산토도밍고 – 도미니카 공화국에서 단독주택부터 아파트 타워에 이르기까지 모든 건축 프로젝트는 반드시 건축 허가증 발급이라는 동일한 절차를 거쳐야 합니다. 이 허가증이 없으면 아무리 설계가 잘 되어 있고 자금이 충분히 확보된 건설 프로젝트라도 법적으로 불법 건축물로 간주되어 공사 중단, 벌금 부과, 심지어 철거까지 이어질 수 있습니다. 몇 년 전까지만 해도 여러 부서에 분산되어 있던 건축 허가 관련 업무가 이제는 대부분 단일 기관인 주택·주거·건축부(MIVHED)로 통합되었습니다. 법률 160-21에 따라 설립된 MIVHED는 기존의 공공사업통신부(MOPC)가 담당하던 계획 및 허가 처리 업무를 통합했습니다.
최근 건설 과정에도 상당한 변화가 있었습니다. 2026년 4월 10일, 결의안 007-2026을 통해 새로운 도미니카 공화국 건설 규정(CCRD)이 발효되었습니다. 이 기술 문서는 이제 설계 도면, 구조 계산, 지반 조사 및 건설의 거의 모든 기술적 측면을 규정합니다. 따라서 프로젝트를 시작하려는 사람이나 이전 규정에 따라 프로젝트를 시작한 사람은 누구나 이 새로운 체계에서 요구하는 사항을 이해해야 합니다.
이 안내서는 MIVHED(인도 건설산업부)에서 발표한 정보와 현재 모든 절차가 처리되는 디지털 포털인 건설 단일 창구(VUC)만을 참고하여, 허가 발급 기관, 필요한 서류, 비용, 소요 시간, 그리고 피해야 할 실수 등을 실용적인 언어로 설명합니다.
1. 건축 허가란 무엇이며 누가 발급합니까?
건축 허가는 도미니카 공화국 정부가 해당 프로젝트가 현행 법률, 규정, 기술, 법률, 건축, 위생 및 전기 기준을 준수하고 있으며 따라서 건설을 시작할 수 있음을 공식적으로 인증하는 문서입니다. 이 허가는 주택·도시개발·주택부(MIVHED) 산하 심사·허가국에서 발급하며, 전체 과정은 건설 단일 창구(VUC)라는 디지털 플랫폼을 통해 관리됩니다. 이 플랫폼은 프로젝트에 대한 의견을 제시해야 하는 모든 기관(지자체, 환경부, 소방서, 전기 회사 등)의 정보를 하나의 전자 파일로 통합합니다.
- 대상 고객: 부동산 개발업자 및 사업자, 토지 또는 부동산 소유주, 건설 회사, 해당 분야 전문가(등록된 엔지니어, 건축가 및 측량사) 및 인프라 또는 건설 프로젝트를 개발하는 공공 또는 민간 기관.
- 누가 처리할 수 있나요? 신청자 본인이 직접 처리할 수도 있고, MIVHED(환경·도시개발부)에서 기술 대리인으로 승인받은 전문가인 도시 관리자를 지정할 수도 있습니다. 도시 관리자 역할은 선택 사항이며 서비스 이용에 영향을 미치지 않습니다. 수수료는 관리자와 신청자 간에 직접 협의합니다.
- 주요 법적 근거: MIVHED를 설립하는 법률 160-21, 도시화, 공공미화 및 건설에 관한 법률 675-44, 엔지니어링 프로젝트의 기술 규제에 관한 법률 687-82, 엔지니어링 및 건축 실무에 관한 법률 6200, 지역 계획에 관한 법률 368-22, 그리고 현행 건설법을 제정하는 앞서 언급한 결의안 007-2026.
2. 모든 유형의 건설에 대한 일반 요구 사항
프로젝트 유형에 관계없이 MIVHED는 모든 건축 허가 신청에 공통적으로 요구되는 일련의 서류를 제출해야 합니다
- 현행 상업등기부(법인에만 해당).
- 토지에 대한 확정적인 소유권 증서
- 지적 측량 도면이 작성되어소유권 증서에 날인되어야 하며, 여러 필지에 대한 측량이 있는 경우, 통합된 필지의 약도가 등록 측량사의 서명과 함께 제출되어야 합니다.
- 해당 시의회에서 발급한 토지 이용 및 건축물 이격 거리 증명서
- 시의회에서 발급한 해당 프로젝트에 대한 이의 없음 증명서도 있습니다
- 환경부(Mimarena)의 환경 인증 또는 허가
- 현행 건축법에 따라 작성되고 해당 시의회에서 날인된 24인치 x 36인치 크기의 흑백 건축 및 기술 도면 세트 (전기, 위생 및 구조)
- 프로젝트 설명(범위, 재료 및 기술 사양 포함).
- 현재 유효한 CODIA (건축가, 엔지니어 및 측량사 협회) 회원증 또는 해당 전문가의 자격증 사본.
- 구조 계산 보고서는담당 구조 엔지니어의 서명과 함께 계산 모델의 디지털 파일이 첨부되어 있어야 합니다.
- 지반공학 조사는MIVHED(호주 국립지질연구소)에서 자격을 인정받은 전문가 또는 회사만이 작성해야 합니다.
- 수리 계산 보고서는상업용 프로젝트의 위생 설비가 20개를 초과하거나, 주거용 프로젝트의 위생 설비가 100개를 초과하거나, 저수조에 직접 연결된 수영장이 포함된 경우에만 필요합니다.
- 해당 부지의 현재 상태를 보여주는 사진들입니다
- 주택 건설 사업 규모가 10,000m²를 초과하는 경우, 해당 송수관 설치에 대한 승인을 받아야 합니다
- 프로젝트 면적이 10,000m²를 초과하거나, 건물 블록이 22개 이상이거나, 아파트가 200세대 이상인 경우, 해당 전력 공급 기관(EDE)의 전기 공급 승인을 받아야 합니다
3. 프로젝트 유형에 따른 추가 요구 사항
일반적인 패키지 외에도 각 프로젝트 범주는 해당 활동의 특정 위험 또는 민감도를 고려하여 설계된 구체적인 요구 사항을 추가합니다
- 산업 프로젝트: 산업부(Proindustria)의 승인서, 환경부(Mimarena)의 환경 허가(10,000m² 이상의 부지, 8층 이상 건물, 병원, 주유소 또는 유해 물질을 취급하는 산업 시설의 경우 필수) 및 공인 전문가가 서명한 산업용 전기 설계 도면이 필요합니다.
- 관광 프로젝트는 관광부(MITUR)의 토지 이용 허가, 해당 기관의 승인 및 날인이 된 계획서, Mimarena의 환경 허가, 그리고 프로젝트가 해안 지역이나 주요 도로에 접해 있는 경우 MOPC의 해안 지역 또는 통행권 사용 허가를 필요로 합니다.
- 주유소는 산업통상중소기업부(MICM)의 허가, 감정평가서 및 지적등록 증명서, 소방서의 이의 없음 확인서, 민방위대의 이의 없음 확인서, 그리고 연료 유통업체와의 사업 제휴 증명서를 제출해야 합니다.
- 보건 인프라 프로젝트: 공중보건부의 보건 허가증과 Mimarena의 환경 인증서가 필요합니다.
- 문화유산지역 내 프로젝트는 국가문화재관리국의 승인이 필요합니다.
4. 건설 원스톱 서비스 창구에서의 단계별 절차
전체 과정은 VUC 포털을 통해 온라인으로 관리되며, 잘 정의된 순서를 따릅니다
- 등록 및 절차 생성: 신청자는 VUC에 등록 또는 로그인하여 개인 또는 법인 여부를 표시하고, 건설 허가 서비스를 선택한 후 절차를 시작합니다.
- 파일 업로드: 온라인 양식을 작성하고 필요한 모든 문서를 PDF 형식으로 첨부하십시오(구조 계산 전산 모델은 .ZIP 또는 .RAR 파일로 압축하여 업로드해야 합니다).
- 서류 검토: MIVHED는 서류가 완비되었는지 확인합니다. 문제가 있는 경우 신청자가 수정할 수 있도록 포털을 통해 신청자에게 알립니다.
- 초기 지불 및 기술 평가: 파일이 검증되면 해당 금액이 지불되며, 건축, 위생, 전기, 구조, 지반 공학, 감정 평가 및 필요한 경우 도로 설계 및 용지 확보 등 기술 분야에 전달됩니다.
- 프로젝트 평가: 기술 검토가 완료되면 평가 부서에서 건설 가치를 결정하고 해당 수수료를 계산합니다.
- 현장 점검: 허가 발급 전에 건설 현황 확인 부서에서 현장을 점검하여 현재 상태를 확인합니다. 신고되지 않은 건축물이 발견될 경우, 해당 파일은 구조 평가를 위해 반송됩니다.
- 최종 결제 및 발급: 검사가 승인되면 감정 평가액 납부가 완료되고, 확인이 완료되면 MIVHED는 신청자에게 이메일로 건축 허가증 및 날인된 도면 수령을 안내합니다.
5. 시술 관련 비용 및 수수료
| 개념 | 양 |
|---|---|
| 건축 허가 신청서 | RD$6,000 |
| 주유소 또는 가스 충전소 허가 신청서 | RD$56,500 |
| 지방세율 | 건설 비용의 2.5% |
| CODIA 수수료율 | 건설 비용의 2% |
| MIVHED 서비스 수수료 | 프로젝트 평가액이 RD$6,000,000를 초과하는 경우에만 프로젝트 평가액의 0.1%가 부과됩니다 |
| 통행권 (해당되는 경우) | RD$8,500 |
지자체와 CODIA에 대한 납부금은 해당 기관에 직접 지급되며, 영수증은 VUC에 업로드됩니다. MIVHED 서비스 수수료는 Banco de Reservas에 있는 국고 계좌로 송금 또는 입금하여 납부합니다. 다만, 예비 공사 및 부분 착공 허가는 무료입니다.
6. 프로젝트의 복잡성에 따라 전체 과정은 얼마나 걸립니까?
응답 시간은 프로젝트가 단순 프로젝트인지 복잡 프로젝트인지에 따라 달라집니다
- 단순 프로젝트(최대 60일): 주거용 또는 상업용, 6층 이하 건물, 10,000m² 미만의 부지, 그리고 5개 기관 이하의 승인이 필요한 프로젝트.
- 복잡한 프로젝트(최대 120일 소요): 복합 용도, 관광 또는 의료 프로젝트, 저가 주택, 주유소, 6층 이상 건물, 10,000m² 이상 부지, 워터파크, 풍력 또는 태양광 발전소, 도시화 사업, 해안 또는 환경 민감 지역 프로젝트.
이 마감일은 신청자가 처음부터 모든 요구 사항을 정확하게 제출했을 경우에만 적용됩니다. 미비 사항이 있을 경우 실제 대기 시간이 연장됩니다.
7. 부가 서비스: 사전 작업 및 부분 착공
최종 허가증 발급 절차가 진행되는 동안 MIVHED는 이미 건축 허가 신청이 진행 중인 경우, 최종 승인을 기다리지 않고 절차를 진행할 수 있도록 두 가지 중간 승인 절차를 제공합니다
- 사전 작업 조건부 승인: 이 승인을 통해 기초 굴착, 건설 장비 설치 또는 임시 자재 창고 설치를 시작할 수 있습니다. 굴착 작업에는 지반 조사 보고서가 필요하며, 임시 설치 작업에는 필요하지 않습니다. 응답 기간은 임시 설치 작업의 경우 5영업일, 굴착 작업의 경우 10영업일입니다.
- 부분 착수 허가: 이는 MIVHED 기술 부서에서 요청된 작업 범위에 이의를 제기하지 않는 경우에 한하여 최종 허가 발급 전에 특정 작업을 수행할 수 있도록 허용하는 것입니다. 복잡하지 않은 프로젝트의 경우 응답 시간은 5영업일입니다.
이 두 서비스 모두 무료이며, 두 서비스 모두 과정 중 어느 시점에서 MIVHED 담당자가 현장을 방문하여 토지의 물리적 상태를 확인한 후 작업 시작을 승인해야 합니다.
2026년에는 무엇이 달라졌을까요?
올해 가장 중요한 변화는 2026년 4월 10일자 결의안 007-2026호를 통해 도미니카 공화국 건설법(CCRD)이 발효된 것입니다. 이 법은 이제 설계 도면, 구조 계산 보고서, 지반 조사 및 수리 계산 보고서 작성 시 필수적인 기술 참고 자료가 되었습니다. 법규의 지침 및 축척을 준수하지 않는 모든 서류는 도미니카 공화국 건축부(MIVHED)의 검토를 받거나 반려될 수 있습니다.
이러한 규제 변화는 MIVHED(건축산업부) 설립으로 대표되는 제도적 통합과 함께 이루어졌습니다. MIVHED는 법률 160-21에 따라 설립되었으며, 이전에는 MOPC(건축산업부) 및 기타 기관에 분산되어 있던 기능을 단일 기관으로 통합하는 것을 목표로 합니다. 법령 806-21에 의해 재활성화된 건설 단일 창구는 이제 사실상 전체 절차의 필수 진입점이 되었으며, 그 목표는 이전에 개별 방문이 필요했던 모든 기관을 하나의 디지털 파일로 통합하여 처리 시간을 단축하는 것입니다.
8. 건축 허가 처리 시 가장 흔히 발생하는 실수
MIVHED에서 지연되는 대부분의 사례는 몇 가지 공통적인 예방 가능한 원인을 가지고 있습니다
- 2026년 건축법을 준수하지 않는 도면을 제출하는 경우, 현행 규정을 준수하지 않는 형식, 축척 또는 색상 표현은 자동으로 시정 조치의 사유가 됩니다.
- 지반 조사 보고서를 생략하거나 MIVHED에서 인증한 자격을 갖추지 않은 전문가에게 의뢰하는 것은 금지되어 있습니다. 공식적으로 등록된 전문가 목록에 있는 보고서만 인정됩니다.
- 프로젝트 유형별 구체적인 요구사항을 과소평가하는 것. 일반적인 요구사항만 제시하는 관광 또는 산업 개발 사업은 그 자체로 불완전한 사업이 될 수밖에 없다.
- 해당 조건부 허가 없이 굴착 작업을 시작하는 것은 금지됩니다. 이 허가 없이 진행되는 모든 예비 작업은 최종 허가가 진행 중이더라도 프로젝트 중단으로 이어질 수 있습니다.
- 허가 신청 전에 해당 부동산의 실제 상태를 확인하지 않은 경우 , 주택도시개발부(MIVHED)에서 현장 조사 중 미신고 건축물을 발견하면 구조 평가를 위해 서류가 반송되어 귀중한 시간이 낭비됩니다.
- 절차 비용을 잘못 계산한 경우. 감정가에 따라 산정되는 시청 및 CODIA 수수료는 일반적으로 고정 신청 수수료보다 훨씬 높으므로 처음부터 예산에 포함시키는 것이 좋습니다.
- 대리인 지정을 공식화하지 않고 절차를 위임하는 경우, 절차 진행 중 대리인 변경이 발생하면 소유주가 서명한 위임장이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 절차가 중단됩니다.
9. 사례 연구: 6층 주거용 건물
한 개발업자가 산토도밍고의 4,000m² 부지에 6층짜리 아파트 건물을 지을 계획입니다. 규모와 용도상 이 프로젝트는 비복합 개발 사업으로 분류됩니다. 개발업자는 주택도시개발부(MIVHED)에 허가를 신청하기 전에 토지 등기부, 지적도, 회사 상업등기증을 준비하고, 해당 부처에서 인증한 구조기사와 지반공학자를 고용하여 새로운 건축법에 따라 구조 계산 및 토양 조사를 진행합니다.
기술 서류 작성이 완료되면, 그는 해당 지자체에 토지이용증명서와 사업에 대한 이의 없음 확인서를 제출하고, 미마레나(Mimarena)에 환경 허가를 신청합니다. 그런 다음 비로소 프로젝트 통합 창구(VUC)에 접속하여 절차를 생성하고 모든 서류를 업로드한 후 초기 서류 검토를 기다립니다. 서류가 기술 부서를 거치는 동안, 공사 일정 지연을 방지하기 위해 그는 동시에 예비 공사 조건부 허가를 신청합니다. 이 허가를 통해 이미 승인된 지반 조사 보고서의 권고 사항에 따라 기초 굴착을 시작할 수 있습니다.
몇 주 후, 기술 평가 및 감정이 완료되면 MIVHED는 현장 실사를 진행합니다. 미신고 건축물이 발견되지 않으면 절차는 순조롭게 진행됩니다. 최종 감정 수수료가 납부되면 개발자는 최종 건축 허가증을 수령하라는 통지를 받게 되며, 이 허가증은 발급일로부터 1년간 유효하며, 개발자는 그 기간 내에 공사를 시작하거나 완료해야 합니다.
10. 자주 묻는 질문
건축 허가증은 발급일로부터 1년간 유효합니다 . 만약 해당 기간 내에 공사가 시작되거나 완료되지 않으면 갱신해야 합니다
인허가 절차를 위해 도시 관리자를 고용하는 것이 필수인가요? 아니요. 선택 사항이며, 신청자는 VUC(도시 계획 단일 창구)를 통해 직접 절차를 진행할 수 있습니다.
최종 허가를 기다리는 동안 사이트 작업을 시작할 수 있나요? 조건부 예비 작업 허가 또는 부분 착수 허가를 통해서만 가능하며, 두 가지 모두 허가 신청이 승인된 후에만 가능합니다.
MIVHED가 검사 중에 미신고 건축물을 발견하면 어떻게 되나요? 해당 파일은 구조 평가 부서로 반환되며, MIVHED에서 승인한 평가자가 작성한 구조 조사 보고서가 필요합니다.
도면을 컬러로 제출하거나 24인치 x 36인치 이외의 형식으로 제출할 수 있습니까? 아니요. 2026년 건축법은 지정된 형식의 흑백 도면만을 요구하며, 다른 형식으로 제출할 경우 경고를 받게 됩니다.
허가증 발급에 드는 총비용은 얼마인가요? 신청 수수료는 고정되어 있지만(대부분의 경우 RD$6,000), 시청 수수료(2.5%)와 CODIA 수수료(2%)는 건축물의 감정가를 기준으로 계산되므로 총비용은 프로젝트 규모에 따라 달라집니다.
11. 건축 허가 신청 최종 체크리스트
- [✓] 저는 확정된 소유권 증서와 경계가 표시된 지적 측량 도면을 가지고 있습니다.
- [✓] 저는 토지이용증명서와 시의회의 이의없음 확인서를 가지고 있습니다.
- [✓] 제가 작성한 건축 및 기술 도면은 2026년 건축법의 형식과 축척을 준수합니다.
- [✓] 저는 MIVHED(호주 산업안전보건부)에서 승인한 전문가를 고용하여 지반조사를 실시했습니다.
- [✓] 프로젝트 유형(관광, 산업, 보건, 문화유산)에 따라 추가 요구 사항이 있는지 확인했습니다.
- [✓] 저는 고정된 신청 수수료뿐만 아니라 시의회 및 CODIA 수수료까지 예산에 포함시켰습니다.
- [✓] 모든 서류를 PDF 형식으로 첨부하여 건설청 단일창구에 절차를 등록했습니다.
- [✓] 파일 진행 중 사전 작업에 대한 조건부 승인이 필요한지 여부를 평가했습니다.
- [✓] 최종 허가증은 발급일로부터 1년 후에 만료된다는 점을 알려드립니다.
참고한 공식 자료
- 매사추세츠주 주택·생활·건축부(MIVHED) - 건축 허가 및 관련 면허: 요건, 절차, 비용 및 기한
- 건설 관련 단일 창구(VUC) — 디지털 처리 포털
- 도미니카 공화국 건설법(CCRD)을 제정하는 결의안 제007-2026호 (2026년 4월 10일)
- 주택·주거·건축부 신설에 관한 법률 제160-21호 ; 건설 관련 단일 창구 시스템 재활성화에 관한 시행령 제806-21호
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