Une conversation avec Greg Smithies de Fifth Wall sur les principaux enseignements tirés de la COP26 par le secteur
Extrait de TheRealDeal
Dans l'immobilier, le développement durable n'est pas encore la norme. Mais si les marchés financiers continuent d'exiger une plus grande durabilité et d'exercer une pression accrue sur les portefeuilles à forte intensité de carbone, il pourrait bientôt devenir impossible pour les propriétaires de rester rentables sans adopter des pratiques plus écologiques.
Le mois dernier, de nombreux acteurs clés de l'économie mondiale ont rencontré des chefs d'État et des parlementaires lors de la COP26, la conférence des Nations Unies sur les changements climatiques. Des promesses ont été faites, des discours prononcés et des déclarations urgentes publiées sur la nécessité de lutter contre la crise climatique. Mais des mesures concrètes ont-elles été prises par le secteur immobilier, l'un des principaux responsables du changement climatique ?
« Dans ce genre de situation, il y a forcément une part de rhétorique », a déclaré Greg Smithies, co-responsable de l'équipe technologies climatiques chez Fifth Wall, une société de capital-risque spécialisée dans l'immobilier, présente à Glasgow pour la conférence. « Cependant, des mesures importantes et urgentes, qui sont bien plus pertinentes pour notre secteur, ont été abordées. ».
Fifth Wall a annoncé des engagements de plus de 300 millions de dollars en faveur de son fonds pour les technologies climatiques, provenant d'acteurs du secteur tels qu'Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties et Ivanhoe Cambridge, ainsi que du fonds de pension néo-zélandais. Ce fonds sera investi dans des entreprises qui développent et déploient à grande échelle des technologies permettant de décarboner le secteur.
J'ai rencontré Smithies pour comprendre ce qui est ressorti de la COP26 qui pourrait faire bouger les choses dans le secteur immobilier, et quels points positifs il a relevés dans une conférence qualifiée de « que des paroles, pas d'action ».
Le secteur immobilier a-t-il réellement eu voix au chapitre cette fois-ci ? A-t-il dépêché des dirigeants ayant le pouvoir de signer des chèques et la capacité d’influencer la prise de décision ?.
Traditionnellement, ces conférences n'attiraient que peu de représentants de l'industrie. Or, parmi les personnes avec lesquelles j'ai discuté, environ la moitié étaient issues du secteur, et leurs fonctions allaient de vice-président à directeur général. Ainsi, globalement, la présence et l'exposition de l'industrie étaient bien plus importantes que les années précédentes.
¿Les discussions étaient-elles de fond ? Étaient-elles plutôt axées sur le constat que « le changement climatique est une menace existentielle » ou sur des actions concrètes, comme « organisons des réunions, discutons avec des entreprises » ?«
Les fluides frigorigènes utilisés dans les anciens systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation sont 10 000 fois plus nocifs pour le réchauffement climatique que le CO2. Avant la COP26, de nombreuses réglementations internationales concernant les fluides frigorigènes ont été mises en place. Des réglementations ont également été adoptées concernant le méthane, dont le potentiel de réchauffement climatique à celui du CO2. Nos bâtiments consomment beaucoup de gaz naturel pour le chauffage ; ce sujet est donc crucial pour nous.
« Un bâtiment vaut moins s’il est sous l’eau ou en feu. ».
Le coût du capital est tout aussi important. Si l'on considère le flux financier vers le secteur immobilier, on constate qu'il provient des fonds souverains, des fonds de pension, des fonds de fonds, puis des marchés de capitaux et des REIT. Mais ce sont ces immenses fonds de pension et fonds souverains mondiaux qui tirent les ficelles. Or, la COP25 a révélé une explosion du nombre de ces organisations prenant des engagements en matière d'ESG et de neutralité carbone . À terme, nous assisterons à une accélération de la tendance selon laquelle la construction de bâtiments propres et écologiques devrait entraîner une baisse du coût du capital.
En 2020, Larry Fink,, a fait une annonce fracassante : sa firme éviterait d’investir dans des entreprises « présentant un risque élevé lié au développement durable ». Quelle est la dernière version de cette déclaration ?
Les derniers chiffres montrent qu'environ 40 % des actifs mondiaux sous gestion sont désormais investis selon des critères ESG. Concrètement, un dollar sur trois est consacré à des projets propres et verts. Et ce, rien qu'au niveau du coût du capital.
Parallèlement, du point de vue de la résilience, les bâtiments perdent de la valeur s'ils sont inondés ou en feu. Certains bâtiments représentent une valeur de 326 000 milliards de dollars, ce qui en fait généralement le principal groupe de risques pour le secteur de l'assurance. Ce dernier est d'ailleurs en train de reformuler tous ses modèles actuariels sous-jacents afin de prendre en compte le risque climatique.
Voici une autre leçon essentielle du COP : il est très difficile de rentabiliser un immeuble s’il est impossible de l’assurer et donc de le louer. Ainsi, les estimations du COP indiquent qu’au cours des 20 prochaines années, environ 14 000 milliards de dollars d’immeubles dans le monde deviendront inassurables.
Un autre sujet de discussion majeur semble avoir porté sur un cadre mondial pour le commerce du carbone.
À terme, cela aura un impact majeur sur notre secteur. Le commerce des crédits et compensations carbone est resté très cloisonné par rapport à certains marchés : il existe un marché en Californie, et New York envisage d'en créer un ; l'Europe possède le sien. Sur les marchés de capitaux, il est très difficile de proposer des contrats à terme sur un actif donné lorsqu'il existe de multiples marchés disparates.
À la toute fin de la COP26, les 190 pays se sont entendus sur un cadre de base qui nous permettra de commencer à standardiser ces actifs afin de créer un marché mondial du carbone, à l'instar des marchés boursiers entre la Bourse de Londres et la Bourse de New York.
