Un coup d’œil aux articles 48 à 63 révèle la partie la plus délicate du texte : des sanctions, des mesures de précaution et des règlements de coexistence qui entrent en conflit avec l’autonomie municipale et la réserve légale.

SAINT-DOMINGUE – Dans ce nouvel épisode de notre série spéciale consacrée au « Projet de loi portant création de la Surintendance des copropriétés », El Inmobiliario.do examine les derniers chapitres du document. Si l’ensemble des éléments analysés jusqu’ici révèle des tensions réglementaires, ces deux chapitres constituent, sans aucun doute, la cerise sur le gâteau.

En effet, les chapitres IX et X, qui couvrent 16 articles (de 48 à 63), non seulement reprennent les problèmes identifiés dans les sections précédentes, mais les amplifient, notamment en ce qui concerne les sanctions, la coexistence, le bruit, les animaux domestiques et les pouvoirs disciplinaires que la Surintendance assumerait.

Les deux derniers chapitres du projet de loi présenté par le député Tobías Crespocontiennent le plus grand nombre de dispositions susceptibles d'engendrer des conflits réglementaires dans l'ensemble du texte. Sur les 16 articles analysés, 11 présentent des conflits et 7 sont considérés comme à haut risque.

Les chapitres IX et X traitent de questions courantes pour toute communauté résidentielle : possession d'animaux de compagnie, vie en communauté, nuisances sonores, utilisation des parties communes, conflits entre copropriétaires, mesures disciplinaires, procédures de sanction, amendes, recours et application des sanctions.

L'objectif est d'instaurer un climat plus harmonieux dans les copropriétés. Le problème est de savoir comment y parvenir.

Pour atteindre ces objectifs, le projet de loi confère à la Surintendance des pouvoirs actuellement dévolus aux municipalités, à la Santé publique, à l'Environnement, aux gouvernements municipaux (loi 176-07), à la loi 248-12 relative à la protection animale, à la police municipale et, dans certains cas, aux tribunaux.

Le système d'amendes, principal point de discorde :

les articles 48 à 63 instaurent un régime de sanctions complet et constituent la partie la plus sensible du projet de loi, car ils introduisent des pouvoirs actuellement répartis entre plusieurs institutions.

Selon le projet, la Surintendance pourraitimposer: des amendes économiques, la suspension temporaire du droit d'utiliser les parties communes, des restrictions sur les activités privées au sein de la copropriété, des fermetures, la suspension de l'enregistrement d'un lot ou d'une copropriété, des mesures de précaution immédiates, des sanctions pour non-respect du règlement intérieur, des sanctions pour tapage nocturne, des sanctions pour les animaux domestiques et des sanctions pour les activités de location.

Jusqu'ici tout va bien, mais bon nombre de ces questions, telles que le contrôle du bruit, l'hygiène et l'assainissement, les animaux domestiques, la coexistence de voisinage, les inspections, les établissements économiques, l'occupation des espaces communs, relèvent de la compétence exclusive des municipalités, conformément à la loi 176-07.

De plus, le projet de loi autorise la Surintendance à imposer des sanctions pour des « infractions définies par le règlement », ce qui est incompatible avec la Constitution, laquelle dispose que seule une loi peut créer des infractions et des sanctions (articles 40.15 et 74.2). Aucun règlement administratif ne peut instaurer de nouvelles amendes.

Le projet de loi autorise la Surintendance à ordonner des fermetures temporaires, des suspensions préventives, des limitations d'usage, des mesures d'urgence au sein de la copropriété et des restrictions des activités économiques internes – des mesures qui, dans d'autres cadres juridiques, requièrent une intervention judiciaire ou municipale, selon la nature de l'acte.

Les principaux points litigieux relevés dans les deux derniers chapitres du projet de loi sont les suivants :

a) Réserve légale relative aux sanctions :
les amendes et les sanctions ne sont pas définies par la loi, mais déléguées au règlement d'exploitation.
La Constitution (articles 40.15 et 74.2) indique que cela est impossible.

b) Autonomie municipale (articles 199 et 200 de la Constitution) :
les compétences en matière d'ordre public, de nuisances sonores, de propreté et d'animaux domestiques relèvent des conseils municipaux.

c) Droits de propriété :
La suspension d’activités privées, la fermeture d’espaces ou la restriction d’usage portent atteinte aux droits fondamentaux sans contrôle judiciaire.

d) Double sanction :
Un résident pourrait se voir infliger des amendes à la fois par la Surintendance et par la municipalité pour un même comportement.

Animaux de compagnie : un problème courant que le projet complique.

Le chapitre IX réglemente : les animaux pouvant être détenus, les responsabilités des propriétaires, la gestion des nuisances sonores, les animaux interdits ou soumis à restrictions, et les sanctions en cas de non-respect de la réglementation.
Le conflit provient de l'existence de règlements municipaux, de la loi 248-12 sur la protection des animaux, des protocoles de santé publique et des réglementations environnementales concernant les espèces interdites.
Le projet de loi relatif à la gestion des copropriétés crée un système parallèle, où le syndic définirait les règles et les sanctions actuellement appliquées par un autre organisme.

Ces conclusions soulignent l'importance pour la commission d'étude d'évaluer rigoureusement la portée punitive du projet, en veillant au respect de la Constitution, de l'autonomie municipale et de l'équilibre institutionnel.

Articles présentant les lacunes les plus graves : Chapitres IX et X