Selon une estimation prudente, Tejada estime qu'entre quatre et cinq mille maisons sont construites chaque année dans la fertile ville de Cibao.
Par Ana María Ramos
El Inmobiliario
Photos : Fidel Pérez
L'essor des tours de location de courte durée à Santiago de los Caballeros s'explique, selon l'ingénieur Luis Tejada, par le fait que la ville ne compte pas suffisamment d'hôtels et que la législation actuelle sur la location n'est pas attractive pour les investissements à revenu fixe, car se débarrasser d'un mauvais locataire n'est pas une mince affaire.
« Si vous pouvez louer un bien pour une courte durée et en tirer profit, pourquoi se compliquer la vie avec des locataires ? Cela suscite davantage d'intérêt chez les investisseurs », a déclaré le promoteur immobilier chevronné lors d'une interview pour l'édition papier d' El Inmobiliario , dont le troisième numéro est actuellement en circulation.
Il précise toutefois que, pour les membres de l'Association des promoteurs et constructeurs de logements de Cibao (APROCOVICI), l'objectif est de construire des logements pour les familles.
Il comprend qu'Airbnb est une solution temporaire et peut être préjudiciable aux promoteurs immobiliers, car ce modèle ne garantit pas toujours la tranquillité d'esprit des familles. « Construire des logements pour les familles, c'est ce qui ne se démodera jamais. ».
Santiago et la verticalité
Tejada explique qu'il y a 40 ans, Santiago de los Caballeros commençait tout juste à développer ses premières urbanisations, tandis que son centre historique était principalement composé de maisons individuelles, certaines arborant l'élégant style néoclassique européen importé par les Espagnols.
« Il s’agissait de maisons préfabriquées, mais en béton ; les murs étaient faits de blocs et les toits de dalles légères coulées à l’avance puis assemblées sur les toits », explique le représentant de Constructora TECASA, une entreprise présente depuis 36 ans dans la zone Nord.
Avant les années 1980, la ville de Heart City était limitée dans ses constructions et seules des maisons d'un seul étage pouvaient y être construites ; après cette date, des bâtiments de quatre à six étages ont commencé à être érigés.
« C’était la crainte des techniciens à l’époque, car Santiago a un sol argileux, contrairement à Saint-Domingue qui est rocheux ; pour cette raison, et compte tenu de la proximité de la faille tectonique, il y avait une crainte de voir se développer verticalement », explique l’un des promoteurs pionniers de Cibao.
Cela fait référence aux failles tectoniques qui, selon les experts, traversent la région nord et la placent comme la zone la plus exposée aux tremblements de terre en République dominicaine, en plus du puissant séisme de 1562 qui a complètement détruit la ville de Santiago de los Caballeros, construite dans la communauté de Jacagua.
Villa Olga, La Moraleja, Gurabo, La Trinitaria, La Esmeralda, La Hispaniola, Reparto del Este, La Zurza, Los Jardines Metropolitanos, Consuelo, entre autres, ont été parmi les premiers secteurs situés dans le cœur de la ville.
Décollage vers la modernité
Luis Tejada évoque la lutte qu'ils ont menée pour que les autorités locales s'ouvrent à la possibilité d'un développement vertical à Santiago.
Il raconte qu'APROCOVICI a été fondée en 2000, une organisation grâce à laquelle ils ont étayé leurs propositions. « Nous avons dû attendre 2010 pour que l'urbanisme s'ouvre ; nous, les promoteurs, avions besoin de ce changement de vision. ».
Depuis, Santiago n'a cessé de se développer, avec de nombreux immeubles de grande hauteur qui en ont fait l'une des villes où le marché immobilier a connu la croissance la plus rapide du pays ces dernières années. Selon une estimation prudente de Tejada, entre quatre et cinq mille logements sont construits chaque année dans cette ville fertile de la région de Cibao.
Le projet immobilier résidentiel le plus prestigieux actuellement en construction est la majestueuse tour Halo, un complexe de 25 étages situé à La Trinitaria, proposant des appartements de 530 mètres carrés et plus de 7 000 mètres carrés d'espaces communs. Les promoteurs Pantaleón Salcedo et Ideare Group sont en charge du projet, dont l'ouverture est prévue pour 2028.
Le Santiago Center, un centre commercial moderne à usage mixte, est ajouté, ainsi que cinq hôtels, un monorail, l'agrandissement de l'aéroport international de Cibao, des immeubles de banques, la restauration du centre historique et d'autres bâtiments.
Tejada estime que Santiago aurait dû se développer en hauteur, ce qui aurait permis de préserver des terres pour les générations futures. Il affirme n'avoir jamais compris les raisons de ces limitations. « Ce qui a changé, c'est la perception. Le terrain est le même et nous sommes situés au même endroit, alors pourquoi cette crainte de ne pouvoir construire que des immeubles de quatre ou six étages auparavant ? ».
Il estime qu'à Santiago de los Caballeros, toutes les précautions nécessaires ont toujours été prises en matière de construction. « On ne peut pas y échapper, car la réglementation l'interdit, et nous devons respecter les règles, qu'on le veuille ou non. Santiago les a toujours respectées. C'est la seule ville du pays où la construction a toujours été correctement encadrée », affirme-t-il.
Chiffres
L’étude « Dimensionnement économique du secteur de la construction dans la province de Santiago », réalisée par Analytica avec le soutien d’APROCOVICI, a déterminé qu’entre 2006 et 2021, 4 321 projets immobiliers ont été approuvés dans la « Ville du Cœur » ; le revenu moyen des travailleurs du secteur informel de la construction a augmenté de 1,6 % pour atteindre 26 451 RD$, soit 11 % de plus que dans le reste du pays ; de même, l’investissement total dans les nouvelles infrastructures et le développement de nouveaux complexes immobiliers et résidentiels s’est élevé à 63 008 000 000 RD$ au cours de cette période.
Durant cette période, les investissements privés dans les infrastructures ont atteint 49 002 millions de pesos dominicains (RD$), soit 10,5 % du total national. La superficie urbaine a augmenté de 35 % (14,74 km²) et s’est consolidée de 65 % (27,98 km²), pour un total de 42,72 km² de développement urbain, soit 47 % de la superficie totale de la zone d’étude (91,62 km²), selon l’étude.
