विशेषज्ञों का कहना है कि चुनौती विकास को रोकना नहीं है, बल्कि भूमि के बढ़ते मूल्य को उन लोगों के विस्थापन से रोकना है जो ऐतिहासिक रूप से इन समुदायों में रहते आए हैं।
सैंटो डोमिंगो।— किसी इलाके की कीमत रातोंरात नहीं बदलती। यह बदलाव आमतौर पर धीरे-धीरे शुरू होता है: किसी सड़क को चौड़ा किया जाता है, कोई नया पार्क बनाया जाता है, कोई सुपरमार्केट खुलता है, कोई आवासीय इमारत बनती है, या सार्वजनिक परिवहन में सुधार होता है। इसके तुरंत बाद, नए व्यवसाय खुलते हैं, निवेशकों की रुचि बढ़ती है और ज़मीन की कीमतें बढ़ने लगती हैं।
शहरी जीवन की गुणवत्ता में जो सुधार शुरू में दिखाई देता है, वह अंततः रियल एस्टेट बाजार के व्यवहार को बदल देता है। एक ऐसा क्षेत्र जिसे वर्षों से किफायती माना जाता था, अब किफायती नहीं रह जाता क्योंकि इसमें रहने या निवेश करने की मांग बढ़ती है, जबकि भूमि और आवास की उपलब्धता लगातार कम होती जाती है।.
इस प्रक्रिया को समझने के लिए, El Inmobiliario शहरी नियोजन में विशेषज्ञता रखने वाले एक वास्तुकार, एक रियल एस्टेट डेवलपर, एक मूल्यांकक और एक अर्थशास्त्री से परामर्श किया। हालांकि प्रत्येक व्यक्ति इस घटना का विश्लेषण अलग-अलग दृष्टिकोण से करता है, लेकिन वे सभी एक बात पर सहमत हैं: किसी मोहल्ले की कीमत में वृद्धि कई कारकों के एक साथ आने के कारण होती है, न कि किसी एक रियल एस्टेट परियोजना के कारण।
जब शहर में बदलाव शुरू होता है
शहरी नियोजन में विशेषज्ञता रखने वाले वास्तुकार रेनरड सेंट-हिलैर के अनुसार, किसी पड़ोस के मूल्य में वृद्धि एक ऐसे वातावरण का स्वाभाविक परिणाम है जो बेहतर जीवन स्थितियों की पेशकश करना शुरू कर देता है।.
वह बताते हैं कि बुनियादी ढांचे, सुरक्षा, कनेक्टिविटी, वाणिज्यिक सुविधाओं, शैक्षणिक केंद्रों और सार्वजनिक स्थानों में सुधार से किसी क्षेत्र का आकर्षण बढ़ता है और परिणामस्वरूप, भूमि और संपत्तियों का मूल्य भी बढ़ जाता है।.
कीमतें आसमान छूने से पहले ही इसके शुरुआती संकेत दिखने लगते हैं। आवासों का नवीनीकरण, सार्वजनिक स्थानों का आधुनिकीकरण, नए हरित क्षेत्रों का निर्माण, बेहतर प्रकाश व्यवस्था, बेहतर फुटपाथ और व्यवसायों का आगमन अक्सर संपत्ति की कीमत में वृद्धि की प्रक्रिया का संकेत देते हैं, जो बाद में डेवलपर्स और निवेशकों को आकर्षित करता है।.
हालांकि, सेंट-हिलैर का तर्क है कि सबसे बड़े परिवर्तन पूरी तरह से निजी क्षेत्र या राज्य पर निर्भर नहीं करते हैं।.
उनके विचार में, सबसे अधिक मूल्य वृद्धि तब होती है जब सार्वजनिक निवेश नई सड़कों, परिवहन, पार्कों, स्वच्छता और शहरी सुविधाओं के माध्यम से परिस्थितियाँ बनाता है, जबकि निजी निवेश आवासीय, वाणिज्यिक और कार्यालय परियोजनाओं को विकसित करता है जो स्थानीय अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देते हैं।
बुनियादी ढांचा निवेश की दिशा तय करता है।
इंजीनियर और रियल एस्टेट डेवलपर ज़ोइलो तावेरस भी इस विचार से सहमत हैं, उनका मानना है कि बुनियादी ढांचा अक्सर किसी समुदाय के भविष्य के विकास का मुख्य संकेतक बन जाता है।.
किसी क्षेत्र में निवेश करने का निर्णय लेने से पहले, वह बताते हैं कि विकासकर्ता बाजार की नई परियोजनाओं को अवशोषित करने की क्षमता का मूल्यांकन करने के अलावा, शहरी नियोजन, घोषित सार्वजनिक कार्यों, भूमि की उपलब्धता, जनसंख्या वृद्धि, कनेक्टिविटी और आवास की मांग जैसे पहलुओं का विश्लेषण करते हैं।.
उन्होंने संक्षेप में कहा, "रियल एस्टेट में निवेश बुनियादी ढांचे के अनुरूप होता है।".
व्यवसायी का मानना है कि डोमिनिकन गणराज्य इस व्यवहार के स्पष्ट उदाहरण प्रस्तुत करता है। राष्ट्रीय जिले का केंद्रीय क्षेत्र एक समेकित बाजार का प्रतिनिधित्व करता है, जबकि वह ग्रेटर सैंटो डोमिंगो में शहरी विस्तार के मुख्य क्षेत्रों में से एक के रूप में सैंटो डोमिंगो ईस्ट की पहचान करता है।
हालांकि, वह चेतावनी देते हैं कि रियल एस्टेट के विकास के लिए योजना बनाना आवश्यक है।.
उनके विचार में, जब आवास की आपूर्ति बढ़ती मांग को पूरा करने में विफल रहती है या विकास पूरी तरह से उच्च आय वर्ग के लिए लक्षित परियोजनाओं पर केंद्रित होता है, तो कीमतें इतनी बढ़ सकती हैं कि पारंपरिक निवासियों और छोटे व्यवसायों दोनों को विस्थापित होना पड़ सकता है।.
स्थान अभी भी मुख्य संपत्ति बना हुआ है।
रियल एस्टेट मूल्यांकन के तकनीकी दृष्टिकोण से, वास्तुकार और मूल्यांकक क्लाउडिया कैस्टिलो का कहना है कि संपत्ति की कीमत पर सबसे अधिक प्रभाव डालने वाला तत्व अभी भी स्थान ही है।.
"स्थान, स्थान और स्थान," वह संक्षेप में कहते हैं, जो अंतरराष्ट्रीय बाजार में व्यापक रूप से उपयोग किए जाने वाले एक सिद्धांत का जिक्र करते हैं।.
मुख्य सड़कों, स्कूलों, क्लीनिकों, सार्वजनिक परिवहन और खरीदारी क्षेत्रों के निकट होने से संपत्ति का मूल्य काफी बढ़ जाता है। अन्य कारकों में पड़ोस की सुरक्षा, संपत्ति की स्थिति और बाजार की स्थितियां शामिल हैं।.
कैस्टिलो बताते हैं कि रियल एस्टेट मूल्यांकन सीधे तौर पर शहरी परिवर्तनों को प्रतिबिंबित करते हैं।.
जब किसी इलाके में नई परियोजनाएं शुरू होती हैं, बुनियादी ढांचे में सुधार होता है, या विकास के अधिक अवसर मिलते हैं, तो ये तत्व आपूर्ति और मांग के व्यवहार के साथ-साथ संपत्तियों के मूल्यांकन में तकनीकी रूप से शामिल होने लगते हैं।.
विशेषज्ञ ने कई शहरी गलियारों की पहचान की है जो आने वाले वर्षों में महत्वपूर्ण मूल्य वृद्धि के संकेत दिखाते हैं, जिनमें रिपब्लिका डी कोलंबिया एवेन्यू, जैकोबो माजलुटा एवेन्यू और 27 डी फेब्रेरो एवेन्यू का विस्तार शामिल है, जहां वह आवासीय, वाणिज्यिक और मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाओं की बढ़ती एकाग्रता को देखती है।
न केवल मांग बढ़ रही है, बल्कि लागत भी बढ़ रही है।
हालांकि इस मूल्यवृद्धि को आमतौर पर मांग में वृद्धि से समझाया जाता है, लेकिन अर्थशास्त्री गैब्रियल गोंजालेज का मानना है कि यह घटना उन संरचनात्मक कारकों की भी प्रतिक्रिया है जो आवास उत्पादन की लागत को बढ़ाते हैं।.
इनमें वह जमीन की कीमत, निर्माण लागत, ब्याज दरें, ऋण तक पहुंच, मुद्रास्फीति और शहरी नियोजन नियमों का उल्लेख करते हैं।.
इसके अलावा, डोमिनिकन बाजार में एक और तत्व तेजी से दिखाई दे रहा है: बेहतर नौकरी के अवसरों से आकर्षित पेशेवरों का आगमन, साथ ही रियल एस्टेट पर्यटन और डिजिटल खानाबदोशों से जुड़े निवेशक।.
उनके अनुसार, ये वर्ग अधिक क्रय शक्ति के साथ बाजार में प्रवेश करते हैं और उन क्षेत्रों में कीमतों पर दबाव डालते हैं जहां आवास की आपूर्ति सीमित रहती है।.
अर्थशास्त्री चेतावनी देते हैं कि यह प्रवृत्ति किफायती आवास की आपूर्ति में लगातार कमी के साथ मेल खाती है।.
राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय (ONE) के भवन आपूर्ति रजिस्ट्री के आंकड़ों के अनुसार, 3 मिलियन आरडी डॉलर के बराबर या उससे कम कीमत वाली आवास इकाइयां वर्तमान में औपचारिक बाजार आपूर्ति के 7% से भी कम का प्रतिनिधित्व करती हैं, जो अधिक किफायती श्रेणियों के भीतर आवास उत्पादन में आने वाली कठिनाइयों को दर्शाती हैं।.
उनका तर्क है, "निवेशक मौजूदा स्थिति में वर्ग मीटर नहीं खरीदते; वे क्षेत्र के भविष्य के विकास तक पहुंच खरीदते हैं।".
चुनौती: विस्थापन किए बिना विकास करना
विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं कि शहरी विकास को अपने आप में एक समस्या के रूप में नहीं समझा जाना चाहिए।.
इसके विपरीत, उनका मानना है कि पुनर्मूल्यांकन से समुदायों के लिए बेहतर सेवाएं, अधिक निवेश और जीवन की बेहतर गुणवत्ता प्राप्त हो सकती है।.
चुनौती यह सुनिश्चित करना है कि इन लाभों का लाभ उन लोगों तक भी पहुंचे जो ऐतिहासिक रूप से इन क्षेत्रों में रहते आए हैं।.
सेंट-हिलैर का तर्क है कि आवास सुधार कार्यक्रमों, वित्तपोषण तक पहुंच, पारिवारिक घरों को संरक्षित करने के लिए प्रोत्साहन और किफायती आवास नीतियों के माध्यम से विस्थापन पैदा किए बिना पुनरुद्धार हासिल किया जा सकता है।.
आर्थिक दृष्टिकोण से, गोंज़ालेज़ ने सुनियोजित सघनता प्रक्रियाओं, शहरीकृत भूमि की अधिक उपलब्धता, अधिक सुव्यवस्थित परमिट और निम्न आय वाले परिवारों के लिए लक्षित सब्सिडी कार्यक्रमों के माध्यम से अच्छी तरह से जुड़े क्षेत्रों में आवास की आपूर्ति बढ़ाने का प्रस्ताव दिया है।.
टावेरस के लिए, सफलता की कुंजी रियल एस्टेट विकास के साथ क्षेत्रीय योजना में निहित है, जबकि कैस्टिलो शहरों में होने वाले परिवर्तनों का अनुमान लगाने के लिए शहरी और बाजार संकेतकों का लगातार अवलोकन करना आवश्यक मानते हैं।.
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