Par Melchor Alcántara Damiron
Spécial pour El Inmobiliario
Ces derniers jours, la situation du projet WestSide Residences Punta Cana et de l'ingénieur Joan González a été révélée au grand jour, suite aux poursuites intentées par les acheteurs dudit projet.
Cette affaire a suscité des inquiétudes et, comme c'est souvent le cas dans les situations à forte sensibilité économique, a également donné lieu à des interprétations qui méritent une analyse rigoureuse. Le point central du débat est de déterminer si le non-respect des délais de livraison des logements constitue automatiquement une fraude.
D'un point de vue technique et juridique, la réponse est assez simple, même si, en résumé, la situation a pris une tournure notable. La fraude, de manière générale, implique une tromperie intentionnelle préalable visant à inciter une personne à effectuer un paiement ou à transférer un bien sous de faux prétextes. Autrement dit, il doit y avoir intention : la volonté délibérée de frauder.
Dans le secteur immobilier, cela se produit généralement lorsqu'un prétendu promoteur propose des projets fictifs, faute de capacités techniques ou de réelle volonté de les réaliser, dans le seul but d'attirer des investissements de tiers. Cependant, le cas présent est sensiblement différent.
Le projet WestSide Residences Punta Cana n'est pas une fiction. Au contraire, selon les informations disponibles, environ 120 unités résidentielles ont été livrées, ce qui témoigne d'une structure opérationnelle incontestablement solide, d'investissements matériels importants et d'un développement continu, avec de nombreuses livraisons certifiées par les acheteurs eux-mêmes. Ce fait est essentiel, car il réfute l'hypothèse d'une activité frauduleuse.
Ce qui semble être en jeu, c'est plutôt un retard important dans la livraison des logements à un petit groupe d'acheteurs ayant entamé leurs paiements échelonnés pendant la pandémie. Ce retard engendre indubitablement des pertes financières et des réclamations légitimes de la part des clients. Cependant, sur le plan juridique, il relève davantage de la rupture de contrat ou, tout au plus, d'infractions administratives ou civiles, que du pénal.
Toutefois, au-delà de ce cas particulier, ce qui est véritablement préoccupant, c'est le précédent qui pourrait être créé si une tendance à criminaliser des situations relevant par nature de la compétence civile se généralisait. En droit commercial, le non-respect des obligations ne saurait être qualifié d'infraction pénale.
Après la pandémie, de nombreux facteurs ont eu un impact direct sur les calendriers d'exécution des projets. Parmi les plus importants, citons :
- Augmentation soutenue du coût des matériaux due aux pressions inflationnistes mondiales, ce qui a eu un impact direct sur les budgets initialement prévus.
-Congestion et augmentation du coût du fret maritime pour des raisons logistiques.
-Retards dans les procédures d'autorisation, résultant à la fois de la congestion institutionnelle et des ajustements réglementaires dans différentes juridictions.
-Pénurie de main-d'œuvre qualifiée, notamment dans les zones touristiques comme Punta Cana, où la demande en matière de construction a dépassé l'offre de main-d'œuvre disponible, dans un contexte de lutte contre le travail illégal qui a considérablement ralenti le rythme de la construction, en particulier dans cette région.
Ces facteurs ne sont ni isolés ni propres à un seul promoteur. Ils ont été largement documentés par divers acteurs du secteur et médias, et ont influencé le calendrier de nombreux projets immobiliers à travers le pays.
Dans ce contexte, il est crucial de mettre en garde contre le risque systémique de surréaction à la loi. Si les plaintes (fréquentes et prévisibles dans une activité de longue durée comme la construction) commencent à être interprétées comme des preuves de comportement criminel sans une évaluation rigoureuse de l'intention, un effet domino aux conséquences graves pourrait se produire.
- Un frein à l'investissement: les capitaux, notamment institutionnels, sont réticents à l'incertitude juridique. La possibilité de poursuites pénales pour des faits liés aux affaires accroît le risque perçu et freine l'investissement.
- Paralysie des préventes: Le modèle de développement immobilier en République dominicaine repose largement sur les préventes aux étrangers et aux Dominicains résidant à l’étranger comme mécanisme de financement. Si les promoteurs sont confrontés à des risques de criminalité disproportionnés, ils auront tendance à restreindre ce système, ce qui compromet la viabilité des nouveaux projets.
- Hausse des coûts de financement: les institutions financières ajustent leurs taux en fonction du risque. Un climat de poursuites pénales renchérit le coût du crédit, ce qui, en fin de compte, se répercute sur le consommateur.
- Repli du marché: La combinaison d'investissements plus faibles, d'un nombre réduit de projets et de coûts financiers plus élevés entraîne un ralentissement du secteur, avec un impact direct sur l'emploi, la croissance économique et le développement urbain.
- Déformation du rôle du ministère public: Bien qu'il soit incontestable que le ministère public agisse avec l'intention légitime de protéger les acheteurs, une extension injustifiée du champ pénal vers des conflits essentiellement contractuels peut en dénaturer la fonction et saturer le système d'affaires qui devraient être résolues par des juridictions civiles.
Concrètement, une « chasse aux sorcières » dans le secteur — entendue comme la persécution indiscriminée des promoteurs pour toute rupture de contrat — serait non seulement injuste dans les cas où il n'y a pas de malice, mais pourrait également déclencher un effondrement des ventes immobilières.
Rien de ce qui précède n'implique que les retards doivent être minimisés ni que les acheteurs doivent être laissés sans protection et privés de mécanismes efficaces pour exiger le respect des obligations, une indemnisation, voire la résiliation de leurs contrats. La responsabilité du promoteur envers ses clients est incontestable. La protection effective des droits des acheteurs est essentielle à la confiance dans le marché. Toutefois, cette protection doit s'appuyer sur des mécanismes juridiques appropriés, établissant une distinction claire entre fraude et risque commercial. Il est donc primordial d'éviter toute simplification excessive qui assimile automatiquement retard et fraude, car cela fausse l'analyse et peut engendrer des conséquences disproportionnées.
Le développement immobilier est, par essence, une activité risquée, tributaire de nombreuses variables externes. Les acquéreurs en sont conscients. C’est pourquoi ils privilégient l’achat sur plan, ce risque leur permettant de réaliser des économies sur leurs acquisitions en prévente. Lorsque ces variables se désalignent, les promoteurs (dont les profits et le respect des délais de livraison sont compromis) et les acquéreurs (qui subissent des pertes dues à la longue attente) en subissent les conséquences. La clé réside dans la gestion de ces risques avec transparence, responsabilité et dans le respect de la législation. Il appartiendra aux autorités et aux tribunaux de définir les responsabilités respectives, mais en tant qu’Observatoire, nous veillerons à ce que le débat repose sur des critères juridiques et techniques solides, garantissant la stabilité du secteur.
L'équilibre entre la protection de l'acheteur et la garantie de la sécurité juridique du promoteur n'est pas seulement souhaitable : il est essentiel à la pérennité du marché immobilier dominicain.
Le contenu et les opinions exprimés ici n'engagent que leur auteur. Inmobiliario.do décline toute responsabilité quant à ces déclarations et ne les considère pas comme un engagement éditorial.
Lectures recommandées :
