Nan kontèks byen imobilye, to kapitalizasyon (to plafon) mezire to retou estime pou pwopriyete ki jenere revni, tankou bilding komèsyal, espas endistriyèl, ak inite rezidansyèl miltifamilyal.
Yo kalkile yo lè yo divize revni nèt operasyonèl (NOI) pa valè aktyèl li sou mache a.
Envestisè nan byen imobilye yo souvan itilize to kapitalizasyon pou konpare plizyè opòtinite envestisman epi chwazi youn ki pi byen adapte ak preferans yo an tèm de risk ak rekonpans.
Antanke yon envestisè nan byen imobilye, ou konte sou mezi rentabilité pou pran desizyon enfòme sou ki pwopriyete pou achte ak ki lè. Pou pwopriyete envestisman ki jenere revni ki estab, tankou bilding komèsyal oswa devlopman plizyè fanmi, to kapitalizasyon yo se yon mezi kle nan rentabilité.
To kapitalizasyon yo ka itilize pou konpare rapidman yon opòtinite envestisman ak yon lòt, sa ki pèmèt ou chwazi avèk konfyans pami plizyè opsyon.
Ki sa ki yon to kapitalizasyon?
Li se yon mezi rentabilité ki itilize pou evalye to potansyèl retou sou yon pwopriyete envestisman ki jenere revni. To sa yo reflete revni nèt operasyon yon pwopriyete (NOI) kòm yon pousantaj nan valè li. To retou sa a se pou yon sèl ane operasyon epi li pa konsidere enpak finansye okenn prè ki deja egziste sou pwopriyete a oswa chanjman nan koule lajan kach nan lavni akòz amelyorasyon nan lavni.
Poukisa yo enpòtan nan envestisman nan byen imobilye?
Yo esansyèl paske yo ede envestisè yo evalye pwofi potansyèl yo, konpare pwopriyete yo, epi evalye risk envestisman yo.
Yo souvan itilize to kapitalizasyon pou konpare valè relatif plizyè pwopriyete, patikilyèman sa yo ki sitiye nan menm zòn nan oswa segman mache a, pou yon envestisè ka deside pami plizyè opòtinite. Yon to kapitalizasyon ki pi wo jeneralman endike pi gwo risk ak rekonpans potansyèl, alòske yon to kapitalizasyon ki pi ba sijere mwens risk ak rekonpans potansyèl.
Kilè yo ta dwe itilize to kapitalizasyon yo (e kilè yo pa ta dwe)?
To kapitalizasyon yo pi itil pou pwopriyete ki gen yon istwa jenerasyon revni kontinyèl. Sant komèsyal ki byen etabli yo, pa egzanp, souvan bon kandida pou kalkil to kapitalizasyon, sitou lè yo gen plizyè lokatè alontèm ak to plas vid ki relativman ba.
To kapitalizasyon yo pa mache byen pou pwopriyete ki jenere revni sporadik. Lokasyon vakans kout tèm, pa egzanp, tipikman fè eksperyans varyasyon sezonye, peryòd vakans ki pi long, ak pi gwo volatilité pri pase lokasyon rezidansyèl alontèm. Revni ki pwodui pa lokasyon vakans yo ka pa ase estab pou kalkil to kapitalizasyon yo itil.
Ki diferans ki genyen ant to kapitalizasyon ak retou sou envestisman (ROI)?
To kapitalizasyon ak ROI yo sanble paske yo toulede mezire potansyèl retou yo. Sepandan, alòske to kapitalizasyon yo pa pran an kont finansman, ROI a fè sa. To kapitalizasyon yo itil pou konpare byen yo pou wè kilès ki gen pi bon potansyèl. ROI a pi bon pou detèmine retou reyèl ki resevwa pou chak dola envesti sou tan.
Ki jan yo kalkile to kapitalizasyon yo?
Pou kalkile to kapitalizasyon yon pwopriyete, divize NOI a pa valè mache aktyèl li. Apre sa, miltipliye rezilta a pa 100 pou konvèti li an yon pousantaj.
Etap pou kalkile to kapitalizasyon an
Fòmil to kapitalizasyon an kapab divize an twa etap:
Etap 1: Kalkile NOI pwopriyete a
Revni nèt (NOI) se revni total anyèl pwopriyete a mwens depans total anyèl li yo. Revni an gen ladan l revni lokasyon, ansanm ak revni adisyonèl ki soti nan sèvis tankou pakin peye oswa lesiv. Depans yo gen ladan yo taks sou pwopriyete, prim asirans, antretyen, reparasyon, ak pèt lokasyon vid. Li enpòtan pou note ke nenpòt ipotèk (prensipal ak enterè) pa enkli nan kalkil to kapitalizasyon an.
Etap 2: Divize NOI a pa valè aktyèl pwopriyete a sou mache a
Yo ka detèmine valè aktyèl sou mache a avèk yon evalyasyon fòmèl oswa yon opinyon sou valè (BOV) yon koutye ki mwens fòmèl. Si pwopriyete a te vann dènyèman, pri lavant lan ka yon endikatè egzak sou valè li.
Divize NOI ki kalkile nan Etap 1 an pa valè aktyèl sou mache a.
Etap 3: Konvèti an pousantaj
Nan dènye etap la, yo miltipliye rezilta a pa 100 pou konvèti rezilta a an pousantaj.
Faktè ki ka afekte pousantaj kapitalizasyon
Plizyè faktè ka afekte to kapitalizasyon, tankou:
- Kote: Pwopriyete ki nan zòn ki gen anpil demann, tankou gwo vil yo oswa sant komèsyal yo, jeneralman gen pi ba pousantaj kapitalizasyon paske yo konsidere kòm envestisman ki pi an sekirite.
- To enterè: Ogmantasyon to enterè yo mennen nan to konpoze ki pi wo. Sa a se paske to enterè ki pi wo yo fè prete lajan pi chè, sa ki ka diminye kantite lajan envestisè yo dispoze peye pou pwopriyete yo.
- Kalite pwopriyete: Gen kèk kalite pwopriyete ki gen plis risk pase lòt. Sa ka varye selon mache a, men kòm yon egzanp jeneral, espas komèsyal yo gen plis risk pase pwopriyete rezidansyèl yo.
- Sitiyasyon pwopriyete a: Estrikti ki pi ansyen ki bezwen antretyen an reta ka gen to kapitalizasyon ki pi wo akòz depans antretyen ki pi wo.
- Lwa sou kontwòl lwaye: Nan mache ki gen kontwòl lwaye strik, to kapitalizasyon yo ka wo akòz limitasyon sou revni potansyèl yo.
Sous: https://www.pnc.com/insights
