Le projet de loi empiète sur les pouvoirs de la juridiction immobilière, de la DGII et des municipalités

Les articles les plus controversés du projet de loi sur la surveillance des copropriétés concentrent leurs plus grands risques dans six articles qui font double emploi avec les enregistrements et les sanctions.

SAINT-DOMINGUE. – Dans l’analyse comparative des dix chapitres et 63 articles qui proposent la création d’une nouvelle entité réglementaire, de supervision et normative, El Inmobiliario a identifié que, parmi les chapitres I et VI, six articles constituent le point faible du projet, avec le plus haut degré de risque de conflit juridique et réglementaire.

Au chapitre II, l'article 5 confère au Surintendant un « pouvoir de super-réglementation », comme expliqué précédemment. Au chapitre V, les articles 16, 17 et 18 proposent la création d'un registre parallèle et des pouvoirs relatifs à la propriété foncière. Au chapitre VI, les articles 22 et 27 établissent des sanctions et des registres qui reprennent les fonctions de la DGII (Direction générale des impôts), du ministère du Tourisme et des municipalités.

Ces six sections sont, sans aucun doute, au cœur du conflit juridique du projet, les plus problématiques de tout le texte, car elles engendrent une atteinte aux pouvoirs constitutionnels, un chevauchement des pouvoirs exclusifs du Registre foncier, de la DGII et des conseils, en plus de créer des registres parallèles et des pouvoirs réglementaires étendus.

Conflits de juridiction en matière immobilière

Le projet de loi crée un « Registre national des copropriétés d’État » (art. 16) et accorde à la Surintendance le pouvoir de régulariser les titres, de coordonner les délimitations de limites, la régularisation foncière et les transferts (art. 17 et 18).

Ces pouvoirs contredisent directement la loi 108-05 relative à l'enregistrement immobilier, qui confère à la juridiction immobilière la compétence exclusive en matière de droits de propriété, de levés topographiques et de publication des actes d'enregistrement. Le risque est manifeste : duplication des réglementations, insécurité juridique et conflits de juridiction.

Pouvoirde réglementation et de sanction

En ce qui concerne les copropriétés de location à court terme (chapitre VI), le projet attribue à la Surintendance l’enregistrement obligatoire, la délivrance de codes uniques, la supervision des exploitants et le pouvoir d’émettre des sanctions, des suspensions ou des annulations d’enregistrement (articles 22, 24 et 27).

Ces pouvoirs interfèrent avec les pouvoirs de la DGII en matière fiscale, du ministère du Tourisme en matière touristique et des municipalités en vertu de la loi 176-07 en matière d'ordre public, de santé et de coexistence.

Il en résulterait un double emploi des sanctions : amendes, suspensions et fermetures qui pourraient coïncider avec les réglementations municipales ou sectorielles.

Administration du logement de l'État

Le projet mêle également fonctions publiques et privéesen permettant à la Surintendance de superviser les zones communes des projets d'État, de déclarer des « copropriétaires provisoires » et de gérer les régularisations collectives.

Cela crée des tensions avec le MIVHED, la Juridiction immobilière et les Biens nationaux, notamment dans les procédures d'expropriation, les paiements en souffrance et les transferts.

Zones à risque accru

Le texte intègre de multiples réglementations relatives aux copropriétés locatives : exigences pour les locations de courte durée, assurance, règlement intérieur, contrôle d’accès, supervision des locations via des plateformes numériques et interdiction des « hôtels déguisés ». Bien que ces réglementations répondent à de réels problèmes de vie en communauté, elles impliquent également :

• Nouvelle contrainte réglementaire pour les propriétaires et les gestionnaires.
• Conflits avec les règlements internes déjà approuvés.
• Ambiguïtés quant aux règles applicables (loi, règlements municipaux, règlements internes ou nouvelles règles de la Surintendance).
• Risque de pouvoir discrétionnaire en matière de sanctions si des procédures claires et des garanties de défense ne sont pas établies.

Seul article présentant un faible risque, l'article 15, reconnaît la nécessité de préserver les droits de propriété et d'éviter les limitations arbitraires. Toutefois, il ne résout pas les problèmes de compatibilité réglementaire liés à l'octroi de pouvoirs de sanction, de suspension ou d'annulation d'enregistrements.

Motivations du projet

Le député Tobías Crespo justifie cette initiative en évoquant la croissance urbaine verticale et la multiplication des modèles résidentiels qui ont mis en évidence les lacunes pratiques de la loi 5038 et du cadastre. Il souligne l'urgence de régulariser les titres de propriété et de protéger les milliers de bénéficiaires de logements sociaux sans titre définitif, ainsi que de réglementer le vivre-ensemble face aux locations de courte durée et aux « hôtels déguisés ».

Ce constat est partagé par les acteurs du secteur immobilier, qui reconnaissent l'obsolescence de la loi 5038 face aux enjeux actuels. Toutefois, la manière dont ce projet de loi attribue les pouvoirs et les responsabilités en matière d'enregistrement, de régularisation et de sanctions est en contradiction avec la législation en vigueur, notamment les lois 108-05 et 176-07.

Bien que cette initiative soit conçue dans le but légitime d'organiser et de protéger la vie collective dans les copropriétés, si elle est approuvée sans corrections, il en résulterait une incertitude juridique, une duplication réglementaire et des contradictions institutionnelles, ce qui mettrait en péril les familles bénéficiaires, les propriétaires et le marché immobilier en général.

Ce quatrième rapport d' El Inmobiliario démontre que, derrière une proposition bien intentionnée, se cachent de sérieux défis réglementaires: un signal d'alarme pour ceux qui élaborent, examinent et soutiennent le processus législatif.

Conflits et chevauchements, chapitres V et VI