Il propose un système mixte de sanctions.
SAINT-DOMINGUE – Selon l'avocate Ana Bello Martínez, la proposition d'imposer des peines de prison de 3 à 5 ans aux propriétaires qui expulsent illégalement leurs locataires, telle que décrite dans le projet de loi sur les locations et les expulsions , approuvé la semaine dernière en première lecture à la Chambre des députés, pourrait être excessive et avoir un effet contre-productif sur le marché, en décourageant l'offre de logements locatifs dans le pays.
Cette spécialiste du droit immobilier et cadastral salue les efforts déployés pour dissuader les contrevenants, qu'elle considère comme un élément fondamental de la garantie de l'État de droit. « Toutefois, les peines d'emprisonnement doivent être proportionnées à la gravité de l'infraction. Prévoir une peine de 3 à 5 ans de prison, même en l'absence de violence ou d'intimidation, pourrait être excessif et avoir un effet contre-productif sur le marché, en décourageant l'offre de logements locatifs », a-t-elle déclaré El Inmobiliario.
Ana Bello Martínez estime que la situation idéale serait que l'État fournisse des mécanismes juridiques rapides, équitables et efficaces permettant aux propriétaires de récupérer leurs biens sans avoir recours à des moyens illégaux.
L’expert propose par ailleurs un système de sanctions mixtes, comprenant : des amendes administratives progressives en fonction de la récidive, la réparation des dommages causés au locataire et un registre public des contrevenants.
« La prison devrait être réservée aux cas graves impliquant violence, intimidation ou récidive. Cela protège le droit au logement sans porter atteinte au droit de propriété », a-t-il souligné.
Selon la conseillère immobilière d' Élite House, le projet de loi rédigé par l'actuel président de la Chambre basse, Alfredo Pacheco, représente une nouvelle ère dans la législation dominicaine sur les locations, remplaçant un cadre réglementaire obsolète et fragmenté par une proposition moderne et cohérente visant à équilibrer les relations entre propriétaires et locataires, selon elle.
Il comprend toutefois qu'il est nécessaire d'affiner le modèle pour tenir compte des différentes réalités du marché : des locations familiales aux montages immobiliers les plus complexes. « De même, il est toujours important de respecter les souhaits des parties concernant les motifs de résiliation du contrat, les conditions commerciales du loyer telles que les augmentations, la mise à jour des dépôts de garantie, etc. »
Il souligne que la loi doit empêcher que l'équilibre ne penche excessivement d'un côté. « Il ne s'agit pas toujours du "locataire démuni" qui risque d'être expulsé injustement. Bien souvent, nous avons affaire à des chefs d'entreprise qui font défaut de paiement à répétition, poursuivent des activités lucratives sans payer et placent le propriétaire dans une situation désavantageuse et sans défense. ».
En résumé, il reconnaît que cet instrument juridique a un potentiel énorme pour transformer le marché locatif, à condition qu'il soit approuvé avec les ajustements nécessaires et mis en œuvre avec vision, équité et engagement institutionnel.
Tribunal spécial
Concernant la compétence du tribunal de justice de paix en matière de litiges locatifs et d'expulsion, il estime qu'il s'agit d'une excellente mesure, indispensable car, en tant que juridiction spécialisée, elle permettra un règlement plus rapide des conflits, conformément à l'urgence que requièrent souvent ces types de litiges. De plus, il souligne qu'elle contribuera significativement à réduire l'encombrementdes tribunaux de justice de paix, tant ordinaires que spécialisés, et à améliorer la qualité des décisions grâce à la présence de juges formés exclusivement dans ce domaine.
« À titre d’exemple, une procédure d’expulsion pour non-paiement peut actuellement durer entre quatre et six mois , voire plus. Ce délai expose le propriétaire ou l’investisseur à des pertes économiques considérables, tandis que le locataire peut même continuer à exploiter un commerce dans les locaux sans payer de loyer ni d’entretien », souligne-t-il.
Pour Bello Martínez, la création de ce tribunal est sans aucun doute l'un des aspects les plus importants du projet préliminaire, mais il souligne qu'elle doit s'accompagner d'un budget , de ressources humaines qualifiées et d'une structure administrative fonctionnelle.
Paiement des honoraires aux agents
Après avoir reconnu qu'il s'agit d'une réforme juste, moderne et nécessaire, le spécialiste du droit immobilier souligne que le fait d'établir par la loi que les honoraires de l'agent immobilier seront à la charge de celui qui l'engage apporte transparence, sécurité juridique et professionnalise la pratique du courtage.
« Ce changement encourage la formalisation des contrats de courtage, renforce l’éthique du secteur et protège à la fois le client et le professionnel de l’immobilier. Il favorise également une plus grande clarté dans les relations entre les parties et prévient les conflits découlant d’ambiguïtés ou de doubles représentations non réglementées », conclut Ana Bello Martínez.
