Ki sa yon pwojè espektakilè ak yon bèl vi sou lanmè a si tit la an diskisyon?
Ki sans sa genyen pou vann yon apatman si kontra a gen kloz abizif epi achtè a an danje?
E ki sans sa genyen pou vann yon pwojè si tè kote l ye a pa menm make?
Se te kesyon sa yo mwen te avèk yo pou m te kòmanse diskou prensipal mwen nan fowòm "Metro ki an sekirite, envestisman nan byen imobilye kare". Epi reyaksyon plis pase 200 pwofesyonèl ki te prezan yo te konfime yon bagay pou mwen: nou tout konnen pwoblèm sa yo egziste, men se kèk moun ki pran mezi pou anpeche yo.
Lènmi nou tout inyore a
Nan 20 ane mwen pase ap pwoteje envestisman nan byen imobilye, mwen idantifye kat menas ki repete ke mwen rele "predatè sètitid legal yo". Sa yo se pa konsèp abstrè. Yo se pwoblèm reyèl ki detwi tranzaksyon, kraze repitasyon, epi kite kliyan san pwoteksyon. Epi pi mal la: yo konplètman evitab.
Kite m pataje yon ka reyèl mwen te prezante nan konferans lan. Nan Punta Cana, yon pwomotè te vann plizyè douzèn inite davans san li pa t gen tit legal sou tè a. Rezilta a se te yon lòd pwoteksyon konsomatè nan men ProConsumidor pou ranbousman ak konpansasyon, epi aplikasyon Lwa 126-02 sou Komès Elektwonik ak Lwa 108-05 sou Anrejistreman Byen Imobilye.
Lè yon aktè nan sistèm nan pa respekte sètitid legal, sa gen yon seri konsekans.
Predatè #1: Tit nan non twazyèm pati oswa moun ki mouri
Sa a se senaryo klasik "pa enkyete w, n ap regle sa pita". Yon pwopriyetè kay ap vann yon pwopriyete ki toujou anrejistre nan non papa l ki mouri a, oubyen pi mal, nan non yon moun ki pa menm enplike nan tranzaksyon an.
Danje a: Achtè a ap achte yon pwoblèm ki ka eksploze lè eritye enkoni parèt pou reklame dwa.
Kijan pou pwoteje tèt ou: Verifye ke vandè a se pwopriyetè anrejistre aktyèl la. Pa aksepte pwomès pou "transfere pita". Tit la dwe nan non ou anvan nenpòt angajman finansye.
Predatè #2: Tè san demarkasyon limit oswa règleman pasèl
Vann tè san limit klè se tankou bati sou sab k ap chanje. Li pa enpòtan kijan pwojè a bèl si fondasyon legal la manke.
Danje a: San yon sondaj kadastral apwouve, pa gen okenn sètitid sou limit egzak tè a, pa gen okenn rejim kondominyòm, sa ki ouvè pòt pou konfli ak vwazen yo epi nan pi move senaryo a, enposibilite pou anrejistre kopwopriyete.
Kijan pou pwoteje tèt ou: Mande sètifika tit final la, ki deja endividyèl epi trete pa Direksyon Rejyonal Sondaj Kadastral yo. Se pa yon "pwosedi annatant." Se yon egzijans fondamantal.
Predatè #3: Pwopriyete ki an Litij
Mwen wè pwomosyon pou pwojè "espektakilè" lè tè kote yo pral bati a enplike nan yon litij aktif epi dwa pwopriyetè yo ap konteste nan tribinal. Epi la a mwen vle klè nèt: pwopriyete sa yo pa ta dwe sou mache a. Se pa yon kesyon de "mansyone li nan kontra a" oswa "transparan," oswa "bay yon sètifika ki endike sa." Yo pa ta dwe vann jiskaske litij la rezoud. Vann ak pwomès ke "litij la ap rezoud anvan livrezon" se iresponsabilite nèt. Pafwa menm jij yo pa konnen ki lè ak kijan konfli ant pati yo ap rezoud. Epi pandan l egziste: bank la pap finanse yon pwopriyete ki gen yon litij anrejistre, okenn achtè enfòme pap achte l, pa gen pèmi, pa gen lisans, pa gen rejim kondominyòm. Ou pa ap vann yon pwopriyete. Ou ap vann yon pwoblèm legal ak yon dat rezolisyon enkoni.
Epi men yon bagay anpil ajan neglije: si yo te enfòme w, oubyen si yo te notifye w atravè sètifikasyon, ke yon pwosè, epi ou toujou vann pwopriyete a, ou pa ka plede ou pa konnen konsekans ki pral genyen nan lavni. Lè pwojè a pa fin konstwi, lè kliyan w lan pa resevwa sa li te achte a, lè kliyan w lan pèdi envestisman li, ou menm, antanke ajan, ou te yon pati aktif nan pwoblèm nan. Inyorans pa yon defans legal lè enfòmasyon an te disponib e aksesib.
Danje a: Yon pwopriyete ki an diskisyon ka chanje pwopriyetè pa lòd tribinal. Achtè a ka pèdi tout envestisman li si desizyon an favorize lòt pati a. Epi ajan ki te vann pwopriyete a pandan l te konnen pwoblèm nan ka fè fas ak konsekans legal.
Kijan pou pwoteje tèt ou: Mande sètifika sitiyasyon legal pwopriyete a ki soti nan Rejis Fon an. Dokiman sa a revele nenpòt privilèj, restriksyon, oswa pwosedi legal kont pwopriyete a. Epi si li revele litij: pa vann. Pwen final.
Predatè #4: Pwojè ki pa otorize
Vann inite nan pwojè san pèmi konstriksyon apwouve se tankou jwe roulet Ris ak lajan kliyan ou yo.
Danje a: San pèmi apwopriye yo, pwojè a p ap ka kòmanse; si l kòmanse, yo ka kanpe l, bay li yon amann, oubyen menm demoli l. Achtè yo rete nan yon enpas legal san dat livrezon epi envestisman yo an danje.
Kijan pou pwoteje tèt ou: Verifye ke tout pèmi konstriksyon, apwobasyon minisipal ak lisans anviwònman ki nesesè yo an plas. Pa vann pwomès; vann sètitid ki apiye sou dokiman.
Kontras la ki di tout bagay
Nan menm konferans lan, mwen te pataje ka opoze a: yon pwomotè ki te reyisi vann 90% nan inite li yo anvan yo te kòmanse konstriksyon an epi ki te delivre pwojè a 6 mwa anvan dat prevwa a.
Diferans lan? Tout dokiman yo legalman san defo epi tout pèmi yo apwouve. Sètitid legal an aksyon.
De pwojè. De destinasyon. Faktè detèminan an: respè pou sètitid legal.
Yon verite ki pa pratik
Pandan konferans mwen an, mwen te di yon bagay ki te lakòz silans nan sal la:
"Bous nou yo ka tann, men risk nou mete yon kliyan anba lè nou vann yo yon pwoblèm pa tann pou eksploze."«.
Antanke pwofesyonèl nan sektè sa a, nou gen yon responsablite ki ale pi lwen pase konklizyon lavant yo. Nou se gadyen envestisman ki pi enpòtan kliyan nou yo: kay yo, byen yo, rèv yo.
Asenal pwoteksyon ou
Lwa 108-05 sou Anrejistreman Byen Imobilye ban nou kat poto:
- Anrejistreman tit: Sètitid konsènan pwopriyetè a
- Piblisite nan Rejis la: Transparans dwa yo
- Enkapasite pou aplike kont twazyèm pati yo: Pwoteksyon kont reklamasyon
- Sètitid kadastral: Delimitasyon presi pwopriyete yo
Sa yo se zouti nou dwe itilize nan chak tranzaksyon.
Apèl pou aksyon an
Si ou se yon ajan byen imobilye, yon pwomotè, oswa yon envestisè, mande tèt ou:
Èske dènye tranzaksyon ou an te enplike nenpòt nan kat predatè sa yo?
Si repons lan se wi, li lè pou amelyore estanda ou yo. Paske sètitid legal pa kanpe poukont li. Li bezwen aktè angaje pou ranfòse li.
Epi si nou pa fè sa, envestisè yo pral pote resous yo nan lòt peyi.
Repiblik Dominikèn double nòt li sou dwa pwopriyete, li soti nan 25 pou rive nan 56 pwen ant 2016 ak 2024, sa depase mwayèn mondyal la dapre The Global Economy.
Nou gen zouti yo. Nou gen kad legal la. Nou jis bezwen sèvi ak yo.
Sètitid legal se kle prensipal ki debloke lavant previzib, koule lajan kach ki estab, kliyan ki fè konfyans, ak yon repitasyon solid.
Dènye kesyon an: Èske w ap fè pati pwoblèm nan oswa w ap fè pati solisyon an?
Paske alafen, yon predatè ka sèlman atake si ou ouvri pòt la pou li.
