« La sécurité est un besoin humain fondamental qui consiste à “savoir à quoi s’attendre” », écrit l’éminent juriste espagnol Antonio Enrique Pérez Luño dans son ouvrage « La sécurité juridique » (1991). Dans l’immobilier, cela se traduit par des transactions valides, défendables et prévisibles, sans mauvaises surprises. La diligence raisonnable est le processus de vérification, de documentation et d’atténuation des risques avant la mise en vente, la réservation ou la signature d’un contrat. Je présente ici une liste de vérifications minimales à destination des agents immobiliers, des investisseurs et des acheteurs.
Sur le marché immobilier, l'erreur la plus fréquente n'est pas l'ignorance, mais la croyance erronée que les vérifications préalables sont onéreuses. C'est pourquoi il est essentiel d'être clair : la sécurité juridique est l'objectif ; les vérifications préalables sont la méthode, et le meilleur moyen d'y parvenir est de se faire conseiller par un expert capable de vérifier et de mettre en œuvre les procédures appropriées.
La méthode que j'appelle la Triade SIC (Sujet-Propriété-Cause) repose sur un principe simple : chaque décision doit être étayée par des preuves. Ainsi, avant de publier, de réserver ou de signer, le premier filtre consiste à vérifier le Sujet : avec qui négocie-t-on ? Il s'agit alors de vérifier son identité et sa capacité juridique à contracter, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale. S'il s'agit d'une société, on ne négocie pas sur la base de suppositions : on vérifie son existence, son numéro d'identification fiscale (NIF)/son inscription au registre du commerce, son objet social et l'identité de la personne habilitée à signer, conformément aux directives de son organe compétent. Il est tout aussi crucial de confirmer la représentation : une procuration valide et une autorisation expresse de vendre ou de s'engager.
Dans un marché où l'argent peut aussi être risqué, une approche préventive est privilégiée : identifier le bénéficiaire final et garantir la traçabilité des fonds. À cela s'ajoute un point souvent sous-estimé : l'expérience et la structure. Projets réalisés, références vérifiables, permis obtenus et paiements officiels sont plus éloquents que n'importe quelle campagne marketing. La réputation est peut-être un argument marketing, mais la mise en œuvre en est la preuve.
Le deuxième filtre concerne le bien lui-même : qu’est-ce qui est vendu ? Car un bien immobilier ne se limite pas à ce que l’on voit ; il englobe ce qui existe légalement et ce qui correspond physiquement à ce droit. Cela implique d’examiner la propriété, la description, la superficie, les limites et les charges : hypothèques, privilèges, litiges en cours, usufruits et servitudes. Vient ensuite la vérification cadastrale et physique : visites sur place, inspections des limites, contrôles d’accès et vérification de l’occupation, afin de s’assurer que les documents correspondent à la réalité du bien. Le cas échéant, l’usage du sol et les servitudes sont également pris en compte, car de nombreuses « surprises » ne figurent pas dans le contrat, mais plutôt dans l’état réel du bien.
La validation fiscale complète le tableau : elle s’accompagne des obligations liées au bien, notamment la taxe foncière et l’impôt sur les plus-values, le cas échéant. Et pour l’investisseur – et l’agent immobilier sérieux – un avantage supplémentaire fait toute la différence : l’évaluation. La légalité du bien ne suffit pas ; s’il est surévalué, il ne s’agit pas d’un investissement, mais d’un vœu pieux et coûteux.
Le troisième filtre concerne la cause : comment le transfert est-il effectué et avec quels fonds ? Il convient ici de définir le cadre juridique qui sous-tend le droit : promesse, vente, vente conditionnelle, privilège, fiducie, etc. Ce cadre doit être assorti de conditions suspensives claires (levée des charges, financement, permis/autorisations, étapes clés de la construction, livraison), d’un échéancier réaliste, de pénalités proportionnées et de modalités de remboursement définies.
Si l'on ne comprend pas « avec quoi il est construit », le risque de non-conformité augmente.
Cet article a été initialement publié dans l'édition imprimée d' El Inmobiliario , numéro 14.
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