도미니카 공화국의 상업, 기업 및 산업용 부동산 시장은 지난 10년 동안 크게 발전해 왔습니다.
수년간 그 양상은 명확했습니다. 지역 기업, 가족, 투자자들이 직접 자산을 매입하고 개발하며 운영했습니다. 중개자가 거의 없고 소유주 중심의 의사 결정이 이루어지는 직접 시장이었습니다.
그러한 모델은 여전히 존재하며 앞으로도 존재할 것입니다. 하지만 지난 10년 동안 부동산 투자 펀드의 등장으로 자산 매입, 구조화 및 평가 방식이 크게 변화했습니다.
직접 소유에서 투자 구조로
부동산 펀드는 다른 모델로 운영됩니다. 도미니카 공화국에서 규제 대상 펀드는 주로 상업용, 기업용 및 산업용 자산에 투자하며, 경우에 따라 에너지 및 기타 부문과 관련된 인프라에도 투자합니다. 주거용 자산에는 투자하지 않습니다.
그들의 접근 방식은 명확합니다. 안정적인 현금 흐름을 창출하고 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 자산을 인수하는 것입니다. 그들은 부동산을 사는 것이 아니라 소득을 사는 것입니다. 이는 시장 기준을 높이고 진정한 경쟁력을 갖춘 자산이 무엇인지 재정의합니다.
다른 시장에서 이미 발생한 현상
10년 또는 15년 전만 해도 중남미 시장은 도미니카 공화국과 유사한 양상을 보였습니다. 현지 지분율이 높고 제도화는 미흡한 상태였습니다. 하지만 자금 유입이 이루어지면서 이들 시장은 진화하기 시작했습니다.
오늘날 코스타리카, 파나마, 콜롬비아와 같은 국가, 그리고 더 나아가 미국과 유럽에서는 다음과 같은 특징이 나타납니다.
• 주요 자산은 기관 투자자의 손에 있으며,
• 의사 결정은 재무 지표에 기반하고,
• 계약은 표준화되어 있으며,
• 경영은 전문적으로 이루어집니다.
시장은 더 이상 소유주를 위한 시장이 아니라 투자 구조를 위한 시장이 된다.
그들이 찾고 있는 것과 그들이 발견한 것
전 세계적으로 펀드들은 입지가 좋고, 안정적인 임차인과 장기 임대 계약을 갖춘 A급 자산을 우선시합니다. 하지만 이러한 자산을 항상 구할 수 있는 것은 아닙니다.
이러한 자산들은 대개 매물로 나오지 않습니다. 이로 인해 펀드들은 전체 개발 주기에 참여하게 되었습니다. 즉
, • 처음부터 개발하거나,
• 초기 단계에 투자
하거나, • 자산을 인수하여 변모시키는 등의 활동을 합니다.
이는 상당한 기회를 제공합니다. 입지가 좋은 B급 및 C급 자산을 재배치할 수 있습니다.
탄탄한 기반을 갖춘 건물이나 공원을 리모델링, 현대화하여 더욱 높은 수준의 기관 시설로 탈바꿈시킬 수 있습니다.
여기에는 다음이 포함됩니다.
• 물리적 개선,
• 공간 재구성,
• 계약 업데이트,
• 자산 관리 개선.
에너지 및 인프라와 같이 중요한 운영과 연관된 틈새 시장에 대한 관심도 있습니다. 가치의 모든 부분이 새로운 것에만 있는 것은 아닙니다. 가치의 상당 부분은 변화를 이끌어내는 방법을 아는 데 있습니다.
도미니카 공화국의 도전과 기회
도미니카 공화국 시장의 과제 중 하나는 많은 자산이 아직 이러한 유형의 투자자에게 적합한 구조로 되어 있지 않다는 점입니다. 하지만 바로 여기에 기회가 있습니다. 신탁과 개발 펀드를 통해 프로젝트들이 보다 제도적인 기준에 맞춰 구조화되었습니다. 동시에, 적절한 관리를 통해 이러한 기준에 부합하도록 발전할 수 있는 자산들이 상당수 존재합니다.
우리는 어디로 가는 거죠?
추세는 분명합니다. 기관 투자자의 참여 확대, 자산 구조 개선, 그리고 재무적 의사 결정의 점진적 강화입니다. 도미니카 공화국은 이제 막 이러한 과정을 시작하는 것이 아니라, 지난 10년간 꾸준히 구축해 왔습니다.
도미니카 공화국의 부동산 시장은 점차 제도권 중심의 모델로 진화하고 있습니다. 따라서 펀드 운용 방식을 이해하는 것은 더 이상 유리한 요소가 아닙니다.
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