SAINT-DOMINGUE.- Après avoir été caduc vendredi dernier au Sénat faute d'accord entre les deux partis, le projet de loi sur les locations immobilières et les expulsions sera réintroduit ce lundi 28 juillet, à l'ouverture de la session législative extraordinaire.
L'initiative, adoptée en deuxième lecture à la Chambre des députés, avait été approuvée en première lecture, le blocage survenant lors de la deuxième lecture à la Chambre haute.
Le projet de loi n'a pas été adopté à une voix près . Après plusieurs débats, il a été décidé de l' examiner plus en détail ; Ricardo de los Santos, président du Sénat, a donc demandé un vote pour le reporter.
Principaux articles modifiés à la Chambre des députés
Une vingtaine d'articles du projet de loi sur les locations immobilières et les expulsions ont été modifiés par la Chambre des députés, après son adoption en deuxième lecture le vendredi 18 de ce mois par cette même chambre législative, qui a pris en compte la plupart des observations formulées par des acteurs de la vie nationale liés au secteur immobilier.
Le texte législatif rédigé par le président de la Chambre des députés, Alfredo Pacheco, vise à s'aligner sur le nouveau marché, le marché actuel datant de 1959.
La commission spéciale présidée par le député Amado Díaz a tenu des audiences publiques le 25 juin, au cours desquelles des représentants de diverses institutions ont été entendus et ont présenté leurs propositions, en vue de renforcer la proposition et de parvenir à un instrument fonctionnel pour les propriétaires et les locataires.
Après avoir analysé les avis des différentes parties prenantes concernées, la commission a modifié une vingtaine d'articles.
Article 2 : Le paragraphe six a été modifié en paragraphe quatre et se lisait comme suit : « Locations de maisons ou d’appartements pour des périodes inférieures à trente jours. » Il s’agit désormais du paragraphe quatre, qui se lit comme suit : « Locations de biens à des fins touristiques ou de loisirs, pour des périodes n’excédant pas quatre-vingt-dix jours. »
L’article 3 comporte deux paragraphes ; le premier a été modifié : il stipulait auparavant que les parties peuvent convenir de souscrire une assurance contre le risque de non-paiement et les dommages causés aux biens. Il stipule désormais que chaque partie peut se faire représenter par un mandataire spécial.
Article 4
Auparavant : Un copropriétaire d’un bien indivis ne peut le louer qu’avec le consentement des autres copropriétaires. Désormais : « L’usage prévu du bien loué doit être résidentiel, commercial ou à but non lucratif et doit être précisé dans le contrat de location. »
Modifié:
Paragraphe I.- En l'absence de stipulation expresse dans le contrat, la destination du bien sera la même que celle à laquelle il a été destiné auparavant ou celle qui lui correspond de par sa nature même.
Paragraphe II.- Le changement d'usage du bien que le propriétaire n'a pas expressément autorisé, même s'il ne lui cause aucun préjudice, lui donne le droit d'invoquer la résiliation du contrat.
Article 5
Il contenait un seul paragraphe, modifié par le texte suivant : « Le propriétaire se réserve le droit d’exiger du locataire qu’il fournisse la preuve de l’existence d’un garant ou d’une caution conjointe qui, en l’absence du locataire, assume les obligations de paiement envers le propriétaire. ».
Il a également ajouté un deuxième paragraphe : « En cas de renouvellement tacite, les obligations du co-caution sont prolongées jusqu’à la livraison du bien au propriétaire, à moins que ce dernier n’ait communiqué la résiliation du contrat dans le délai convenu. »
Article 7
Les frais d'agence seront à la charge de la partie qui aura recours aux services. Il a été précisé : « Toute annonce ou offre de location d'un bien est présumée avoir été commandée ou conclue par son propriétaire. ».
Article 8
On l'appelle désormais « réajustement des prix de location », alors qu'auparavant on l'appelait « réajustement des prix ».
Il ne contenait qu'un seul paragraphe, qui a également été modifié.
Ancien
Si les parties ne fixent pas le montant de l'ajustement de prix dans le contrat, le taux d'inflation actualisé publié par la Banque centrale servira de référence à des fins d'indexation.
Maintenant
L'ajustement du prix du logement sera soumis à l'accord entre les parties et ne pourra pas dépasser dix pour cent (10%) de la valeur du loyer lors du renouvellement du contrat.
Article 9
Ancien:
La durée de la location sera déterminée d'un commun accord. Cette durée sera stipulée dans le contrat et sera reconduite automatiquement, sauf si les parties ont exprimé leur intention de ne pas la renouveler. Dans les contrats verbaux, la durée de location est présumée être d'au moins un an.
Maintenant:
La durée du bail sera déterminée d'un commun accord. Cette durée sera stipulée dans le contrat et sera reconduite automatiquement, sauf si les parties ont exprimé leur intention de ne pas le renouveler. Dans le cadre d'un bail d'habitation verbal, la durée du bail est présumée être d'au moins un an, et de deux ans pour les biens destinés à des activités commerciales ou non lucratives.
L’article 10 , relatif aux causes de résiliation du contrat, a été modifié par les paragraphes suivants :
- Par accord mutuel entre les parties ;
3) Perte du bien loué en raison de circonstances imprévues ou d’un cas de force majeure qui détruit ou rend le bien inhabitable ;
4) Le manquement ou le non-respect des obligations découlant du contrat ou des violations légales invoquées et prouvées par l'une des parties ;
Article 11
Il a été modifié et trois éléments ont été ajoutés.
Décès du locataire. En cas de décès du locataire, les ayants droit suivants peuvent être subrogés de plein droit jusqu'à l'expiration du contrat, selon l'ordre de priorité suivant :
1) Le conjoint du locataire qui vivait dans la propriété avec lui au moment de son décès;
2) La personne qui a entretenu une relation conjugale de fait avec le locataire ;
3) Les ascendants et descendants du locataire qui ont vécu habituellement avec lui dans la propriété louée.
Paragraphe modifié. — Si, dans les trente jours suivant le décès du locataire, aucune des personnes mentionnées dans le présent article ne manifeste expressément son intérêt à reprendre le bail, le contrat est résilié et le propriétaire peut prendre possession du bien sans formalité. Le mobilier et les effets personnels du locataire sont inventoriés en présence du juge de paix, qui autorise leur dépôt au lieu prévu à cet effet. Les mêmes conditions du contrat s'appliquent au successeur.
Article 12
Autrefois appelé désengagement du domicile, maintenant appelé «abandon du logement ».
Ancien:
La séparation de fait du locataire d'avec le logement loué ne le libère pas de ses obligations contractuelles, ni son conjoint, ni les personnes qui continuent à y vivre.
Le paragraphe suivant a été ajouté: En cas d'abandon définitif et si la propriété reste fermée, le propriétaire peut intenter une action devant le juge de paix pour obtenir la résolution du contrat, la restitution de la propriété et le paiement des loyers impayés.
Article 13
La clause « Garantie des obligations et du paiement des loyers » a été modifiée.
Ancien
« Les propriétaires et gestionnaires de biens immobiliers destinés au logement ou à d'autres usages peuvent exiger des locataires un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à deux mois de loyer. Ce dépôt, qui peut servir de garantie pour un montant maximal de deux mois de loyer, assure le paiement du loyer. ».
Le texte a été modifié comme suit : « Le propriétaire ou le bailleur d'un bien destiné à l'habitation peut exiger du locataire ou du preneur à bail, à titre de dépôt, un montant n'excédant pas trois mois de loyer. ».
Paragraphe ajouté – dans le cas de biens destinés à un usage commercial ou à une activité non lucrative, le montant des dépôts sera convenu entre les parties.
Article 14
Auparavant appelée « Enregistrement obligatoire du contrat et dépôt des dépôts », elle s’appelle désormais « Enregistrement du contrat de location », et stipule ce qui suit :
Le propriétaire ou le bailleur, ou le locataire ou le preneur à bail, enregistrera le contrat de location au bureau de l'état civil et au registre des hypothèques de la mairie où se situe le bien, afin qu'il soit opposable aux tiers.
Article 15
Le « dépôt de garantie » a été ajouté, et il stipule ce qui suit :
Ancien
La somme convenue à titre de garantie, accompagnée d'une copie du contrat de location, sera déposée par le propriétaire ou le bailleur dans une banque située à l'endroit où se trouve le bien.
Maintenant
La somme convenue à titre de garantie, accompagnée d'une copie du contrat de location, peut être déposée par le propriétaire ou le bailleur auprès de la succursale de la Banque Agricole ou de la Banque de Réserve Multiple de la République Dominicaine correspondant au lieu de situation du bien, sur accord préalable des parties.
Article 16
Restitution du dépôt de garantie. Une fois le bien réceptionné conformément aux conditions stipulées au contrat, le propriétaire ou le bailleur restituera au locataire ou au preneur à bail la somme versée à titre de dépôt de garantie auprès de la banque où les dépôts ont été effectués, sans autre formalité.
L'article 19 traite des obligations du propriétaire ou du bailleur, qui était auparavant l'article 17, a été modifié et 4 chiffres ont été ajoutés.
L’article 22, « Offre publique de location », a également été ajouté
Les annonces publiées dans les journaux ou sous toute autre forme de publicité, par lesquelles des biens sont proposés à la location, seront considérées comme une offre publique.
Concernant l'article 24 , relatif aux obligations du locataire, le paragraphe 4 a été modifié : « Effectuer à leurs frais les réparations résultant des dommages causés par l'usage ou la jouissance du bien par eux-mêmes ou les personnes à leur charge ; »
L'article 27 a été supprimé. Il stipulait : « Le locataire est responsable de tous les dommages et détériorations causés au bien par lui-même, les personnes qui vivent avec lui et celles qui lui rendent visite, ainsi que de ceux résultant d'une mauvaise utilisation ou d'une exploitation abusive du bien. ».
Les articles 37, 45 et 51 ont également été modifiés. Le chapitre IX a été modifié et un article a été ajouté au chapitre XVII.
