Le changement le plus pertinent réside dans la nature même de l'activité : le tourisme se concentre désormais de plus en plus sur le marché de l'immobilier plutôt que sur l'occupation des hôtels.
SAINT-DOMINGUE. – Les engagements d’investissement dans le tourisme, qui dépassent les 13 milliards de dollars américains, annoncés par le ministère du Tourisme lors d’événements internationaux tels que FITUR 2026, témoignent de l’ampleur du cycle d’expansion que connaît actuellement le secteur.
Dans ce contexte, on peut citer les projets de développement d'une valeur de plus de 4 milliards de dollars américains présentés par Asonahores durant DATE 2026, qui auront un impact direct sur l'expansion de l'offre touristique et résidentielle du pays.
Derrière ce chiffre global se cache un réseau de promoteurs, de chaînes internationales et de capitaux financiers qui opèrent selon une logique différente, qui transcende la simple construction de chambres : ils structurent des territoires où hôtels, villas et résidences privées coexistent dans le cadre d'un même modèle d'investissement.
Ce changement intervient dans un pays qui compte plus de 90 000 chambres d'hôtel et plus de 1 000 établissements, selon les données d'Asonahores et les rapports sectoriels, sans compter les milliers de logements liés au tourisme, qui ne sont pas toujours comptabilisés dans l'inventaire traditionnel.
Bien que l'arrivée des visiteurs maintienne une tendance à la hausse, avec plus de 10 millions de touristes en 2025, selon les données de la Banque centrale, le taux d'occupation des hôtels s'est modéré à environ 75 %, selon les données de l'Office national des statistiques et l'analyse du secteur.
Dans ce contexte, la vente d'actifs immobiliers apparaît comme un mécanisme permettant de garantir des retours sur investissement dès les premières phases du projet.
Le changement de modèle
L'essor des villas, des appartements touristiques et des résidences liées à des chaînes hôtelières, qui associent propriété immobilière et services d'accueil, introduit un modèle hybride où les revenus ne dépendent plus exclusivement du taux d'occupation, mais aussi de la vente des unités.
Le concept de « résidences de marque » n’est pas toujours évoqué dans le débat public local, mais il est au cœur de cette transformation.
En République dominicaine, ce modèle a commencé à s'imposer comme l'un des segments les plus dynamiques du tourisme immobilier, comme l'ont rapporté des médias spécialisés tels que El Inmobiliario. Contrairement au modèle traditionnel, basé sur le taux d'occupation et la rotation des clients, ces structures permettent aux promoteurs de tirer profit de la vente des actifs, tout en maintenant des flux opérationnels liés au tourisme.
Ce modèle ne se limite pas aux programmes immobiliers de très grand luxe. Parallèlement, des projets ont vu le jour, ciblant des investisseurs particuliers qui acquièrent des unités pour la location touristique, dans le cadre de programmes gérés par des opérateurs privés.
Des entreprises comme Noval Properties et Cruise On Land ont développé ce segment, étendant la portée du tourisme immobilier au-delà des résidences de marque.
À cela s'ajoute l'entrée de capitaux étrangers dans de vastes projets d'urbanisation, tels que ceux promus par Inmobiliaria Huacachina, qui témoignent d'une extension du modèle à de nouvelles zones du territoire.
Playa Grande : le cas le plus récent
Le Playa Grande Golf & Ocean Club, projet initié par le joueur de baseball Alex Rodriguez à Playa Grande, dans l'État de Río San Juan, représente un investissement d'un milliard de dollars américains et combine un hôtel, des villas et des appartements de luxe au sein d'un même complexe, selon les informations publiées par le ministère du Tourisme. Il s'agit de l'exemple le plus clair et le plus récent de cette évolution.
Selon Mitur, le projet comprend « à la fois des chambres d'hôtel et des logements », intégrant les deux composantes dans un même modèle, et prévoit plus de 500 unités entre résidences privées et offres hôtelières, selon les données publiées dans l'annonce officielle du projet.
Il comprend également des infrastructures complémentaires, telles qu'un aéroport privé, conçues pour faciliter l'accès aux clients à fort pouvoir d'achat, selon les informations publiées dans l'annonce officielle elle-même.
Ce terminal, destiné à l'aviation d'affaires, nécessiterait un investissement estimé à environ 40 millions de dollars américains et sa construction et son exploitation relèveraient du secteur privé, sous l'autorisation et la supervision de l'État.
Le complexe s'articule autour d'Amanera, exploité par la marque internationale Aman, ce qui introduit l'un des éléments centraux du nouveau modèle : le partenariat entre le développement immobilier et les marques de luxe mondiales.
Il en résulte, outre une destination touristique haut de gamme, un portefeuille d'actifs exclusif, avec des propriétés pouvant être vendues, utilisées ou intégrées à des programmes de location gérée.
Au-delà de son envergure, le Playa Grande Golf & Ocean Club illustre la tendance du tourisme à se structurer de plus en plus comme une plateforme pour le développement immobilier.
Qui achète : le touriste-investisseur
Ce changement de positionnement s'accompagne d'une évolution de la demande. L'offre comprend des villas en bord de mer, des appartements de luxe et des résidences de marque, destinées à une clientèle internationale fortunée. Elle ne correspond pas au profil du touriste traditionnel en formule tout compris, même dans sa version la plus luxueuse.
Cette offre s'adresse aux investisseurs individuels ou familiaux qui acquièrent des biens immobiliers pour une utilisation partielle et un but lucratif, souvent dans le cadre de programmes gérés par des chaînes hôtelières.
Ce profil permet aux promoteurs de sécuriser leur liquidité avant le lancement complet du projet, tandis que l'acheteur accède à un actif alliant usage personnel et potentiel de revenus.
Les acteurs du système
Le modèle repose sur trois niveaux : à la base, les promoteurs immobiliers qui contrôlent de vastes étendues de terrain ; à l’est, Grupo Puntacana et Cap Cana structurent des projets où convergent infrastructures, hôtels et résidences.
À ceux-ci s'ajoutent des groupes d'origine hôtelière qui ont évolué vers des modèles mixtes, tels que Grupo Piñero et Grupo Martinón.
Le deuxième niveau est occupé par des opérateurs internationaux, tels que Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts et Club Med, qui participent à des projets intégrant des résidences de marque, contribuant à la gestion, au positionnement et à la demande.
Le troisième niveau est celui des capitaux financiers. Les fonds internationaux, les family offices et les financements locaux ont soutenu la croissance : rien qu’en 2025, les crédits accordés au secteur du tourisme ont dépassé 61 milliards de dollars dominicains, selon les données du système financier dominicain.
Le rôle de l'État
Le ministère du Tourisme, dirigé par le ministre David Collado, a activement promu l'attraction des investissements internationaux, annonçant des engagements d'investissement de plusieurs millions de dollars lors d'événements tels que FITUR.
Dans le même temps, le développement des infrastructures, telles que les aéroports, les accès routiers et les services, a facilité la viabilité de projets immobiliers touristiques de grande envergure, comme dans le cas susmentionné de Playa Grande, où l'intégration d'un aéroport privé répond à cette logique : réduire les obstacles à l'accès pour les segments à forte valeur ajoutée et accroître la compétitivité du bien.
Argent : investissements étrangers et changement de modèle
Les flux de capitaux confirment que le changement n'est pas seulement conceptuel. Selon la Banque centrale, les investissements directs étrangers ont atteint 5 032,3 millions de dollars américains en 2025, un niveau record pour l'économie dominicaine, soit une croissance annuelle de 11,3 %.
Dans ce total, le tourisme a représenté 26,3 % des flux, soit environ 1 323 millions de dollars américains, tandis que le secteur immobilier en a capté 15,7 %, soit 790 millions de dollars américains supplémentaires.
La Banque centrale elle-même a indiqué que l'expansion de l'activité immobilière est « étroitement liée à la croissance du tourisme », un lien qui, en pratique, inscrit les deux secteurs dans une même logique d'investissement.
Ensemble, le tourisme et l'immobilier ont absorbé plus de 40 % des investissements directs étrangers entrés dans le pays en 2025, se consolidant ainsi comme le principal axe d'attraction des capitaux étrangers.
Ces données soulignent non seulement l'importance du secteur, mais contribuent également à expliquer sa transformation dans un contexte où le tourisme demeure l'un des principaux générateurs de devises étrangères du pays.
Elle ne fonctionne pas de manière isolée comme un secteur de services, mais comme une plateforme pour le développement, le financement et la commercialisation d'actifs immobiliers liés au territoire.
Selon la Banque centrale, les recettes du secteur dépassent 8,5 milliards de dollars américains par an, avec plus de 11 millions de visiteurs en 2025 et des projections approchant les 12 millions d'ici 2026.
Mais le flux touristique ne représente plus qu'une partie de l'équation, car la croissance des investissements directs étrangers dans le tourisme et l'expansion du financement bancaire témoignent de ce changement : le secteur sert également de plateforme pour la structuration et la commercialisation des actifs immobiliers.
Le territoire en tant qu'actif financier
Le développement du tourisme dominicain ne s'organise plus uniquement autour des destinations, mais plutôt autour de territoires dotés d'unités d'investissement qui combinent terrains, infrastructures et actifs immobiliers.
Des zones comme Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande et Punta Bergantín concentrent des projets qui combinent développement hôtelier, résidentiel et infrastructurel, conformément aux pôles prioritaires du ministère du Tourisme dans le cadre de sa stratégie de diversification du secteur.
Punta Cana et Bávaro concentrent le plus grand volume d'investissements privés ; Miches apparaît comme un développement planifié avec la participation de chaînes internationales ; Pedernales avance comme un projet piloté par l'État ; et Punta Bergantín est configurée comme un modèle mixte public-privé au nord et Playa Grande est en cours de réalisation.
En pratique, ce modèle suggère que le développement touristique ne se contente pas de suivre la demande, mais l'organise également territorialement, intégrant le foncier, les infrastructures et les capitaux au sein d'un même schéma d'investissement.
Il convient de noter que même si bon nombre de ces aménagements sont situés dans des zones à faible densité ou difficiles d'accès, leur viabilité dépend du développement des infrastructures et de la connectivité, comme en témoignent les projets qui intègrent de nouvelles routes d'accès ou des installations aéroportuaires.
Un secteur en transition
Le volume des investissements, l'architecture des projets et la composition du capital convergent tous vers la même conclusion : le tourisme dominicain continue de croître en tant que secteur de services, mais sa dynamique interne révèle son intégration progressive avec le marché immobilier et financier.
Une nouvelle strate dans laquelle les flux d'investissement, l'expansion territoriale et la diversification de l'offre répondent non seulement à la demande touristique, mais aussi à la construction d'infrastructures.
Dans ce processus, des zones comme Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande et Punta Bergantín se consolident non seulement en tant que destinations, mais aussi en tant qu'espaces où convergent le foncier, les capitaux et la projection de valeur.
Les éléments disponibles, qu'il s'agisse des données sur les investissements étrangers ou de la structure des nouveaux développements, suggèrent que le secteur fonctionne selon une logique élargie qui ne consiste pas seulement à accueillir des visiteurs, mais aussi à structurer la propriété.
Et dans cette transition, le tourisme dominicain commence à se définir moins par le nombre de chambres qu'il comprend et plus par les atouts qu'il est capable de créer.
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