Par Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SAINT-DOMINGUE. Trouver un équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires est l'un des principaux dilemmes auxquels est confrontée la Loi générale sur les locations immobilières et les expulsions au Congrès national.
Ce texte, à l'étude depuis une vingtaine d'années, abrogerait la loi n° 4314 du 22 octobre 1955, la loi n° 17-88 du 5 février 1988 et le décret n° 4807. La première loi citée et l'avis présidentiel datent de l'ère Trujillo.
Ce projet vise à réformer une réglementation obsolète afin de stimuler les investissements privés, tant nationaux qu'étrangers, dans des projets de développement immobilier destinés à la location. Il cherche à inciter le gouvernement à élaborer des politiques facilitant l'offre de logements et, par conséquent, à réduire les loyers.
Bien que les membres du Congrès proposent parmi les points examinés dans le cadre de la loi qu'elle « doit protéger les droits des locataires en interdisant les pratiques discriminatoires et abusives résultant d'une gestion unilatérale et de clauses imposées par les propriétaires », il semble que cette question et les mauvais traitements subis par les propriétaires fonciers persistent parmi les obstacles rencontrés par le Congrès.
Juge et jury ?
L’intérêt porté à ces derniers droits était manifeste lors de la séance plénière de la Chambre des députés le 24 mai, lorsque cette instance a déclaré le projet de loi urgent, l’a approuvé en première lecture et l’a renvoyé en commission pour la tenue d’auditions publiques.
À cette occasion, le député de la Force populaire, Hamlet Melo, a admis qu'en tant qu'avocat, agent immobilier et homme d'affaires dans la zone touristique de Verón-Punta Cana, il voit quotidiennement comment les locataires « offensent, outragent et maltraitent les propriétaires » et les avocats.
Les désaccords
Dans un entretien accordé à El Inmobiliario au sujet du projet de loi, Luis Henríquez Beato, membre du parti PLD et membre de la commission spéciale qui a étudié le projet de loi pendant environ huit mois, a admis que la raison pour laquelle l'initiative n'a pas abouti à une loi est la persistance des désaccords.
« Les droits des locataires en matière de logement et les droits des propriétaires sur la propriété. L’équilibre entre ces deux droits est source de vives tensions parmi les législateurs qui défendent l’un ou l’autre camp », a-t-il affirmé.
Parmi les points de désaccord, il a cité le choix de l'institution qui gérera les dépôts que les locataires doivent verser pour louer un logement, certains députés proposant que ce soit le ministère du Logement, de l'Habitat et des Bâtiments (Mivhed), et d'autres, que cela reste la Banque agricole.
Toutefois, les projets de loi soumis et le rapport favorable de cette commission spéciale, lors de la dernière législature, ont maintenu la proposition selon laquelle ce rôle devrait être confié à la Banque de réserve.
Henríquez Beato a souligné l'importance du projet car la législation actuelle est obsolète et, de plus, elle doit inclure des réformes constitutionnelles relatives aux droits fondamentaux.
Il a déclaré que cette initiative vise à renforcer les droits des propriétaires afin qu'ils puissent bénéficier de procédures agiles pour récupérer leurs logements, garantit la sécurité des locataires, instaure un contrôle des prix des loyers et rend la question des dépôts de garantie transparente.
Les législateurs ont examiné la possibilité de prendre en compte les baux commerciaux afin de rendre le projet plus complet.
Objections généralisées
Ce projet de loi suscite des objections de divers secteurs, et certains suggèrent de le renforcer. C'est notamment le cas des membres de l'Association des agents et sociétés immobilières (AEI), de l'Association des constructeurs et promoteurs de logements (Acroprovi), de la Fondation pour l'institutionnalisation et la justice (Finjus), et d'autres encore.
Reyna Echenique, secrétaire du conseil d'administration de l'AEI, a déclaré que les parlementaires doivent doter le pays d'un nouveau cadre juridique qui prenne en compte et respecte les droits de propriété des propriétaires et les droits d'usage des locataires.
L'avocat et agent immobilier espère que cette session législative ordinaire, qui a débuté le 16 août, permettra d'adopter une loi plus équitable et transparente, qui stimulera les investissements immobiliers et l'économie.
Reyna Echenique et le député Eugenio Cedeño.
Observations
Le 28 juin, la commission spéciale de la Chambre des députés chargée d'étudier le projet de loi a reçu les observations d'une vingtaine de secteurs lors d'auditions publiques.
Acopovi, représentée par sa présidente Annerys Meléndez, a déploré lors de cette audience le faible niveau d'investissement immobilier dû à l'absence de garanties légales existantes.
Sur scène, le promoteur du projet de loi, Alfredo Pacheco, président de la Chambre des députés, s'est exprimé dans ce sens, admettant : « Le marché locatif en République dominicaine est actuellement catastrophique. » Il a souligné que son projet de loi établirait un équilibre entre les droits des propriétaires et des locataires.
La Fondation pour l'institutionnalisme et la justice (Finjus) a estimé que le projet de loi devait être amélioré car, selon elle, l'établissement de protocoles bureaucratiques affecterait le secteur productif et nuirait à l'investissement.
Ces suggestions sont apparues après que le député Eugenio Cedeño, président de la commission spéciale qui a étudié le projet de loi, se soit plaint devant la séance plénière de la Chambre des députés que, malgré l'invitation faite par les commissaires à la Cour suprême de justice, au bureau du procureur général et à Acoprivi, ces secteurs ne se sont jamais présentés pour soumettre leurs suggestions.
Les détails
Le projet de loi sur la location prévoit que les locataires ne versent qu'un mois de loyer de dépôt, lequel doit être déposé à la Banque de réserve de la République dominicaine. Actuellement, c'est la Banque agricole qui est utilisée à cette fin.
L'initiative interdit la discrimination fondée sur le fait d'avoir des enfants, d'être étranger, d'appartenir à un groupe ethnique, le sexe, la croyance, le statut social ou d'autres causes (article 31) et propose que les litiges concernant le dépôt soient résolus en première instance par les juges de paix de la juridiction à laquelle correspond le bien (article 22).
20 ans de revers
Le projet de loi général sur les locations immobilières et les expulsions se heurte à des obstacles qui empêchent son adoption par le pouvoir législatif dans un délai de 20 ans.
L'initiative actuelle a expiré lors de la dernière législature ordinaire et a été réintroduite par son promoteur le 21 août 2023.
Le Système d’information législative (SIL) de la Chambre des députés recense trois projets de loi ayant les mêmes objectifs qui ont expiré.
L'une de ces propositions a été soumise lors de la précédente législature, le 13 décembre 2018, par les députés du PLD de l'époque, Henry Merán et Demóstenes Martínez, et par Alfredo Pacheco, le présent auteur.
Dans une interview accordée en janvier 2020, l'ancien député Merán a rappelé que le projet avait été déclaré d'intérêt national majeur à l'époque. Il a précisé que la loi constituait un mandat constitutionnel.
« Malheureusement, concernant ce projet de loi, les députés et les sénateurs n'ont pas réussi à s'entendre à temps ni sur l'espace nécessaire pour transformer ce projet de loi très important sur la location, les baux et les expulsions en loi », a déploré l'ancien membre du Congrès, et trois ans plus tard, les mêmes obstacles persistent.
