Dwa pwopriyete yo pa absoli. Konstitisyon an etabli limit klè. Èske ou konnen ki limit yo ye? Epi pi enpòtan, èske w ap kominike yo ak kliyan ou yo?
Vandredi pase a, mwen te patisipe kòm yon oratè sou sijè "entèmedyasyon byen imobilye ak lavi vètikal" nan yon evènman sitwayènte aktif ke Global Municipality ak reprezantan li, Víctor Feliz, te pwomote. Evènman an te gen ladan prezantasyon pwojè lwa ki kreye Sipèentandans Kondominyòm Repiblik Dominikèn nan, youn nan pwoblèm ki pi ijan nan sektè byen imobilye dominikèn aktyèl la. Pami lejislatè yo, ofisyèl minisipal yo, avoka yo, pwomotè yo, achitèk yo, responsab pwojè yo ak ajan byen imobilye yo, yon kesyon enpòtan te soulve: Jis nan ki pwen pwopriyete a reyèlman pwolonje nan yon kondominyòm?
Sa ki enteresan, pifò patisipan yo te espere nouvo lwa a ta rezoud konfli yo. Men, etonan, repons lan pa nan lejislasyon k ap vini an. Li chita nan yon dispozisyon konstitisyonèl nou te inyore depi 2010, e ki ta dwe deja gide travay nou antanke pwofesyonèl.
Atik 51 nan Konstitisyon an: dwa ki gen limit
Konstitisyon Dominikèn nan klè: “Leta rekonèt epi garanti dwa pwopriyete. Pwopriyete gen yon fonksyon sosyal ki enplike obligasyon.”
Dènye pwen sa yo—fonksyon sosyal, obligasyon—pa mo dekoratif. Yo se yon rapèl ke dwa pwopriyete a, byenke reyèl e pwoteje, li pa absoli.
Yon pwopriyetè ka itilize, jwi, epi jete pwopriyete li. Men, li pa ka fè sa nenpòt fason. Li pa ka egzèse dwa li si sa chanje objektif pwojè a, jenere risk twòp, defòme itilizasyon kominote a gen entansyon fè a, oswa vyole dwa lòt moun pou yo viv anpè.
Limitasyon sa a pa abitrè. Li se yon konsekans dirèk Konstitisyon an. E se sa anpil ajan byen imobilye pa eksplike kliyan yo anvan yo vann pou rezon envestisman.
Fonksyon sosyal la: lè moun nan respekte kolektif la
Yon kondominyòm se pa sèlman beton; se yon kominote. Se yon kominote ki gen règ, objektif ak atant espesifik. Chak pwopriyetè gen dwa sou inite pa yo a, men yo pataje espas komen, sekirite, aksè, epi—sa ki pi enpòtan—yon vizyon pataje pou pwojè a.
Objektif sa a legalman enpòtan. Li fòmalize nan yon dokiman legalman obligatwa: règleman ko-pwopriyete a. Se la fonksyon sosyal la sispann teyorik pou l vin pratik.
Si pwojè a se rezidansyèl, li pa ka tounen yon kondominyòm pou lwe pou yon ti tan. Si se pou touris, li pa ka pretann ofri estabilite yon kominote rezidansyèl. Si se pou antrepriz, li pa ka gen ladan l itilizasyon rezidansyèl ki jenere konfli. Se pa paske yon ajan oswa yon pwomotè di sa. Se paske Konstitisyon an di sa.
Reyalite a se ke nan mache dominiken jodi a, liy ki separe "sa m ka fè" ak "sa m ta dwe fè" ap vin pi flou. Pwojè yo evolye, itilizasyon yo chanje, e souvan pwopriyetè a tou senpleman pa konnen ki kote limit dwa li yo ye.
Wòl nou menm ajan yo pa ap asime a
Antanke pwofesyonèl nan sektè a, nou gen yon responsablite ke anpil nan nou pa ap ranpli.
Se pa pou nou fè respekte lalwa. Se pou nou konseye kliyan nou yo, pa pou nou vann pwoblèm.
Lè yon achtè mande si yo ka fè lokasyon kout tèm nan yon kondominyòm rezidansyèl, repons pwofesyonèl la se: "Nou verifye si règleman yo pèmèt sa, konfime si sa konpatib ak fonksyon sosyal pwojè a, epi eksplike risk legal reyèl yo si ou kontinye san klarifikasyon sa a.".
Si yon kliyan achte yon bagay san li pa konprann limit dwa pwopriyete li, epi apre sa li fè fas ak yon pwosè, kliyan an pa sèl responsab. Ajan ki te fè vant lan san klarifye kondisyon yo responsab tou.
Defi lavant ki pa sou plan an
Yon pwen enpòtan te parèt nan konferans lan: nan vant kay ki pa sou plan, ajan yo pa menm gen aksè a yon bouyon règleman kondominyòm lan. Règ koegzistans yo ekri lè konstriksyon an prèske fini epi inite yo deja vann.
Achtè yo achte pwopriyete yo san yo pa konnen règ koegzistans yo oswa limit fonksyon sosyal kominote a etabli yo. Règleman yo rive an reta, sa kreye konfli paske pwopriyetè yo pa t aliyen atant yo depi nan kòmansman.
Se poutèt sa nou dwe ankouraje refòm legal ki pèmèt plis transparans nan pwojè ki poko fini oswa ki deja an konstriksyon. Fonksyon sosyal pwopriyete a dwe respekte depi nan kòmansman, pou asire ke tout moun—achte, pwomotè, ak ajan—gen klète konsènan kad kowoperasyon ki pral gouvène kominote a.
Konpa a: règ yo
Règleman kondominyòm yo vin tounen zouti ki pi enpòtan an. Men, yo sèlman mache si nou menm, antanke entèmedyè, nou eksplike yo. Si vandè yo vrèman konprann sa y ap achte a. Si sètitid legal la sispann rete jis yon slogan epi li vin tounen yon reyalite.
Sa ou ta dwe fè apati jodi a
Semèn sa a, anvan ou fèmen nenpòt vant apatman, tcheke twa bagay:
Premyèman: Ki objektif pwojè a? Rezidansyèl, touristik, miks, antrepriz?
Dezyèmman: Kisa règleman an di sou itilizasyon ak penalite otorize yo? Èske ou gen yon bouyon règleman sa a?
Twazyèmman: Èske kliyan an okouran ke dwa pwopriyete li yo gen limit?
Si repons ou pou kesyon sa yo se wi, ou pwoteje kliyan ou an. Epi ou pwoteje tèt ou tou.
Sinon, ou p ap vann pwopriyete. Ou ap kreye konfli legal.
Fonksyon sosyal la pa febli pwopriyete a. Li bay lòd pou li. Li pa diminye li. Li armonize li. Epi li pwoteje ni pwopriyetè endividyèl la ni kominote kote yo envesti a.
Nan yon mache osi dinamik ke Repiblik Dominikèn nan, kote nouvo modèl itilizasyon ak envestisman ap parèt toujou, konprann ke dwa pwopriyete gen limit se pa yon restriksyon. Se yon opòtinite pou diferansye tèt ou kòm yon ajan.
Paske lè itilizasyon endividyèl respekte objektif kolektif la, tout moun genyen. Pwopriyetè a genyen sekirite legal. Kominote a genyen estabilite. Epi ou genyen yon repitasyon kòm yon pwofesyonèl ki pwoteje kliyan yo, ki pa ekspoze yo a konfli legal.
Kesyon an se pa si ou konnen fonksyon sosyal la. Se: Èske w ap eksplike l bay kliyan ou yo depi premye jou a?
