SAINT-DOMINGUE – La loi n° 5038 relative aux copropriétés a été promulguée en République dominicaine le 21 novembre 1958. Près de 67 ans se sont écoulés depuis, ce qui en fait une loi obsolète, inadaptée à la situation actuelle du secteur immobilier.
C’est ce qu’a révélé l’avocat Israel López lors d’une interview dans l’émission « La Ventana de El Inmobiliario», où il a reconnu que ce cadre juridique nécessitait une réforme urgente.
Le spécialiste du droit immobilier a fait valoir que l'un des aspects les plus importants de la mise à jour de la loi devrait être la recherche de solutions pratiques et flexibles aux conflits quotidiens entre voisins.
Outre l'intégration de figures modernes, il a souligné qu'il n'est pas raisonnable qu'un différend concernant des nuisances sonores nécessite un tribunal, des avocats et des audiences, alors qu'il pourrait être résolu par l' administration de la copropriété.
« Il est inacceptable que, pour régler une situation comme celle-ci, nous devions occuper un tribunal, engager des avocats, attendre les audiences, les délais, les reports et les retards judiciaires. Autrement dit, c’est un processus, à mon avis, très long et très bureaucratique pour résoudre un conflit qui pourrait peut-être être réglé d’une autre manière, plus simple, par voie administrative », a-t-il expliqué.
López a également constaté que cette loi, composée de 44 chapitres, est dépourvue d'introduction et de préambule pour en fournir le contexte. De plus, il a noté qu'elle ne comporte pas non plus de considérants.
Action en justice contre les « propriétaires défaillants »
Israel López a expliqué que la loi établit une procédure claire pour le recouvrement des charges impayées dans une copropriété. Il a précisé que, lors d'une réunion, l'appartement concerné par les arriérés peut être identifié et le propriétaire informé du retard et du montant dû.
« S’ils ignorent cela, un privilège sera inscrit auprès de l’autorité compétente en matière immobilière, au registre foncier, sur ce bien en faveur du consortium de propriétaires », a-t-il souligné.
L'avocat a ajouté que si le propriétaire persiste à ne pas régler sa dette malgré les mises en demeure, le syndicat des copropriétaires est autorisé à engager une procédure de saisie immobilière. Cette procédure, menée au nom de la copropriété, peut aboutir à la vente aux enchères publiques du bien afin de recouvrer les sommes dues.
Lors de la discussion sur les coupures de service, le spécialiste a été très clair dans ses explications. Il a indiqué que même si cela « est possible », c’est quelque chose « à ne pas faire » car c’est illégal.
« La question des coupures de services ne devrait pas se poser… En effet, la Cour constitutionnelle a statué que les services ne doivent pas être coupés car il s'agit de droits fondamentaux : le droit à l'eau et le droit à l'électricité. Dès lors qu'un service est coupé, la jouissance, l'usage et la possession du bien sont perdus », a-t-il expliqué.
Dans ce contexte, l’avocat a fait remarquer que l’alternative légale pour résoudre les conflits liés au non-paiement – concernant les services – implique d’engager une procédure judiciaire « longue, complexe et coûteuse »
« Pour trouver une solution à votre problème, vous devez vous soumettre à une longue procédure judiciaire, car il faut engager des avocats et respecter les délais. Parallèlement, vous devez débourser une somme importante pour lancer la procédure, sans compter les audiences et les reports. Autrement dit, ce sont des procédures interminables. Les procédures judiciaires sont traumatisantes en République dominicaine », a-t-il déploré.
Comment gérer le vol de fonds dans les copropriétés
Un autre sujet abordé lors de l'interview, menée par Ana María Ramos, directrice du El Inmobiliario, était l' irrégularité et le détournement de fonds au sein de l'administration des copropriétés.
En cas de vol, le spécialiste en droit immobilier a expliqué que la première étape consiste pour l'association des propriétaires à convoquer une réunion ou une assemblée afin d'identifier et de documenter les irrégularités.
Dès qu'un problème est constaté, il convient de demander des comptes détaillés sur la gestion des ressources. Si l'utilisation des fonds n'est pas justifiée, une plainte peut être déposée auprès du parquetafin d'enquêter et d'établir les responsabilités.
Si le détournement des fonds destinés à l'entretien est prouvé, l'avocat a fait valoir que le délit d' « abus de confiance », ce qui permet d'engager une plainte pénale.
Coût de l'entretien : est-il suffisant ?
Enfin, López a abordé la question des frais de maintenance dans le pays. Il a d'abord déclaré que les montants actuels « sont très bas ». Cependant, il a reconnu que cela pourrait varier en fonction des fonctionnalités et des services proposés.
À cet égard, l'expert a expliqué que chaque copropriété devrait prévoir, en plus des charges fixes, au moins 20 % supplémentaires alloués à l'épargne de l'association des propriétaires.
« La réalité en République dominicaine, c'est que les copropriétés souffrent d'un déficit économique, et c'est pourquoi on voit beaucoup d'immeubles très négligés à l'extérieur », a-t-il déclaré.
L'avocat a soulevé la nécessité d'ajuster les frais d'entretien, par une augmentation, afin de garantir le bon état des services et la préservation des biens, tant à des fins locatives que de vente.
Locations de courte durée en République dominicaine
Malgré les années qui se sont écoulées depuis sa promulgation, l'avocat a reconnu que la loi sur la copropriété réglemente la question des locations de courte durée dans le pays, comme c'est le cas pour Airbnb.
Il a expliqué que, par le biais d'assemblées convoquées par le consortium, les propriétaires peuvent établir des règlements pour décider d'autoriser ou non leur copropriété à fonctionner avec ce type de location.
À cet égard, il a précisé qu'intégrer explicitement la question des loyers de courte durée dans la loi contribuerait à résoudre l'ambiguïté qui existe dans le cadre réglementaire.
Selon le spécialiste, cela leur permettrait de surmonter les difficultés que rencontrent de nombreuses copropriétés pour organiser des assemblées et mettre à jour leurs règlements, ce qui est fondamental pour réguler ce modèle économique actuellement en plein essor.
« La loi 5038 de 1958, par le biais des règlements et des décisions prises par l'assemblée des copropriétaires, nous permet de décider si la copropriété accepte ou non les locations de courte durée, mais tout dépendra de la finalité du projet immobilier », a-t-il déclaré.
Pour en savoir plus sur cette interview, nous vous invitons à regarder le nouvel épisode de « La Ventana de El Inmobiliario»sur notre chaîne YouTube.
