 하지 않습니다.
7. 학위를 취득하는 데 얼마나 걸립니까?
현실적으로는 (매우 낙관적으로 봤을 때) 6개월에서 2년 정도 걸릴 것입니다.
브렌다의 연필은 이미 반이나 썼지만, 그녀는 계속해서 모든 것을 적어 내려갔다. 그리고 그녀는 피할 수 없는 질문을 던졌다. "저 부동산을 사야 할까요?"
세자르의 대답은 매우 전문적이었습니다. "상황에 따라 다릅니다." 그 이유는 부동산 등기법 108-05에 따르면, 부동산 관할 기관에서 발급한 등기증이 있는 부동산만이 안전한 재산이기 때문입니다.
그 외의 모든 사항은 개인적인 문제이며, 실질적인 보장은 없습니다. 따라서 브렌다가 이 구매를 고려한다면 다음 체크리스트의 조건을 반드시 확인해야 합니다
✔ 아무런 부담이나 제한이 없는 명확한 소유권이 있습니다
✔ 계획이 승인되었습니다
✔ 건물을 구분할 수 있습니다
✔ 모든 상속인이 생존해 있으며 서명했습니다
✔ 판매자는 가격에서 위생 처리 비용을 공제하는 데 동의합니다
✔ 해당 절차는 등록된 측량사가 담당합니다
하지만 다음과 같은 사항 중 하나라도 충족되지 않는다면 브렌다는 그 "특가 상품"을 잊어버리고 절대 구매를 고려해서는 안 됩니다
✘ 상속인들 사이에 갈등이 있습니다
✘ 건물 도면이 없습니다
✘ 콘도미니엄 내에 반대가 있습니다
✘ 그들은 증빙 서류 없이 "나중에 학위를 따겠다"고 약속합니다
✘ 그 아파트는 30년 넘게 "법적 공백 상태"에 놓여 있었습니다
사촌 세자르는 아주 단호하게 말했다. "브렌다, 매매에 돈을 낭비하지 마. 법적으로 확실한 방법이 없으면 포기해. 수도에는 소유권이 있든 없든 좋은 기회가 많지만, 너에게는 골칫거리가 아니라 안정성이 필요해."
"그런 생각조차 하지 마!" 텔마와 알프레도는 동시에 그에게 말했다.
"내가 적어 놓은 모든 걸 책으로 써야겠어. 사람들이 모르는 세부적인 내용이 너무 많거든." 브렌다는 노트를 닫으며 혼잣말을 했다.
