Par Joan Feliz Valoys
Spécial pour El Inmobiliario
Se déplacer dans Saint-Domingue est devenu un véritable parcours du combattant. Dans de nombreux quartiers, les trottoirs ont disparu sous l'effet de l'expansion anarchique des bâtiments, des parkings privés et même des commerces qui empiètent sur l'espace public. Cette situation dégrade non seulement la qualité de vie des habitants, mais contribue également au désordre général qui règne dans la ville, affectant même ceux qui pensent tirer profit de cette appropriation illégale.
Cependant, le problème ne se limite pas aux trottoirs. Le non-respect des limites de propriété – c’est-à-dire des frontières établies entre les propriétés privées et les espaces publics adjacents – a transformé le développement urbain en une zone de non-droit où chaque mètre carré est disputé sans égard pour l’ordre public ni la sécurité collective.
Le chaos urbain qui sévit en République dominicaine, et plus particulièrement à Saint-Domingue, n'est pas le fruit du hasard. Il résulte de décennies de permissivité, d'un manque de planification et de la tendance de certains promoteurs et chefs d'entreprise à s'approprier des espaces qui ne leur appartiennent pas. Ce qui apparaît comme un gain à court terme – davantage de surface pour leur commerce ou une plus grande superficie construite dans un projet immobilier – contribue en réalité, à moyen et long terme, à l'effondrement de la ville et à la dépréciation des investissements immobiliers eux-mêmes.
Trottoirs et ordre public : bien plus qu’une question d’esthétique
Les trottoirs ne sont ni un luxe ni un simple ornement ; ils constituent une nécessité fondamentale qui garantit la sécurité des piétons. Dans une ville bien aménagée, les trottoirs permettent aux personnes de tous âges et de toutes capacités – notamment les personnes handicapées, les personnes âgées et les enfants – de se déplacer sans risquer d’être heurtées par un véhicule.
À Saint-Domingue, cependant, les trottoirs sont réduits à des espaces résiduels, voire ont complètement disparu. L'appropriation abusive de ces espaces par les commerces et les chantiers de construction contraint les piétons à marcher sur la chaussée, mettant ainsi leur vie en danger et contribuant aux embouteillages.
Le problème est particulièrement aigu dans les zones à forte croissance comme Piantini, Naco et Ensanche Paraíso, où la densification excessive et le manque d'aménagement ont transformé les rues en environnements hostiles. Bien que ces zones attirent paradoxalement les investissements et le développement commercial, ce désordre a nui à leur attrait et à la qualité de vie, ce qui a un impact direct sur la valeur des biens immobiliers.
Les frontières : l'autre problème oublié
Outre les trottoirs, le respect des limites de propriété est un aspect essentiel du développement urbain, souvent négligé. En clair, les limites de propriété sont les frontières légales qui définissent un terrain et fixent la distance réglementaire entre un bâtiment et son environnement. Ces limites garantissent non seulement l'ordre public, mais jouent également un rôle fondamental dans la sécurité des constructions et la coexistence harmonieuse au sein de la ville.
En République dominicaine, la réglementation urbaine fixe des marges minimales de recul à respecter pour la construction de bâtiments, d'habitations et de commerces. Cependant, il est fréquent de constater que cette réglementation est ignorée ou que des dérogations sont obtenues par des procédures d'autorisation irrégulières. Il en résulte des constructions trop rapprochées, sans espace suffisant pour la ventilation, l'éclairage et l'accès des secours.
Le non-respect des limites de propriété engendre non seulement une surcharge visuelle et urbaine, mais peut aussi compromettre la stabilité des bâtiments. Dans une ville à forte activité sismique comme Saint-Domingue, le respect de ces distances est crucial pour prévenir les effondrements et les dommages structurels en cas de tremblement de terre.
En revanche, d'un point de vue juridique, les bâtiments qui ne respectent pas les limites de propriété peuvent rencontrer des difficultés d'obtention de permis ultérieurement, ce qui limite leur valeur et peut engendrer des litiges entre propriétaires. Ce que certains considèrent comme un « gain de place » ou une optimisation du potentiel de construction peut se transformer en un véritable casse-tête lorsque les autorités décident d'intervenir ou lorsque les voisins engagent des poursuites judiciaires pour faire valoir leurs droits.
Quand le désordre se retourne contre vous
La croissance anarchique de Saint-Domingue, avec des constructions qui ignorent les réglementations relatives aux trottoirs et aux limites de propriété, affecte non seulement les piétons, mais nuit également aux propriétaires et aux promoteurs eux-mêmes.
Un commerce qui empiète sur le trottoir peut certes gagner de l'espace pour exposer ses produits ou installer des tables, mais il contribue simultanément à la dégradation du quartier, le rendant moins attractif pour la clientèle et réduisant la fréquentation piétonne. Un bâtiment qui ne respecte pas les limites de propriété peut causer des nuisances au voisinage, s'exposer à des problèmes juridiques et, à terme, perdre de la valeur marchande en raison de son impact négatif sur son environnement.
