"영업직이 월급이 더 많아서 그쪽으로 전직할까 생각 중이에요."라는 말을 자주 듣습니다.
상업용 부동산 투자는 매우 매력적일 수 있습니다. 주거용 부동산보다 장기 계약, 더 나은 현금 흐름, 그리고 예측 가능한 구조를 제공할 수 있습니다. 하지만 직감에 맡길 일이 아닙니다. 분석이 필수적입니다. 그리고 다른 분야에서는 매우 성공적이었던 많은 도미니카 투자자들이 바로 이 부분에서 첫 번째 실수를 저지릅니다.
모든 상업적인 것이 좋은 사업은 아닙니다
번화가에 있는 상점이 무조건 좋은 투자처는 아닙니다.
신축 산업용 건물이 수익성을 보장하는 것도 아니고,
최고급 A급 빌딩에 있는 사무실이 성공을 보장하는 것도 아닙니다.
상업용 부동산 투자에서 진정한 자산은 부동산 자체가 아니라 임차인입니다.
투자자들이 흠잡을 데 없는 자산을 매입하지만, 재정적 기반이나 조직 구조가 부실한 회사에 임대하는 경우를 많이 봤습니다. 그 결과는 공실, 임대료 재협상, 또는 조기 매각으로 이어지죠.
상업용 임차인이 나가면 아파트처럼 30일 안에 새로운 임차인이 들어오지 않습니다.
주거용처럼 생각하는 것의 오류
주거 부문에서는 수요가 일정합니다. 사람들은 항상 주택을 필요로 하기 때문입니다.
반면 상업 부문에서는 기업의 실적에 따라 수익이 결정됩니다.
소매, 사무실, 물류 등 해당 부문이 조정 국면에 들어서면 그 영향은 즉각적으로 나타납니다.
그래서 제가 상업용 부동산에 투자 다각화를 원하는 개인 투자자들과 함께 일할 때는 대화 주제가 바뀝니다. 더 이상 단순히 면적에 대해서만 이야기하지 않습니다. 다음과 같은 사항들을 논의합니다.
• 경제 부문,
• 임차인의 안정성,
• 실제 계약 기간,
• 계약 해지 조항,
• 예상 유지보수 비용.
수익성은 초기 재무제표에 있는 것이 아닙니다. 그 후 몇 년 동안의 실적에 달려 있습니다.
배경이 아니더라도 배경처럼 생각해보세요
부동산 투자 펀드와 패밀리 오피스는 감정에 따라 투자하지 않습니다. 진입 가격, 해당 부문의 위험, 재포지셔닝 가능성, 그리고 미래의 출구 전략을 평가하여 투자합니다.
도미니카 공화국의 기업가라면 누구나 상업 투자에 진출할 때 동일한 기준을 적용해야 합니다.
수백만 달러를 갖는 것이 중요한 게 아닙니다. 방법을 갖는 것이 중요합니다.
실제 사례
얼마 전, 한 지역 투자자가 임대가 완료된 소규모 상가 건물을 매입하는 것을 고려하고 있었습니다. 수익률이 매력적으로 보였고, 계약도 체결되었으며, 임차인들도 활발하게 활동하고 있었습니다.
자세히 살펴보니 임차인 다섯 명 중 세 명이 같은 사업 그룹에 속해 있었습니다. 한 명이 문을 닫으면 나머지도 연쇄적으로 피해를 볼 가능성이 높았습니다.
위험은 건물 자체에 있는 것이 아니라, 사람들이
밀집해 있는 곳에 있었다.
그 분석 덕분에 결정이 바뀌었습니다.
그것이 바로 열정적으로 투자하는 것과 신중한 판단으로 투자하는 것의 차이입니다.
거의 아무도 하고 싶어하지 않는 대화
상업적 투자는 즉흥적으로 이루어질 수 있는 것이 아닙니다. 법률, 기술, 재정 및 전략적 조언이 필요합니다.
많은 사업주들이 "우리는 그 문제를 내부적으로 처리합니다."라고 말합니다.
때로는 그 말이 맞을 수도 있습니다.
하지만 종종 그 실수로 인한 비용이 초기 절감액보다 훨씬 더 클 수 있습니다.
상업적인 업무에서는 오류의 여지가 훨씬 더 큽니다.
워렌 버핏이 말했듯이,
"
위험은 자신이 무엇을 하고 있는지 모르는 데서 비롯된다.
기업 투자에서 진정한 수익은 약속된 수익률에 있는 것이 아닙니다.
투자 결정을 내리는 데 사용한 분석의 질에 달려 있습니다.
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