100% des articles proposés entrent systématiquement en conflit avec la juridiction immobilière, le MIVHED, les municipalités et les associations de consommateurs, avec des répercussions sur la DGII, le tourisme et la CODIA.
SAINT-DOMINGUE – Le projet de loi visant à créer la Surintendance des copropriétés fait l'objet d'un examen approfondi dans ce troisième volet. Si l'analyse des chapitres I et II a révélé des failles constitutionnelles et des doublons réglementaires, l'examen des chapitres III et IV confirme que le problème s'étend à ses aspects opérationnels.
Les chapitres III et IV couvrent les articles 10 à 29. Le premier porte sur le régime d'enregistrement et de surveillance, tandis que le second réglemente la gouvernance et la transparence des communautés résidentielles, et les 20 articles qui les composent, tels qu'ils sont présentés, révèlent des conflits juridiques et institutionnels avec au moins 8 lois et institutions.
Le projet de loi vise à établir des registres parallèles, à contrôler les acteurs déjà réglementés et à valider les réglementations internes, ce qui multiplie les frictions avec les lois actuelles et menace de générer une insécurité juridique dans la vie en copropriété.
La somme des 20 articles soulève des confrontations en matière d'enregistrement et de gouvernance, ce qui équivaut à 100 % de lacunes.
Tableau comparatif des conflits normatifs, chapitres III et IV
| Chapitre | Articles contradictoires | Sujets abordés | Institutions / Lois concernées | Types prédominants de conflit |
| Chapitre III – Système d’enregistrement et d’audit (Art. 10–19) | Tous | – Registres nationaux des copropriétés, des copropriétés locatives, des immeubles appartenant à l'État et des acteurs du secteur immobilier – Supervision des conseils d'administration et des règlements intérieurs – Contrôle des préventes et des contrats – Supervision des entreprises de construction et des promoteurs | • Juridiction immobilière – Loi 108-05 (titres de propriété, régularisation, certifications, enregistrements) • MIVED (construction, entretien, infrastructures publiques) • Municipalités – Loi 176-07 (permis, coexistence, nuisances sonores, inspections, sanctions) • Agence de protection du consommateur – Loi 358-05 (publicité, contrats, préventes) • DGII (locations de courte durée, contrôle fiscal) • Ministère du Tourisme (locations touristiques, hébergement temporaire) • CODIA (responsabilité technique, agrément professionnel) | – Duplication des enregistrements – Chevauchement des compétences sectorielles (MIVED, Agence de protection du consommateur, Tourisme) – Empiètement sur les compétences municipales – Risque d’usurpation des fonctions du registre foncier |
| Chapitre IV – Gouvernance et transparence (Art. 20–29) | Tous | – Transparence et numérisation des procès-verbaux – Publication obligatoire des états financiers – Supervision des élections internes – Validation du règlement intérieur – Régime de sanctions – Réglementation spécifique pour les copropriétés locatives et les projets d'État | • Loi sur la copropriété 5038-58 (autonomie des assemblées, autogestion) • Juridiction immobilière – Loi 108-05 (registres, validation des documents) • DGII (états financiers, imposition des locataires) • Agence de protection du consommateur – Loi 358-05 (normes de transparence et contrats) • Communes – Loi 176-07 (réglementation locale, coexistence, sanctions) • MIVED (formation continue, compétences techniques) • Ministère du Tourisme (locations saisonnières / locataires) | – Atteinte à l’autonomie des assemblées – Duplication des dossiers et des mécanismes de contrôle – Réglementation excessive empiétant sur les pouvoirs déjà établis – Impact sur les droits et procédures régis par d’autres lois |
Le reste de cette analyse montre que 100 % des articles proposés sont en conflit avec d'autres institutions et la législation en vigueur, avec un impact institutionnel répété sur la juridiction immobilière, le MIVHED, les municipalités et Pro Consumidor, avec des répercussions sur la DGII, le tourisme et la CODIA.
La conséquence pratique serait la création de registres parallèles, la validation obligatoire des règlements internes, un double audit et des sanctions en double, une bureaucratie croissante et un risque de contradictions juridiques pour les résidents et les administrateurs.
La voix du partisan
Lors de la présentation publique du projet de loi, le député Tobías Crespo a défendu la création de la Surintendance comme une réponse à la multiplication des immeubles de grande hauteur dans le pays. « Réglementer, superviser et garantir la coexistence des familles, en prévenant les conflits et les problèmes », a-t-il déclaré lors de la présentation du projet de loi en octobre 2025.
Dans des déclarations recueillies par El Inmobiliario le 14 octobre 2025, le député a déclaré que la nouvelle entité « contribuera à la bonne administration, soutiendra la gestion des copropriétés sous toutes leurs formes, la transparence et le respect du cadre juridique actuel » et, a-t-il souligné, que l'objectif est « d'éviter les conflits et les désagréments » qui ont conduit à des événements regrettables parmi les copropriétaires.
Par ces mots, Crespo a souligné que sa proposition vise à organiser la vie verticalement, sans toutefois expliquer comment les chevauchements avec les institutions existantes seront évités.
Voix du secteur
L’avocat Israel López a souligné que cette initiative « fait double emploi avec des fonctions déjà établies au sein de la juridiction immobilière et des municipalités, créant ainsi davantage de bureaucratie sans résoudre les véritables problèmes de coexistence ».
Pour sa part, l'avocate Reyna Echenique a averti dans un entretien avec El Inmobiliario que « l'habitat vertical a besoin d'un cadre actualisé qui renforce la vie communautaire et la gestion, mais sans dupliquer les institutions ni créer davantage de bureaucratie ». Selon elle, la solution réside dans une réforme globale de la loi 5038-58, et non dans la création d'organismes parallèles.
Ces voix se joignent aux critiques : le problème est l'obsolescence de la loi actuelle, mais la réponse ne peut pas être une surintendance qui empiète sur les pouvoirs déjà définis dans la juridiction immobilière, les municipalités et le Pro Consumidor.
Contexte législatif
Le projet a été soumis à la Chambre des députés le 15 octobre 2025 par le législateur Tobías Crespo, sous le numéro de dossier CD-296-2025. Une semaine plus tard, le 22 octobre, le projet de loi a été envoyé à une commission d'étude, où il est actuellement en phase d'analyse technique.
Ce détail est essentiel : le projet n’a pas encore été débattu en séance plénière, ce qui permet de prendre en compte les éventuels doublons et conflits institutionnels avant qu’il ne poursuive son processus législatif, dont le déroulement sera expliqué ci-dessous :
– Discussion en comité, avec prise en compte des observations et des éventuels amendements.
– Rapport du comité, qui peut être favorable, défavorable ou assorti de modifications.
– Le savoir sera débattu et soumis au vote de l’hémicycle par la séance plénière de la Chambre des députés.
– Procédure bicamérale, en cas d’approbation, avec renvoi au Sénat.
– Promulgation ou mise de côté possible, selon le consensus atteint.
Le projet en cours d'élaboration présente des lacunes constitutionnelles, multiplie les bureaucraties et les conflits administratifs dans son régime d'enregistrement et de transparence, alors même que son promoteur insiste sur le fait que l'initiative vise à garantir la coexistence et la transparence dans la vie verticale, face aux spécialistes qui exigent une réforme globale de la loi actuelle.
