SAINT-DOMINGUE – Le projet de loi sur les locations immobilières et les expulsions, actuellement étudié par une commission spéciale de la Chambre des députés, créerait une juridiction spécialisée qui permettrait l'expulsion des locataires défaillants dans un délai de 60 jours maximum, avec des règlements désignant un juge de paix et un inspecteur spécial des opérations locatives, a souligné ce week-end l'avocate Luz del Alba Rodríguez.
«sera créée qui permettra d'effectuer les expulsions des locataires qui ne paient pas leur loyer dans un délai maximal de deux mois, et la réglementation désignera un juge de paix et un inspecteur spécial qui seront exclusivement compétents en matière de location », a souligné la spécialiste en droit civil et en procédure civile lors de sa présentation au Master Real Estate Agent, qui s'est tenue samedi dernier.
Il a souligné que le projet de loi présenté l'an dernier par le président de la Chambre des représentants, Alfredo Pacheco, supprime la pratique des « trois dépôts de garantie », qui, bien que non prévue par la loi, était devenue courante dans les transactions locatives en République dominicaine. Le nouveau projet de loi n'exige plus qu'un seul dépôt.
Un autre aspect nouveau du document, souligné par Rodríguez, est que le prix du loyer est fixé par les parties et non par le marché, tandis que les frais juridiques seront partagés entre le propriétaire et le locataire.
« L’objectif est de garantir les droits et les devoirs du propriétaire comme du locataire, en abrogeant les anciennes pratiques, telles que le dépôt supplémentaire à verser aux intermédiaires ou aux courtiers lors de la location d’un bien, et établit que, lorsqu’une commission immobilière doit être versée pour la gestion de la location, la responsabilité de son règlement incombe au propriétaire ou à son représentant légal à condition qu’il ait mandaté l’agence de gestion », précise le document.
D'après ses explications, le projet de loi sur la location représente un progrès pour les agents immobiliers, car, s'il est approuvé, l'État reconnaîtra la transaction immobilière qui, selon lui, est le fruit des efforts et du travail de tout le secteur.
Au cours de la session de formation, l'expert a souligné les raisons pour lesquelles un agent immobilier doit avoir des connaissances en matière juridique : identifier les biens immobiliers qui représentent des opportunités et sont faciles à vendre en raison de leur statut juridique, ainsi que gérer les doutes et les faiblesses du bien en ce qui concerne la documentation requise.
Rodríguez a partagé avec les plus de 80 participants des détails sur la vérification préalable et les aspects que les agents immobiliers devraient examiner à cet égard au cours du processus de transaction.
« Historique du titre de propriété : vous devez vous assurer que le vendeur a pleinement le droit de réaliser la transaction. Examinez les privilèges et charges grevant le bien afin de connaître son statut juridique actuel et vérifiez s’il est grevé d’hypothèques, de servitudes ou d’autres types de restrictions. ».
L'usage et la possession ont été mentionnés comme un autre élément à prendre en compte, ainsi que le zonage et les réglementations afin de déterminer qu'il n'existe aucune restriction limitant son utilisation antérieure, et d'obtenir la valeur marchande de la propriété grâce à une évaluation réalisée par un professionnel du secteur.
Le professionnel du droit a également cité la vérification de l'absence de charge fiscale et la vérification que la propriété est située dans les limites des références et des coordonnées du titre et que la superficie décrite correspond.
Connaître le contrat
Dans son ouvrage « Master Real Estate Agent », Luz del Alba Rodríguez détaille les types de contrats impliqués dans un processus de transaction immobilière, soulignant que le contrat d'achat et de vente est le seul que l'on trouve dans le code civil dominicain, tandis que le contrat de séparation n'apparaît dans aucun document.
« L’accord de séparation n’implique pas de vente ; il est difficile de savoir par où commencer et aucune jurisprudence ne le soutient en tant que contrat. Les deux autres permettent de l’inscrire au registre foncier et de bloquer le bien », a-t-il expliqué.
Les détails concernant le contenu d'un contrat, tels que son objet, le mode de paiement, le délai de livraison du bien, la description exacte du bien à livrer, les clauses de résiliation et l'augmentation du prix des matériaux, ont été expliqués lors de la présentation par le spécialiste chargé d'inaugurer la journée de formation.
« Si ce dernier point n'est pas stipulé dans le contrat, l'entreprise de construction ne peut pas augmenter la valeur du bien ; ce sont des éléments que les agents doivent connaître pour protéger les droits de leurs clients. ».
Contrat de location
Cinq éléments essentiels qui ne doivent pas manquer dans un contrat de location, selon Rodríguez : examiner le bien pour s’assurer qu’il est en parfait état.
Vérifiez la solvabilité du locataire et ses antécédents de paiement. Clarifiez le prix du loyer et la durée du bail, déterminez la destination du bien (s'il est commercial) et comprenez les motifs d'expulsion.
Concernant les arnaques immobilières, Rodríguez a expliqué que le code pénal les prévoit et qu'en percevant une commission, l'agent immobilier devient partie prenante au processus et à l'enquête. « Comme ma responsabilité d'agent immobilier est de vérifier tout ce que je vends, vous, en tant qu'agent, pouvez poursuivre l'entreprise de construction ; c'est ce qu'on appelle la responsabilité civile ou pénale d'un agent en République dominicaine. ».
