바다 전망이 멋진 프로젝트라 하더라도 소유권 분쟁이 있다면 무슨 소용이 있겠습니까?
계약서에 불공정한 조항이 있고 구매자가 위험에 처하게 된다면 아파트를 파는 의미가 무엇일까요?
부지 측량조차 되어 있지 않은 프로젝트를 판매하는 게 무슨 의미가 있겠습니까?
"안전한 지하철, 부동산 투자의 제곱" 포럼에서 제가 기조연설을 시작하며 던진 질문들이었습니다. 그리고 참석한 200명이 넘는 전문가들의 반응은 제게 한 가지 사실을 확인시켜 주었습니다. 우리 모두 이러한 문제들이 존재한다는 것을 알고 있지만, 이를 예방하기 위해 행동하는 사람은 거의 없다는 것입니다.
우리가 모두 외면하는 적
부동산 투자 보호 분야에서 20년간 일하면서 저는 "법적 확실성을 위협하는 포식자"라고 이름 붙인 네 가지 반복적인 위협 요소를 발견했습니다. 이는 추상적인 개념이 아닙니다. 거래를 무산시키고, 명성을 실추시키며, 고객을 무방비 상태로 만드는 현실적인 문제들입니다. 그리고 가장 안타까운 점은 이러한 문제들을 충분히 예방할 수 있다는 것입니다.
제가 컨퍼런스에서 발표했던 실제 사례를 하나 공유해 드리겠습니다. 푼타 카나에서 한 개발업자가 토지에 대한 법적 소유권 없이 수십 채의 주택을 선분양했습니다. 그 결과, 소비자보호기관인 프로콘수미도르(ProConsumidor)로부터 환불 및 보상 명령을 받았고, 전자상거래에 관한 법률 126-02호와 부동산 등기에 관한 법률 108-05호가 적용되었습니다.
시스템 내의 행위자가 법적 확실성을 무시할, 그에 따른 일련의 결과가 발생합니다.
첫 번째 위험 요소: 제3자 또는 사망자 명의의 소유권
이건 전형적인 "걱정 마세요, 나중에 해결할게요"라는 상황입니다. 집주인이 부동산을 팔려고 하는데, 그 부동산이 여전히 돌아가신 아버지 명의로 등기되어 있거나, 더 심각한 경우에는 거래와 전혀 관련 없는 사람 명의로 등기되어 있는 경우입니다.
위험성: 구매자는 알려지지 않은 상속인이 나타나 권리를 주장할 때 문제가 폭발할 수 있는 상황을 떠안게 되는 것입니다.
자신을 보호하는 방법: 판매자가 현재 등록된 소유자인지 확인하십시오. "나중에 명의 이전"이라는 약속은 받아들이지 마십시오. 금전적 지불을 하기 전에 소유권이 반드시 본인 명의로 이전되어야 합니다.
두 번째 위험 요소: 경계 표시나 구획 규정이 없는 토지
경계가 명확하지 않은 토지를 판매하는 것은 마치 흔들리는 모래 위에 건물을 짓는 것과 같습니다. 법적 기반이 부족하다면 아무리 아름다운 프로젝트라도 소용없습니다.
위험성: 공인된 지적 측량 없이는 토지의 정확한 경계를 확신할 수 없으며, 공동 소유 제도가 적용되지 않아 이웃과의 갈등이 발생할 수 있고, 최악의 경우 공동 소유권 등록이 불가능해질 수 있습니다.
자신을 보호하는 방법: 이미 개별적으로 작성되어 지역 지적 조사국에서 처리된 최종 소유권 증명서를 요구하십시오. 이는 "진행 중인 절차"가 아니라 필수적인 요건입니다.
포식자 #3: 소송 중인 부동산
저는 부지 소유권을 둘러싼 소송이 진행 중인 상황에서 "화려한" 프로젝트들을 홍보하는 것을 종종 봅니다. 이런 경우 라면 절대로 매물로 내놓아서는 안 됩니다. "계약서에 명시하는 것"이나 "투명하게 공개하는 것", 또는 "증명서를 제공하는 것"의 문제가 아닙니다. 소송이 해결될 때까지는 절대로 판매해서는 안 됩니다. "소송이 해결된 후에 인도될 것"이라는 약속과 함께 판매하는 것은 순전히 무책임한 행위입니다. 때로는 판사조차도 당사자 간의 분쟁이 언제, 어떻게 해결될지 모르는 경우가 있습니다. 소송이 진행 중인 상황에서는 은행에서 대출을 해주지 않고, 제대로 된 정보를 가진 구매자도 사지 않으며, 건축 허가나 면허도 없고, 공동주택 관리도 불가능합니다. 부동산을 파는 것이 아니라, 해결 시기를 알 수 없는 법적 문제를 파는 것과 마찬가지입니다.
많은 부동산 중개인들이 간과하는 중요한 점이 있습니다. 소송이 진행 중이 라는 사실을 통보받았거나 증빙 서류를 통해 고지받았음에도 불구 하고 해당 부동산을 매매했다면, 향후 발생할 결과에 대해 몰랐다고 주장할 수 없습니다. 프로젝트가 무산되고, 고객이 계약한 것을 받지 못하고, 투자금을 잃게 된다면, 중개인인 당신은 문제의 원인 제공에 적극적으로 관여한 것입니다. 정보가 명백하고 접근 가능했던 상황에서 무지는 법적 변명이 될 수 없습니다.
위험성: 분쟁 중인 부동산은 법원 명령에 따라 소유권이 변경될 수 있습니다. 만약 판결이 상대방에게 유리하게 나올 경우, 매수자는 투자금 전액을 잃을 수도 있습니다. 또한, 분쟁 사실을 알고도 부동산을 판매한 중개인은 법적 책임을 질 수 있습니다.
자신을 보호하는 방법: 등기소에서 발급하는 부동산의 법적 상태 증명서를 요청하세요. 이 문서에는 해당 부동산에 대한 저당권, 제한 사항 또는 법적 소송이 명시되어 있습니다. 만약 소송이 진행 중이라는 사실이 드러난다면, 절대로 매매하지 마세요.
포식자 #4: 무단 프로젝트
건축 허가를 받지 않은 프로젝트의 유닛을 판매하는 것은 고객의 돈으로 러시안 룰렛을 하는 것과 같습니다.
위험성은 다음과 같습니다. 적절한 허가 없이는 프로젝트가 시작될 수 없으며, 설령 시작된다 하더라도 중단되거나 벌금이 부과되거나 심지어 철거될 수도 있습니다. 구매자는 납기일도 확정되지 않은 채 법적 공백 상태에 놓이게 되고 투자금 손실의 위험에 처하게 됩니다.
스스로를 보호하는 방법: 필요한 모든 건축 허가, 지자체 승인 및 환경 허가가 확보되었는지 확인하십시오. 막연한 약속이 아닌, 증빙 서류로 뒷받침되는 확실한 정보를 제공하십시오.
그 대조가 모든 것을 말해준다
같은 컨퍼런스에서 저는 정반대의 사례를 공유했습니다. 한 개발업자가 착공 전에 전체 유닛의 90%를 판매하고 예정보다 6개월 일찍 프로젝트를 완료한 사례였습니다.
차이점은 무엇일까요? 모든 서류가 법적으로 완벽하고 모든 허가가 승인되었다는 점입니다. 법적 확실성이 바로 여기에 있습니다.
두 개의 프로젝트. 두 개의 목적지. 결정적인 요소: 법적 확실성에 대한 존중.
불편한 진실
강의 중에 제가 한 말이 강의실을 조용하게 만들었습니다
"우리 지갑 사정은 기다릴 수 있지만, 고객에게 문제를 야기하는 제품을 판매할 때 발생하는 위험은 기다려주지 않고 언제든 터질 수 있습니다."«.
이 분야의 전문가로서 우리는 단순히 거래를 성사시키는 것 이상의 책임을 지고 있습니다. 우리는 고객의 가장 중요한 투자 자산, 즉 집, 자산, 그리고 꿈을 지켜주는 수호자입니다.
당신의 보호 무기고
부동산 등록에 관한 법률 108-05는 우리에게 네 가지 핵심 원칙을 제시합니다
- 소유권 등기: 소유권에 대한 확실성 확보
- 등록부 공개: 권리의 투명성
- 제3자에 대한 비강제성: 청구로부터의 보호
- 지적 확정성: 부동산의 정확한 경계 설정
이것들은 우리가 모든 거래에서 사용해야 하는 도구들입니다.
행동 촉구
부동산 중개인, 개발업자 또는 투자자라면 다음 질문을 스스로에게 해보세요
최근 거래에 이 네 가지 유형의 포식자 중 하나라도 연루되었습니까?
답이 '예'라면, 기준을 높여야 할 때입니다. 법적 확실성은 그 자체로 존재하는 것이 아니기 때문입니다. 이를 강화하기 위해서는 헌신적인 주체들의 노력이 필요합니다.
만약 우리가 그렇게 하지 않으면 투자자들은 자원을 다른 나라로 옮길 것입니다.
세계경제 보고서에 따르면 도미니카 공화국은 재산권 부문에서 2016년 25점에서 2024년 56점으로 두 배 이상 상승하여 세계 평균을 넘어섰습니다.
우리에게는 도구가 있습니다. 법적 틀도 마련되어 있습니다. 이제 그것들을 활용하기만 하면 됩니다.
법적 확실성은 예측 가능한 매출, 안정적인 현금 흐름, 고객의 신뢰, 그리고 탄탄한 명성을 확보하는 핵심 열쇠입니다.
마지막 질문입니다. 당신은 문제의 일부가 될 것입니까, 아니면 해결책의 일부가 될 것입니까?
결국 포식자는 당신이 문을 열어줘야만 공격할 수 있기.
