Les changements législatifs, les affaires judiciaires, les dispositions techniques et la numérisation des impôts ont marqué une année clé pour le secteur.
SAINT-DOMINGUE – Le marché immobilier dominicain a connu des transformations majeures en 2025, impulsées par des réformes juridiques, des mesures institutionnelles et des affaires judiciaires. La promulgation de la nouvelle loi sur la location, la révélation de l'affaire Guepardo, les dispositions du registre foncier, l'annonce de la création d'un registre des fournisseurs pour renforcer la confiance et le programme de numérisation de la Direction générale des impôts (DGII) ont dominé l'actualité durant une période également marquée par des allégations de malversations.
Nouvelle loi sur la location
Après plus de 70 ans de réglementation datant de 1959, le marché immobilier dominicain a connu une réforme législative nationale en 2025. Le 14 août, le pouvoir exécutif a promulgué la loi 85-25 sur les locations immobilières et les expulsions, proposée par le président de la Chambre des députés, Alfredo Pacheco, après son approbation par les deux chambres du Congrès au terme de plusieurs années de débats.
Parmi les aspects les plus importants de cette nouvelle législation figure l'article 7, qui stipule que la commission d'agence est à la charge du client et que les frais juridiques liés au contrat sont partagés à parts égales. L'article 8 réglemente les ajustements de loyer, en fixant une limite de 10 % par an pour les contrats de location résidentielle en l'absence d'accord préalable.
L'article 13 limite le dépôt de garantie à deux mois de loyer maximum, tandis que l'article 20, paragraphe II, oblige le bailleur à effectuer les réparations nécessaires sans en répercuter les coûts sur le locataire ni augmenter le loyer. En cas de vacance temporaire du logement pour cause de travaux, l'obligation de paiement est suspendue.
En matière de procédure, la loi prévoit que les baux résidentiels seront traités par les tribunaux de justice de paix et les baux commerciaux par les tribunaux de première instance, fixant également un délai maximal de deux mois pour les procédures d'expulsion.
Des experts ont mis en garde contre les failles juridiques de la loi, comme l'avocate Darnetty Lugo, qui a souligné le manque de clarté quant à savoir si le premier mois de loyer d'avance est inclus dans la limite du dépôt autorisé, les contradictions possibles avec le Code civil concernant la répartition des frais juridiques et l'absence d'une procédure clairement définie pour l'exécution des expulsions, suite à l'arrêt TC/0743/2025 de la Cour constitutionnelle.
Étui guépard
En février, le parquet a mis au jour l' affaire dite « Cheetah », un dossier détaillant des pratiques immobilières frauduleuses présumées. Ces pratiques impliquaient le démarchage d'acheteurs via des plateformes numériques et les réseaux sociaux, principalement aux États-Unis, à Porto Rico et en Europe, pour la vente de projets immobiliers fictifs. Selon les autorités, le réseau aurait escroqué des centaines de victimes pour un montant supérieur à 18 millions de dollars, ce qui a entraîné des perquisitions, des saisies, des arrestations et la qualification de l'affaire comme complexe.
Le parquet a indiqué que 122 personnes et l'État dominicain figuraient initialement parmi les victimes, bien que plus de 478 plaintes aient été reçues ultérieurement. La juge d'instruction de La Romana, Franchesca Silvestre, a ordonné la détention provisoire de trois prévenus, dont le Français Yves Alexandre Giroux, identifié par le parquet comme le principal suspect du réseau.
Le 15 février, Loany Lismeiry Ortiz Nova a été arrêtée en Colombie, accusée par le parquet d'implication dans une affaire de fraude immobilière, tandis que Keylis Samahi Belfon Arismendi avait également été interpellée en Colombie en novembre dernier. Toutes deux font actuellement l'objet d'une procédure d'extradition vers la République dominicaine.
Registre immobilier
Le Registre immobilier a signalé en octobre la publication de la disposition technique DNRT-DT-2025-001, dans le but de renforcer la sécurité juridique dans le pays.
La mesure relative aux « annotations préventives, aux enregistrements provisoires et aux annotations informatives » vise à uniformiser les critères d’enregistrement des titres et à améliorer l’efficacité des processus d’enregistrement au niveau national.
Cette mesure a été émise par la Direction nationale de l'enregistrement des titres (DNRT) et établit les conditions d'enregistrement et de radiation des annotations préventives et informatives, ainsi que des actions d'enregistrement enregistrées à titre d'enregistrements provisoires.
En décembre 2025, elle a fait état de l'intégration de la signature numérique qualifiée dans les certifications de statut juridique, validée par code QR, ce qui permet de renforcer la sécurité des documents et de reconnaître la pleine validité des procédures électroniques.
Elle a également mis en œuvre une nouvelle disposition qui établit que les procédures d'enregistrement peuvent être effectuées entièrement par voie électronique, avec pleine validité juridique des documents numériques et sans nécessité de présence physique, sauf dans les cas prévus par la réglementation.
Registre national des fournisseurs
En juillet, lors d'une rencontre avec la diaspora à New York, le directeur exécutif de Pro Consumidor, Eddy Alcántara, a annoncé la création d'un Registre national des prestataires de services immobiliers et de construction afin de tenter d'éradiquer la fraude dans les transactions immobilières en République dominicaine.
En octobre, lors du Forum de l'immobilier, le responsable a réitéré l'initiative, assurant que la plateforme serait opérationnelle en décembre. Cependant, interrogé par El Inmobiliario, M. Alcántara a indiqué que le processus s'était avéré plus complexe que prévu et que la collecte de données était toujours en cours, les acteurs du secteur de la construction n'ayant pas encore fourni les informations nécessaires. Il a précisé que l'objectif était de rendre le registre disponible avant mai 2026.
DGII
En novembre, le Service des impôts internes de la République dominicaine (DGII) a annoncé la mise à jour des plafonds applicables aux paiements en espèces dans les transactions immobilières. La réglementation fixe le montant maximal autorisé à 1 500 000 RD$ et précise que toute transaction dépassant ce plafond doit être effectuée par l'intermédiaire des circuits bancaires officiels.
L'organisme a également annoncé qu'à compter de mai 2026, toutes les transactions immobilières, telles que les transferts et la gestion des prêts hypothécaires, seront effectuées intégralement par voie numérique, en coordination avec la Juridiction immobilière. Cette même annonce comprenait l'obligation de recourir à la facturation électronique et l'autorisation des paiements d'impôts par carte bancaire, en collaboration avec Banreservas.
