« Le marché a parlé, et il a dit qu'une conversion avait plus de valeur que le maintien de l'espace en tant qu'espace de bureaux », a expliqué Michael Abrams, directeur de Foulger-Pratt, la société de développement immobilier qui transforme l'immeuble de 14 étages de New York Avenue en 255 appartements.
AFP Washington
WASHINGTON, ÉTATS-UNIS – À quelques pâtés de maisons de la Maison Blanche, un modeste bâtiment du centre-ville de Washington, qui abritait autrefois les bureaux du ministère de la Justice des États-Unis, accueillera bientôt des centaines de personnes.
La transformation de cet espace vide en bureaux s'inscrit dans une vague de projets de « réutilisation adaptative » qui a déferlé sur le marché immobilier américain en 2021, lorsque des promoteurs ont racheté des hôtels et des bureaux en difficulté avant d'annoncer leur conversion en immeubles d'appartements.
« Le marché a parlé, et il a dit qu'une conversion avait plus de valeur que le maintien de l'espace en tant qu'espace de bureaux », a expliqué Michael Abrams, directeur de Foulger-Pratt, la société de développement immobilier qui transforme l'immeuble de 14 étages de New York Avenue en 255 appartements.
Une enquête menée par le service de recherche immobilière RentCafe a révélé que l'année dernière, environ 20 100 appartements aux États-Unis ont été construits à partir de propriétés converties, soit près du double du nombre de l'année précédente.
Les conversions immobilières pourraient offrir une solution pour les centres-villes américains, qui n'ont plus été les mêmes depuis l'exode des employés de bureau suite à l'épidémie de Covid-19 il y a près de deux ans, laissant les propriétaires et les entreprises locales en difficulté.
« La lente reprise du marché des bureaux ne fera qu'accroître considérablement le coût d'entretien des immeubles de bureaux vides », a prédit Abrams.
Les conversions peuvent également atténuer la pénurie de logements abordables, notamment dans des villes comme Washington, où les loyers notoirement élevés font partie intégrante du mode de vie.
« D'un point de vue général, nous avons simplement besoin de plus d'offre. Avec une offre plus importante, la croissance des prix de l'immobilier et les loyers diminueront », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors (NAR).
Trop de bureaux
Malgré la récession provoquée par la Covid-19, le prix moyen des logements existants a augmenté de 15,8 % au cours de l'année 2021 et, le mois dernier, l'offre avait atteint un niveau record, selon les données de la NAR, ce qui a probablement exacerbé une crise du logement abordable qui existait déjà avant la pandémie.
En 2017, le Bureau de la responsabilité gouvernementale des États-Unis (GAO) estimait que 48 % des locataires avaient « une charge locative », c’est-à-dire qu’ils consacraient plus de 30 % de leurs revenus au loyer, un chiffre qui avait augmenté de six points de pourcentage au cours des 16 années précédentes.
Parallèlement, le pays dispose d'un surplus d'espaces de bureaux. Or, comme nombre de ces immeubles datent des années 1980, ils sont désormais trop vétustes pour attirer les entreprises, explique Tracy Hadden Loh de Brookings Metro.
« Avec des plans axés sur des besoins obsolètes comme l'espace de rangement dans les armoires de classement, l'ensemble du bâtiment est vraiment dépassé », a-t-il déclaré lors d'une interview.
"Une utilisation plus importante et plus efficace"
Marc Ehrlich, directeur des investissements de Rose Associates, société qui a transformé des bureaux new-yorkais en logements, a déclaré que de tels projets concernent généralement « des propriétés bien situées qui nécessitent une utilisation plus importante et plus efficace ».
L'un des projets prometteurs récents de son entreprise est la transformation d'un immeuble de bureaux autrefois occupé par la société de télécommunications AT&T en un lieu où les gens ont envie de vivre.
Les nouveaux appartements comprendront des espaces de travail collaboratifs, étant donné la probabilité que de nombreux locataires souhaitent continuer à travailler à domicile, a prédit Ehrlich.
À Washington, les promoteurs immobiliers s'arrachent les propriétés qui étaient auparavant louées par le principal employeur de la région, le gouvernement fédéral.
L'un d'eux est le Wray, un immeuble de bureaux autrefois occupé par le Département d'État, aujourd'hui entièrement rénové et transformé en appartements. Les seuls vestiges de son ancienne fonction se trouvent dans le hall d'entrée, où les mosaïques sont d'origine et où l'annuaire des bureaux a également été conservé.
« Le nombre d'anciens locataires qui reviennent utiliser ces immeubles diminue considérablement, et c'est ce qui met la pression sur ce type de propriété, c'est ce qui crée l'opportunité », a déclaré Abrams.
Les projets de réutilisation adaptative ont tendance à exiger des loyers élevés, a déclaré Loh, car ils nécessitent souvent des rénovations coûteuses, comme la construction de nouvelles salles de bains individuelles là où il y en avait autrefois des communes.
Bien que l'augmentation des stocks ait permis de faire baisser les prix dans d'autres segments du marché immobilier, « ce n'est pas une solution à la crise du logement », a-t-il averti.
« C’est une solution pour revitaliser des zones comme les centres-villes qui sont sur-dominées par des espaces de bureaux. ».
