L’évolution des comportements et des mentalités, ainsi que la conjoncture économique actuelle, convergent pour créer une ère de changement dans le secteur immobilier.
« Si vous le construisez, ils viendront. » Pendant des décennies, cela s'est vérifié pour les immeubles de bureaux, les commerces et les logements bien situés, ainsi que pour le terrain de baseball du stade Field of Dreams. Mais aujourd'hui, les changements de paradigme, l'inflation galopante, la hausse des taux d'intérêt et le changement climatique contraignent les investisseurs et les gestionnaires immobiliers à se confronter à une dure réalité : aujourd'hui, si vous construisez – ou achetez – de manière traditionnelle, il se peut que les clients ne viennent pas.
Il va de soi que la pandémie de COVID-19 a modifié la façon dont nous utilisons les espaces. Dans certaines régions, la fréquentation des bureaux reste nettement inférieure à son niveau d'avant la pandémie ; aux États-Unis, par exemple, elle se situe autour de 50 %.
Les consommateurs sont de retour dans les magasins physiques, mais ils font leurs achats plus près de chez eux.
En cette période exceptionnelle, les acteurs de l'immobilier devraient adopter un nouvel état d'esprit : remplacer « si vous construisez, ils viendront » par « si vous gérez avec brio et que vous satisfaites les locataires, ils resteront ».
Sur le marché actuel, le succès d'un investisseur ou d'un exploitant immobilier dépend de son adoption des six impératifs suivants :
- Créer des solutions pour les clients, et pas seulement pour des espaces physiques.
- Utilisez les évolutions pour créer une dynamique, et non simplement pour la capitaliser.
- Identifiez les opportunités de création de valeur tout au long du cycle de vie d'un projet, et pas seulement à ses points finaux.
- Considérez le développement durable comme une opportunité, et non comme un processus de conformité.
- Intégrez les solutions numériques et l'analyse avancée à tous les niveaux, et non pas en adoptant sporadiquement des solutions individuelles.
- Privilégiez l'efficacité opérationnelle, et pas seulement les revenus.
- La mise en œuvre de ces six impératifs nécessitera des investissements ou des partenariats pour accéder aux technologies, aux analyses, aux opérations et aux capacités en matière de sciences du climat.
Dans cet article, nous examinons les actions devenues cruciales pour les investisseurs et les traders en quête d'un avantage concurrentiel.
Créer des solutions pour les clients
Face à la réduction des surfaces de bureaux détenues ou louées par certaines entreprises, la concurrence pour attirer les locataires est féroce. Ces trois dernières années, 125 millions de pieds carrés de bureaux se sont libérés aux États-Unis et au Royaume-Uni, conséquence de trois années consécutives où le nombre de surfaces vacantes a dépassé celui des nouvelles locations.
Face à la concurrence actuelle, les propriétaires et exploitants immobiliers doivent repenser leur rôle. Fournir uniquement quatre murs ne suffit plus ; les acteurs clés accompagneront les locataires dans la création d’espaces de travail leur conférant un avantage concurrentiel.
Pour étendre ses activités à la résolution de problèmes, il faut un nouveau modèle opérationnel, de nouveaux talents et de nouvelles capacités, ainsi que des utilisations fondamentalement différentes de la technologie.
Dans les immeubles de bureaux, ce nouveau mandat implique de collaborer avec les employeurs afin de comprendre comment ils souhaitent que leurs employés utilisent les espaces.
Les solutions pour les espaces de travail pourraient inclure la mise à disposition de lieux stimulants où les employés ont envie de passer du temps, des aménagements dynamiques permettant le travail collaboratif et individuel, et des capteurs pour suivre les habitudes d'utilisation, ce qui peut éclairer l'approche de l'employeur en matière de travail hybride.
Générer une dynamique par le développement
Prédire l'avenir – qu'il s'agisse des secteurs d'activité, des tendances en matière de design ou du comportement des locataires – a toujours été l'un des défis les plus complexes pour les promoteurs immobiliers. Mais aujourd'hui, la hausse des taux de capitalisation, l'augmentation des coûts des intrants et la raréfaction de la main-d'œuvre rendent la tâche encore plus ardue.
Dans le même temps, l'évolution rapide des comportements rend les jeux spéculatifs traditionnels moins prévisibles.
Les promoteurs les plus performants peuvent créer intentionnellement des écosystèmes locatifs qui vont au-delà de la simple recherche d'un locataire principal. Certains projets immobiliers, véritables pôles d'attraction pour les entreprises technologiques de pointe, se sont également révélés attractifs pour les locataires et les acheteurs de logements résidentiels, qui peuvent travailler pour ou avec certaines des entreprises présentes sur place.
Notre analyse met en évidence les avantages pour les fournisseurs qui parviennent à créer des écosystèmes adaptés aux besoins futurs des utilisateurs : les pôles d’innovation bénéficient d’une prime moyenne de 10 à 12 % sur les loyers commerciaux par rapport aux quartiers d’affaires centraux voisins. Investissez dans la création de valeur tout au long du cycle de vie.
Les excellents résultats obtenus au cours de la décennie précédant la pandémie ont nécessité une expertise pointue en négociation. Des acquisitions judicieuses, des améliorations opérationnelles modestes et une optimisation des taux de capitalisation des contrats ont permis de dégager des rendements importants.
Il est toujours essentiel de réaliser des achats judicieux, mais le contexte actuel met l'accent sur les opérations, un domaine devenu plus concurrentiel. Les plateformes offrent aux locataires une expérience homogène et permettent des investissements à effet de levier dans la technologie, ainsi que des acquisitions et des financements efficaces.
L'échelle et l'intégration verticale combinées permettent une expérience locataire sans faille, une meilleure utilisation de la technologie et une acquisition efficace.
Considérer la durabilité comme une opportunité
Les questions environnementales, sociales et de gouvernance, et notamment la durabilité, sont passées d'éléments de vérification à des activités de création de valeur.
Les acteurs du secteur immobilier peuvent aborder la question du développement durable de trois manières : premièrement, en analysant les portefeuilles existants sous l’angle du développement durable dans une optique de création de valeur ; deuxièmement, en décarbonant les bâtiments existants ; et troisièmement, en créant de nouvelles activités liées au développement durable.
Chacune de ces applications nécessitera des outils numériques et analytiques de pointe.
Les acteurs du secteur immobilier auraient intérêt à évaluer leurs portefeuilles sous l'angle du changement climatique, d'autant plus que ce dernier se reflète déjà dans les valorisations.
L'acquisition stratégique d'actifs et la valorisation de ces derniers par des mesures de décarbonation renforcent les portefeuilles immobiliers. La capacité à générer des rendements tout en atteignant des objectifs climatiques peut également permettre aux propriétaires immobiliers d'accéder à des capitaux plus importants et à de meilleures conditions.
La décarbonation des bâtiments nécessite des investissements, mais elle ouvre également la voie à une réduction des coûts d'exploitation et d'énergie, ainsi qu'à une potentielle prime verte sur les revenus locatifs.
Intégrez le numérique dans tout
Le secteur immobilier était autrefois à la traîne en matière de capacités numériques, mais il est désormais en train de rattraper son retard.
Aujourd'hui, les grands propriétaires immobiliers collectent et exploitent la puissance de leurs vastes bases de données pour prendre de meilleures décisions et créer des applications qui servent aussi bien les gestionnaires d'actifs que les locataires et les résidents.
La prochaine étape de la transformation numérique du secteur exige une meilleure gestion du changement et des approches commerciales fondamentalement nouvelles. Elle nécessite également d'investir dans de nouveaux types de talents (notamment des développeurs, des ingénieurs et des data scientists) afin de concevoir, maintenir et améliorer les outils indispensables à cette transformation.
Les vendeurs qui utilisent des données non traditionnelles et des analyses avancées pour évaluer les biens immobiliers et négocier les baux peuvent souvent agir plus rapidement et avec plus d'assurance, conclure davantage de transactions et obtenir le juste prix. Les analyses avancées et l'analyse du contexte peuvent confirmer les connaissances acquises grâce à l'expérience et générer de nouvelles perspectives.
Concentrez-vous sur l'efficacité opérationnelle, et pas seulement sur les revenus
Les coûts des intrants, notamment la main-d'œuvre, les matériaux et le financement, ont fortement augmenté. Parallèlement, l'inflation dépasse les normes habituelles en matière d'augmentations de loyer contractuelles ou ponctuelles dans l'immobilier commercial.
Pour rester compétitifs face à l'évolution de l'économie, les propriétaires et les gestionnaires doivent agir à la fois sur les coûts et les revenus.
Du côté des coûts, la mise en place de chaînes d'approvisionnement résilientes et la maîtrise des coûts d'exploitation peuvent compenser les baisses potentielles de la marge de résultat net d'exploitation.
Les grands propriétaires immobiliers d'un marché donné peuvent, par exemple, centraliser leurs équipes de location et leur fournir des outils numériques pour les aider à prendre des décisions de location créatrices de valeur.
Avec des coûts de financement plus élevés, il sera également nécessaire de maintenir des cotes de crédit élevées, de trouver des capitaux à faible coût et de refinancer régulièrement pour générer des rendements.
Du côté des revenus, la conjoncture actuelle exige une meilleure maîtrise des baux. Les loyers commerciaux peuvent suivre la hausse des prix si les exploitants exploitent tous les leviers à leur disposition (notamment les baux assortis de clauses de durée et d'indexation) et les outils (y compris l'analyse avancée des données et une étude de marché approfondie).
L’évolution des comportements et des mentalités, ainsi que la conjoncture économique actuelle, convergent pour créer une ère de changement dans le secteur immobilier.
Ceux qui relèvent les défis, en réévaluant les exigences du marché, les technologies nécessaires et la manière de tirer parti des nouveaux talents, se positionneront pour réussir. Les concurrents qui ne s'adaptent pas risquent d'être distancés.
Construisez les biens immobiliers que les locataires recherchent et offrez l'expérience dont les employés, les acheteurs et les résidents ont besoin, et ils viendront assurément.
Source : https://www.mymiamigroup.com/
