Lwa 30-26 la bay ak yon men epi pran ak lòt men an. Li elimine taks transfè a men li kreye yon taks sou pwofi kapital. Pèsonn pa analize kijan estrikti pri yon tranzaksyon byen imobilye tipik chanje anba nouvo rejim nan
SANTO DOMINGO – Nan mache byen imobilye dominiken an, yon vant pa sèlman yon akò sou pri ant de pati. Se yon negosyasyon taks tou kote achtè a ak vandè a divize ant yo menm, fòmèlman oswa enfòmèlman, eksplisitman oswa absòbe nan pri a, depans taks ki jenere pa tranzaksyon an.
Mekanis sa a pa chanje avèk Lwa 30-26 la, ki te chanje konpozisyon depans sa yo, epi sektè a apèn kòmanse trete li.
Lalwa a bay ak yon men epi li pran ak lòt la. Avèk yon men, li elimine piti piti taks sou transfè pwopriyete a: li diminye l an 2027 epi li aboli l nèt apati 2028. Avèk lòt men an, li kreye yon taks 10% sou pwofit kapital ki pwodui nan vant byen imobilye pa moun.
Rezilta nèt echanj sa a pa net, li pa menm pou tout tranzaksyon, epi li pa simetrik pou achtè a ak vandè a.
Chanjman taks nan yon tranzaksyon byen imobilye
| Konsèp | Sitiyasyon aktyèl la | Chanjman oswa pwopozisyon | Baz legal |
|---|---|---|---|
| Taks sou transfè (achte) | 3% kouran | Rediksyon gradyèl pa 2027 ak eliminasyon apati 2028 | Atik 59, Lwa 30-26 |
| Pwofi kapital (vandè) | Echèl taks sou revni jiska 25% | Yon sèl to 10% kòm yon sèl peman final | Atik 14, Lwa 30-26 |
| Baz taksab 10% | Defini anba konplo ISR tradisyonèl la | Pa defini; règleman annatant | Atik 14, Lwa 30-26 |
| Egzanpsyon pou rezidans prensipal ki te reenvesti | Gen benefis ki kondisyone sou reyinvestisman | Egzanpsyon konplè si 100% reenvesti nan lespas 6 mwa; egzanpsyon pasyèl si reenvestisman an pa konplè | Lwa 173-07 Atik 7 |
| Egzanpsyon pou moun ki gen plis pase 65 an | Egzanpsyon avèk kondisyon espesifik | Egzanpsyon konplè san kondisyon pou reyinvestiman | Atik 296 nan Kòd Taks la |
Sous: Lwa 30-26 Atik 14 ak 59; Lwa 173-07 Atik 7; Kòd Taks Atik 296
Kat pri a anvan lalwa a
Pou nou fè kontras la, nou dwe kòmanse ak kat pri ki te egziste anvan 18 jen 2026 la.
Nan yon tranzaksyon sou mache segondè, soti nan pwopriyetè rive nan achtè, prensipal depans taks yo te twa:
- Taks sou transfè byen imobilye a, ki se 3% sou valè pwopriyete a, jan sa etabli nan atik 7 nan Lwa 173-07 sou Efikasite Koleksyon, se achtè a ki peye l.
- Taks sou byen imobilye a, ki se 1% pa ane sou valè pwopriyete a ki depase minimòm egzante a, jan Lwa 18-88 la etabli l ak amannman li yo, dwe peye pa pwopriyetè ki ap vann nan jiskaske vant lan fèt.
- Pwofi kapital ki te pwodui nan vant lan, ki nan rejim jeneral Taks sou Revni an te enkòpore nan revni vandè a epi ki te takse sou echèl pwogresif pou moun, jiska 25%, dapre atik 296 Kòd Taks la.
An pratik, mache dominiken an te devlope yon mekanis enfòmèl pou diminye chay sa a: byen souvan, pri ki te deklare nan akte a pa t koresponn ak pri reyèl tranzaksyon an.
Bank Santral Repiblik Dominikèn nan li menm dokimante konpòtman sa a nan dokiman travay li a "Konstriksyon yon endis pri lojman pou Repiblik Dominikèn," pa Johán Félix Rosa, kote li fè remake ke nan mache lokal la li se yon pratik byen koni pou tranzaksyon yo anrejistre san yo pa mete kèk detay ki enpòtan, oubyen mal, pou evite peye taks oubyen diminye chaj pou konsèp sa a.
Konpòtman sa a te diminye baz taks la atifisyèlman, men li te kreye risk legal pou tou de pati yo.
Kat pri a apre lalwa a
Lwa 30-26 la reòganize kat jeyografik sa a yon fason enpòtan:
- Pou achtè a: Atik 59 la ap diminye piti piti taks inifye sou tranzaksyon byen imobilye ki takse pa Lwa sou Anrejistreman ak Konsèvasyon Ipotèk la, pa transfè dirèk 3% Lwa 173-07 la, ki rete an vigè jiskaske yo retire oswa modifye li ekspresman.
Distenksyon sa a enpòtan teknikman e li pa te eksplike nan tèks lwa a ni nan kominikasyon ofisyèl ki te vin apre yo. Sektè a ap bezwen verifye ak DGII (Direksyon Jeneral Revni Entèn) si tou de taks yo koegziste oubyen si youn ranplase lòt la nan yon tranzaksyon lavant dirèk.
- Pou vandè a: nouvo atik 296-1 nan Kòd Taks la kreye yon taks 10% sou pwofi kapital kòm yon sèl peman final, ranplase taksasyon anba echèl pwogresif ISR la.
Pou yon vandè ki anba sistèm anvan an ta peye taks nan pi gwo to majinal la, 25%, rediksyon 10% la reprezante yon diminisyon siyifikatif.
Pou yon vandè ki gen ti revni ki te peye taks nan tranch ki pi ba yo, enpak la ka net oswa pi gwo, selon fason règleman yo defini baz taks la.
Varyab ki chanje ekwasyon an
Analiz efè nèt la pa ka fini paske lalwa a pa defini baz taksab nouvo taks sou pwofi kapital la, pwen santral dezyèm tranch seri sa a.
Men, sa nou ka etabli se ke efè konbine sou pri total yon tranzaksyon depann de twa varyab: pri pwopriyete a, tan ki pase depi akizisyon orijinal la, ak fason règleman yo defini pwofi taksab la.
Pou ilistre sa a avèk yon senaryo ki bati sou tèks legal aktyèl la, san rezoud enkoni baz taksab la, ann konsidere yon tranzaksyon sou mache segondè a pou yon pwopriyete ki evalye a US$200,000 (apeprè RD$12,000,000 nan to echanj referans BCRD a nan mwa jen 2026).
Anba sistèm anvan an: achtè a te peye RD$360,000 pou taks transfè 3% la. Vandè a, si pwofi a te RD$4,000,000 epi li te takse nan tranch taks sou revni 25% la, li ta peye RD$1,000,000. Pri taks total tranzaksyon an: RD$1,360,000, plis frè notè ak anrejistreman.
Anba rejim Lwa 30-26 an 2027: achtè a t ap toujou peye 3% Lwa 173-07 la, sof si DGII a klarifye sa epi vandè a t ap peye 10% sou pwofi kapital la.
Si baz taksab la te menm bagay la, RD$4,000,000, taks la ta RD$400,000, yon rediksyon de RD$600,000 konpare ak rejim anvan an.
Apati 2028, lè yo elimine taks ipotèk la, soulajman pou achtè a ap antre an vigè.
Senaryo sa a se yon egzanp epi li pwovizwa. Efè reyèl la depann de definisyon regilasyon baz taks la.
Kijan sa tradui nan pri negosye a
Nan mache byen imobilye dominiken an, tankou nan pifò mache nan rejyon an, depans pou fèmti a se sijè a negosyasyon ant pati yo. Lè depans sa yo redistribiye, ekilib pri a chanje.
Senaryo ki pi pwobab a kout tèm se ke vandè yo pral ajiste pri minimòm yo a anba paske 10% la vin mwens pase taksasyon anvan an, sa ki libere espas pou negosyasyon.
Ajisteman sa a ta ka tradwi an pri fèmti yon ti jan pi aksesib nan mache segondè a. Sepandan, efè sa a depann de baz taks 10% la ki kalkile yon fason rezonab, ki, ankò, fè referans a règleman ki annatant yo.
Bank Santral la rapòte nan Rezilta Preliminè li yo Janvye-Desanm 2025 ke prè nan sistèm finansye a ki te destine pou akizisyon kay te ogmante 13.2% nan ane sa a, rive nan RD$461,356.5 milyon dola.
Done sa yo konfime ke demann pou finansman lojman rete fò. Yon mache segondè ak mwens chay fiskal pou vandè yo te kapab ede libere rezèv pwopriyete ki aktyèlman kenbe pa pwopriyetè yo k ap evite vann pou anpeche yo deklanche chay fiskal anvan an.
Sa sektè a bezwen konnen anvan li fèmen
Jiskaske règleman yo an plas, nenpòt analiz sou pri nèt yon tranzaksyon se pwovizwa. Men, gen kesyon ke achtè, vandè ak ajan byen imobilye yo kapab e yo ta dwe poze kounye a.
- Vandè a: Konbyen mwen te peye okòmansman, nan ki ane, e avèk ki dokiman? Èske mwen te fè amelyorasyon ki dokimante? Èske pwopriyete a se rezidans prensipal mwen, epi si mwen vann li, èske mwen pral envesti montan total la nan yon nouvo rezidans prensipal nan sis mwa? Èske mwen gen plis pase 65 an?
- Achtè: Èske taks transfè 3% anba Lwa 173-07 la aplike nan tranzaksyon sa a anplis taks anba Atik 59 Lwa 30-26 la, oubyen èske youn ranplase lòt la? Èske pwopriyete a gen yon klasifikasyon Confotur aktyèl? Èske m ap achte nan men pwomotè orijinal la (premye vant) oubyen sou mache segondè a?
- Toulede: Ki estrikti taks ki te dakò sou li a? Ki moun ki absòbe chak depans? Epi èske sa parèt nan kontra a?
Kesyon sa yo pa gen repons konplè jodi a. Men, poze yo se diferans ki genyen ant yon tranzaksyon estriktire ak youn ki jenere sipriz fiskal sis mwa apre yo fin fèmti a.
Sous konsilte:
- Lwa nimewo 30-26 sou mezi pou kwasans ekonomik, senplifikasyon fiskal ak rediksyon kriz entènasyonal la, Atik 14 (nouvo Atik 296-1 nan Kòd Fiskal la) ak 59, pibliye nan dat 18 jen 2026.
- Lwa nimewo 173-07 sou Efikasite Koleksyon Taks, Atik 7. Direksyon Jeneral Taks Entèn yo. dgii.gov.do
- Lwa nimewo 18-88 sou taks sou byen imobilye ak amannman li yo. Direksyon Jeneral Taks Entèn yo.
- Kòd Taks Repiblik Dominikèn, Tit II, Atik 289 ak 296. Direksyon Jeneral Taks Entèn yo.
- Bank Santral Repiblik Dominikèn. Rezilta Preliminè Ekonomi Dominikèn Janvye-Desanm 2025, Fevriye 2026. Prè lojman: RD$461,356.5 milyon, varyasyon ane sou ane +13.2%.
- Bank Santral Repiblik Dominikèn. "Konstriksyon yon Endis Pri Lojman pou Repiblik Dominikèn." Johán Félix Rosa, Depatman Pwogramasyon Monetè ak Etid Ekonomik. Dokiman Travay, Out 2021.
Lekti rekòmande:
